수원지방법원 2025타경42293. 평택 고덕동 1948-7의 다세대 + 토지 사건입니다. 등기상 소유자는 김순자이며, 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설 및 다가구주택 등이고, 토지는 225.0㎡의 대지로 주상용 상태입니다. 감정가 2,066,990,640원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 708,977,789원까지 내려왔습니다.
권리의 출발점은 2020.11.19. 설정된 병점신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,020,000,000원이고, 그 뒤의 구인순 가압류와 강제경매개시결정, 강성빈의 주택임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 다섯 명의 점유·임차인도 전입일이 모두 말소기준일보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42293 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1948-7 |
| 등기상 부동산 | 경기도 평택시 고덕면 여염리 4291-7 주건축물제1동 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 근린생활시설 및 다가구주택 등으로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상4층 |
| 토지 | 225.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김순자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,066,990,640원 / 708,977,789원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 663,517,808원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.11.19. 병점신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,020,000,000원이며 토지와 다른 담보물에 공동담보로 설정됐다가 일부 담보가 2023.11.16. 말소된 기록이 있습니다. 이후 2023.05.31. 구인순의 600,000,000원 가압류, 2025.07.17. 강제경매개시결정, 2025.08.21. 강성빈의 180,000,000원 주택임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 확인 5명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박광선 | 2024.04.01 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 권상규 | 2025.04.02 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김문겸 | 2021.11.03 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박성남 | 2024.10.24 | 5,000,000원 / 1,300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강성빈 | 2021.08.20 | 180,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 확인된 점유·임차인은 5명입니다. 보증기관 대위나 승계 중복신고는 없습니다. 강성빈은 건물 2층 92.33㎡ 중 도면표시 부분 46.2㎡의 202호에 관해 임차보증금 180,000,000원, 전입·확정일자 2021.08.20.로 임차권등기가 되어 있습니다. 그러나 말소기준권리인 2020.11.19. 근저당보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다.
③ 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 708,977,789원으로 감정가 2,066,990,640원의 34.3%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 이 비율만으로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 수는 없습니다.
오히려 이 물건은 이미 3회 유찰되었고, 감정평가상 건물 전체가 단순 주거 전용이 아니라 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중입니다. 가격 판단은 감정가 대비 할인율보다 실제 임대현황·점유구성·건물 상태와 토지 및 제시외 건물까지 묶은 일괄매각 조건을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 708,977,789원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,489,778원 |
| 2. 근저당 · 병점신용협동조합 | 1,020,000,000원 | 699,488,011원 |
| 3. 가압류 · 구인순 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 구인순 | 663,517,808원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 2,283,517,808원 중 채권자 예상배당은 699,488,011원, 미배당은 1,584,029,797원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 종덕초등학교 남동측 인근으로, 주위에는 주거용 및 상업용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장과 전철 1호선 서정리역이 소재합니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설 및 다가구주택 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·승강기설비와 도시가스 보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 공시지가는 1,815,000원/㎡입니다.
- 도로. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며 토지는 평지·세로장방·소로한면입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 호실 확인. 확인된 점유·임차인 5명의 실제 점유 범위와 현황을 현장에서 다시 대조하세요.
- 미상 보증금 확인. 박광선·권상규·김문겸의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 원본을 재확인해야 합니다.
- 강성빈 임차권. 180,000,000원 임차보증금과 2021.08.20. 전입·확정일자, 2025.08.21. 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물 및 제시외 건물이 일괄매각 대상이므로 감정평가서의 물건별 평가 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 근린생활시설·다가구주택의 실제 수익성과 현지 거래가격을 별도로 검증하세요.
- 진행상태 확인. 2026.08.03. 채권자대리인 박OO에게 기각결정정본이 발송되어 2026.08.11. 도달한 기록이 있으므로, 해당 결정의 대상과 현재 경매 진행상태를 원문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 선명합니다. 2020.11.19. 병점신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류·경매개시결정·임차권등기는 소멸합니다. 다섯 명의 확인된 점유·임차인 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 감정가 20억대 물건이 세 차례 유찰돼 7억대까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력이 입증되는 것은 아닙니다. 실거래 비교자료가 없고, 실제 이용도 근린생활시설과 다가구주택이 섞여 있으며, 보증금이 확인되지 않은 점유자도 존재합니다. 여기에 2026.08.03. 기각결정정본 발송 기록까지 있으므로 권리 인수는 낮지만 현장·가격·절차 확인 난도는 낮지 않은 사건입니다. 결론은 “인수 0원, 그러나 확인 후 입찰”입니다.
