수원지방법원 2025타경42339. 경기도 평택시 합정동 767-21, 도로명주소 조개터로 48의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이고, 감정요항표상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 소유자는 이순례이며 2021년 12월 6일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2022년 1월 21일 소유권을 취득했습니다. 현재 등기 요약상 근저당과 압류는 없고, 말소기준은 2025년 8월 6일 주식회사 팝엔터테인먼트의 강제경매개시결정입니다.
가격은 감정가 612,202,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 299,978,980원, 즉 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 이 사건의 판단 포인트는 권리보다 현장 이용상태·제시외 건물·임대관계·실제 시장가격 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42339 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 767-21 · 경기도 평택시 조개터로 48 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 대 · 256.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 이순례 · 2022.01.21 소유권이전 · 2021.12.06 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 612,202,000원 / 299,978,980원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 팝엔터테인먼트 / 494,941,394원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 현재 등기상 부담은 단순하다
현재 등기 요약에는 근저당과 압류가 확인되지 않습니다. 과거 대양상호신용금고·한국주택은행·국민은행·평택신용협동조합·평택농업협동조합 관련 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2025.08.06 강제경매개시결정이며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 299,978,980원으로 감정가 612,202,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시에는 209,985,286원, 4회 유찰 시에는 146,989,700원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 299,978,980원 | 199,962,120원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 209,985,286원 | 288,695,902원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 146,989,700원 | 350,809,550원 |
유찰이 거듭될수록 신청채권자 미배당액은 커집니다. 그러나 이 미배당액은 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액이 아니라 채권자의 미회수분이고, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 최저가 하락 자체가 추가 인수금으로 상쇄되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 299,978,980원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,999,706원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 팝엔터테인먼트 | 494,941,394원 | 294,979,274원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신청채권자에게 294,979,274원이 배당되고 199,962,120원이 미배당으로 남는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표·토지자료 기준)
- 입지. 평택여자중학교 남측 인근으로, 주위는 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정요항표상 단독주택으로 이용 중이며, 건물은 적벽돌조 슬래브지붕 지상1층입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 256.0㎡, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 1,188,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로1류·소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 합정동 일대 단독·다가구·다세대 및 토지 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함돼 있으므로 현황·면적·이용상태를 매각물건명세서와 감정서 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 전입·사업자등록 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부와 교육환경보호구역 등 토지이용 제한을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수를 구분. 현재 회차 신청채권 미배당 199,962,120원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 실제 가치 확인
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 현재 등기 요약상 근저당·압류가 없고, 과거 담보권은 이미 말소됐으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려와 있지만, 실거래 시세 자료가 없는 상태에서는 이것만으로 싸다고 말할 수 없습니다. 특히 연립/다세대 + 토지로 분류된 사건이면서 감정상 단독주택 이용, 여기에 일괄매각·제시외 건물 포함까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리 해석보다 현장·점유·제시외 건물·실제 시장가격 검증입니다.
