수원지방법원 2025타경42334. 평택시 서정동 상아맨션 가동 2층 201호 다세대주택입니다. 감정가는 7,600만원이며 2회 유찰을 거쳐 현재 최저가는 3,724만원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건은 단순 저가 매수가 아닙니다. 을구 3번 임차권등기와 9,000만원 보증금이 존재하고, 대항력 있는 임차권으로 인해 일반적인 낙찰가 판단만으로는 위험을 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42334 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 785-3 가동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 44.4㎡ |
| 소유자 | 최은경 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 37,240,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 102,057,530원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리는 2023년 1월 4일 국민건강보험공단 압류로 판단됩니다. 이후 압류 2건, 국 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
반면 을구 3번 주택임차권은 말소기준권리 이전에 성립했습니다. 최은경 임차인은 2019.07.05 확정일자, 2019.08.28 전입 및 점유개시로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최은경 | 90,000,000원 | 有 | 有 | 확약 적용 시 0원 |
| 한국토지주택공사 | 별도 보증금 없음 | 판정 불가 | 판정 불가 | 최은경 보증금 대위·승계 |
한국토지주택공사는 별도 임차인이 아니라 최은경 보증금 관련 보증기관 대위·승계 권리입니다. 보증금 합산 대상이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 인수 확인이 먼저
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 44.4㎡ | 4 | 77,000,000원 |
| 2024.01 | 44.4㎡ | 3 | 76,500,000원 |
| 2023.12 | 44.4㎡ | 3 | 76,500,000원 |
| 2023.10 | 44.4㎡ | 4 | 73,000,000원 |
| 2022.11 | 44.4㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 80,714,285원 |
최근 12개월 평균 거래가는 77,000,000원, 최신 거래도 77,000,000원입니다. 현재 최저가는 37,240,000원으로 최근 거래 대비 48.4% 수준입니다. 다만 이 사건은 대항력 임차권 확약 여부에 따라 실질취득 구조가 달라지므로, 단순 최저가 대비 할인만으로 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,240,000원 가정)
| 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,070,320원 |
| 임차인 최은경 보증금 | 90,000,000원 | 36,169,680원 |
| 서울보증보험 | 102,057,530원 | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확약 확인. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 원본 확인 전에는 53,830,320원 인수 위험을 배제하면 안 됩니다.
- 보증기관 대위 구분. 한국토지주택공사는 별도 보증금이 아니라 최은경 보증금 관련 승계 권리입니다.
- 현황 확인. 집합건축물대장 현황도와 출입문 표시가 상이하다는 점이 있어 원본 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 최근 거래 77,000,000원 대비 최저가는 낮지만 임차권 리스크 제거 여부가 핵심입니다.
맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 것은 인수 여부
이 물건은 가격만 보면 감정가의 49%까지 내려온 매력적인 경매 물건입니다. 하지만 다세대 경매에서 가장 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종 부담액입니다. 대항력 임차권 9,000만원이 존재하는 구조이므로 확약이 없다면 실질취득은 크게 달라집니다. 반대로 제출된 확약이 유효하면 임차권 부담이 제거되어 가격 경쟁력을 검토할 수 있습니다. 결론은 명확합니다. 권리 확인 후 입찰 가능한 물건입니다.
