44,100,000원
수원지방법원 2025타경42269. 안성시 공도읍 마정리 ‘마정리치빌’ 에이동 3층 301호, 전용 39.96㎡ 다세대주택입니다. 감정가 90,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 44,100,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2020.01.31 이천세무서장 압류를 말소기준으로 보는 것보다 먼저, 그보다 앞선 2018.04.25 전입·2018.04.12 확정일자를 갖춘 80,000,000원 임차권의 대항력입니다. 원래라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 부담이 남는 구조지만, 이 건은 서울보증보험 주식회사가 2026.02.23 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 그 임차권에 한해서는 인수 위험이 실질 0원*으로 해소됩니다.
다만 이 물건은 권리 하나만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 감정평가서에는 건축물대장도면상의 위치와 현황 점유위치가 서로 다르다고 적혀 있고, 매각물건명세서에도 대장상 302호 위치에 301호 문패를 달아 사용 중이라고 명시돼 있습니다. 가격은 낮아졌지만, 입찰 전 실제 점유 호실과 대장도면·집합건축물 현황도를 맞춰 보는 절차가 이 사건의 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42269 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 마정리 200-34 에이동 3층301호 · 경기도 안성시 공도읍 하마정길 7-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.96㎡ · 방3·거실·주방겸식당·화장실 등 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 이경순 (단독소유 · 2012.11.01 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 97,271,230원 |
| 매각기일 | 2026.06.02 |
| 단지 | 마정리치빌 · 18세대 · 2012.09.25 준공 |
| 현황 주의 | 대장상 302호 위치에 301호로 문패 표기되어 사용 중 · 건축물대장도면상의 위치와 현황 점유위치 상이 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 실질 인수 0원*
말소기준은 2020.01.31 국 압류입니다. 2015.05.27 설정된 김옥동 근저당권 250,000,000원은 2016.04.07 이미 말소됐습니다. 문제는 말소기준보다 앞선 2018.04.25 전입입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 보증금 80,000,000원, 확정일자 2018.04.12, 점유개시 2018.04.27로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
| 권리자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 주택의 전부 · 주거(임차권등기) | 80,000,000원 | 대항력 有 전입 2018.04.25 | 우선변제 有 확정 2018.04.12 · 배당요구 | 승계·보증기관 실제 임차인 0명으로 집계 | 0원* |
* 현재 매각가 44,100,000원 가정 배당표상 임차권에 42,906,200원이 배당되고 37,093,800원이 미배당되는 계산이지만, 서울보증보험 주식회사의 2026.02.23 확약서에는 전액 변제되지 않더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 입찰 전 확약서 원본의 효력·적용대상과 말소 절차를 직접 대조해야 합니다.
한국토지주택공사 기록은 보증기관 성격의 신고로 표시돼 있으므로 보증금 80,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 이 자료상 실제 임차인 수는 0명으로 집계하며, 등기된 임차권 1건의 권리관계만 별도로 평가합니다.
② 시세 비교 — 51.9%지만 하락 추세·소규모 환금성을 같이 본다
마정리치빌 전용 39.96㎡와 면적이 맞는 실거래 자료는 3건입니다. 전체 평균은 85,666,666원이지만 가격 판단에서는 최근 자료를 우선합니다. 최신 거래는 2024.06 85,000,000원, 최근 12개월 평균도 85,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -1.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 41.06㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2023.03 | 41.06㎡ | 2 | 83,000,000원 |
| 2022.10 | 39.96㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 85,666,666원 |
확약을 반영한 실질취득 44,100,000원은 최근 12개월 평균 85,000,000원의 51.9%입니다. 가격 숫자만 보면 감정가보다 크게 낮아졌고 최근 거래가와도 차이가 큽니다. 다만 최근 거래 추세가 -1.2%로 하락 방향이고, 단지가 18세대에 불과해 실거래 표본도 3건뿐입니다. 따라서 51.9%라는 할인율을 대단지 아파트처럼 그대로 ‘안전마진’으로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 80,000,000원 | 42,906,200원 |
| 2. 가압류 · 희망1자산대부관리 유한회사 | 8,384,328원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 97,271,230원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 임차보증금 80,000,000원 중 37,093,800원이 부족합니다. 다만 해당 잔존청구권은 2026.02.23 확약에 따라 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 데 동의한 것으로 반영해 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안성맞춤가족공원 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·연립주택·주상복합건물 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 38번국도 북측 직선거리 약 650미터 지점으로 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 안성I.C는 차량으로 약 17분 거리에 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 3층으로, 개별난방·위생설비·급배수설비·출입구보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동남측 폭 7~8미터 포장도로, 북동측 폭 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·성장관리권역·공장설립승인지역·하수처리구역·가축사육제한구역이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 372,700원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 건축물대장도면상의 위치와 현황 점유위치가 상이합니다.
- 환금성. 마정리치빌은 18세대 규모이고 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 거래 추세는 -1.2%로 하락 방향입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.02.23 확약서가 을구 3번 임차권의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소에 정확히 적용되는지 원본을 대조해야 합니다.
- 301호·302호 위치 확인. 대장도면상의 302호 위치를 현황상 301호로 사용 중이라는 기재가 있으므로, 현황도·집합건축물대장·등기 대상과 실제 출입문 위치를 현장에서 맞춰봐야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세가 존재하면 배당액이 달라질 수 있으므로 세목·법정기일을 확인해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 2020.10.22 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있었고 2020.11.06 공매취소공고 후 2023.12.15 말소됐습니다. 관련 진행 경과를 원본과 대조하세요.
- 환금성 점검. 18세대 소규모 단지, 실거래 3건, 평균 유찰 1.7회, 낙찰률 0.0%라는 지표를 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 가격 기준. 확약이 유효하다는 전제에서 실질취득 44,100,000원은 최근 12개월 거래 85,000,000원의 51.9%입니다. 다만 최근 추세가 -1.2%이므로 과거 전체평균 85,666,666원만으로 가격 가점을 높이지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘확약의 효력’과 ‘호수 위치’가 승부처
표면만 보면 90,000,000원 감정가가 44,100,000원까지 내려와 최근 실거래의 절반 수준이 된 다세대 물건입니다. 대항력 있는 80,000,000원 임차권도 있어 원래라면 싸게 낙찰받을수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건에는 2026.02.23 대항력·잔존청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼, 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 반전됩니다.
그래서 가격만 보면 실질취득 44,100,000원은 최근 12개월 실거래 85,000,000원의 51.9%로 충분히 낮습니다. 하지만 대장상 302호 위치와 현황 301호 사용 위치의 불일치, 국세·지방세 압류, 18세대 소규모 단지, -1.2%의 거래 하락 추세와 0.0% 낙찰률은 무시하기 어렵습니다. 결론은 확약이 유효하면 권리 인수는 해소되지만, 물건 특정과 환금성 검증 없이는 낮은 최저가만으로 안전하다고 볼 수 없는 C등급 사건입니다.
