수원지방법원 2025타경42282. 평택시 용이동 603-32의 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층으로, 2층 201호~204호 4가구, 3층 301호~304호 4가구, 4층 401호·402호 2가구가 배치된 다가구주택입니다. 감정가 1,834,213,280원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 898,764,507원까지 내려왔습니다.
그러나 권리관계는 단순하지 않습니다. 2018-08-29 부평농업협동조합 근저당권 876,000,000원이 말소기준이지만, 그보다 앞선 2017-08-22 주식회사계림조경개발의 202호 전세권 60,000,000원은 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 매각물건명세서에 명시되어 있습니다. 여기에 203호 조광민은 2017-07-17 전입·확정일자를 갖춘 선순위 임차인으로 대항력과 우선변제권이 확인되지만 보증금 액수가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42282 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 603-32 · 경기도 평택시 현촌5길 16-90 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 토지 299.6㎡ |
| 이용상태 | 2층 4가구(201호~204호) · 3층 4가구(301호~304호) · 4층 2가구(401호, 402호) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 · 사용승인일자 2017.07.06 · 승강기·도시가스 난방설비 |
| 소유자 | 김순자 |
| 감정가 / 최저가 | 1,834,213,280원 / 898,764,507원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평농업협동조합 / 701,756,131원 |
| 매각기일 | 2026-07-21 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 전세권이 남는다
반면 2022-08-31 설정된 김길순의 401호 전세권 100,000,000원과 2025-07-31 등기된 최진의 주택임차권 100,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2025-07-17 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 임차인 분석 — 203호의 보증금이 결정적 미확정 변수
| 성명 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조광민 | 203호 | 미상 | 2017-07-17 / 2017-07-17 | 대항력 있음 | 우선변제 | 없음 | 미배당분 가능 |
| 장명진 | 204호 | 미상 | 2023-03-24 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 장동훈 | 301호 | 미상 | 2019-12-23 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 신정호 | 301호 | 3,000,000원 / 500,000원 | 2024-07-15 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 황성훈 | 302호 | 미상 | 2024-04-01 / 2017-07-17 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 나하연 | 304호 | 미상 | 2025-06-24 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 김길순 | 401호 | 미상 | 2022-09-07 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 전영우 | 402호 | 미상 | 2018-10-23 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| VU THI DIU | 201호 | 미상 | 2024-03-14 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 최진 | 별지 기재 건물 3층 179.52㎡ 중 | 100,000,000원 | 2023-07-26 / 2023-07-12 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 주식회 | 미상 | 0원 | 2023-07-26 / 2023-07-12 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가 49%만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가 898,764,507원은 감정가 1,834,213,280원의 49% 수준입니다. 하지만 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래와 직접 비교할 수 있는 시세 표본이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
더구나 입찰자는 최저가 외에 명세서상 인수되는 전세권 60,000,000원을 반드시 별도로 보아야 합니다. 현재 확인되는 최소 실질취득액은 958,764,507원입니다. 여기에 203호 조광민의 보증금 중 배당되지 않는 금액이 존재하면 실제 부담은 더 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 898,764,507원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,387,645원 |
| 을구 2번 전세권 · 주식회사계림조경개발 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 부평농업협동조합 | 876,000,000원 | 827,376,862원 |
| 을구 5번 전세권 · 김길순 | 100,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권 1,036,000,000원 중 887,376,862원이 배당되고 148,623,138원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 평택대학교 북서측 인근. 주위는 다가구주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층, 사용승인일자 2017.07.06. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 299.6㎡, 지목 대, 평지·가로장방형·소로한면. 공시지가 1,348,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(현촌지구), 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 선순위 전세권. 주식회사계림조경개발 전세금 60,000,000원의 매수인 인수 여부를 원본 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 203호 조광민 보증금. 대항력·우선변제권은 확인되지만 보증금이 미상입니다. 계약서·배당요구서·명세서 보완자료에서 액수를 먼저 확인해야 실질취득가 계산이 끝납니다.
- 배당과 인수의 정합성. 배당 가정은 선순위 전세권 60,000,000원을 배당하는 구조이나 명세서에는 인수로 기재되어 있으므로 두 내용을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 다가구 점유관계. 여러 명의 임차·점유관계가 조사되어 있으므로 각 호실의 실제 점유자, 계약관계, 명도 대상자를 호별로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서의 제시외 건물 내역을 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가의 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 최소 실질취득 958,764,507원과 조광민 미배당 보증금 가능분까지 합산한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 권리가 먼저다
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 1,834,213,280원에서 두 번 유찰돼 최저가가 898,764,507원까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 권리분석의 결론은 할인율보다 선순위 인수에 달려 있습니다.
202호에는 말소기준보다 앞선 전세권 60,000,000원이 있고, 매각물건명세서가 이를 매수인 인수로 명시합니다. 따라서 현재 확인되는 최소 실질취득액은 958,764,507원입니다. 더 중요한 것은 203호 조광민입니다. 대항력과 우선변제권은 확인되지만 보증금이 미상이라, 배당 후 남는 금액이 얼마인지 알 수 없습니다. 이 보증금이 확인되기 전에는 최종 인수액도, 최종 실질취득가도 확정되지 않습니다.
최근 실거래 시세와 직접 비교할 자료도 확인되지 않으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 ‘싸다’고 평가할 근거가 부족합니다. 이 물건은 가격보다 권리 확인이 선행되어야 하는 사건입니다. 202호 전세권의 인수조건과 203호 보증금·배당 가능액을 확정한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있습니다.
