수원지방법원 2025타경42359. 평택시 세교동 지제센트럴타워 7층 718호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 조사일 현재 공실이고 임대관계는 미상으로 평가됐습니다. 등기상 소유자는 케이비부동산신탁주식회사이며, 2024.06.04. 소유권보존과 함께 신탁재산처분에 의한 신탁이 등기돼 있습니다.

이번 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.08.11. 접수된 주식회사 시스포케어의 강제경매개시결정입니다. 신청채권자 청구액은 26,068,790원이고, 현재 최저가 184,730,000원을 가정한 예상배당에서는 신청채권 전액이 배당되며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 선행 신탁등기와 토지 별도등기는 금전 배당표만으로 판단할 항목이 아니므로 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 배당상 인수 0, 그러나 신탁원부 확인

등기상 최초 핵심은 2024.06.04. 신탁등기입니다. 신탁주의사항에는 임대차 등 법률행위를 판단할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부 제2024-1716호를 통해 신탁 목적·수익자·신탁재산의 관리 및 처분 조항 등을 확인할 필요가 있다고 기재되어 있습니다. 이후 2025.08.11. 주식회사 시스포케어의 강제경매개시결정이 접수됐고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.

확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 당시 718호는 공실이었으며, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 있는 임차인을 단정할 근거는 없지만, 현장 및 원본서류를 통한 점유·임대차 재확인은 필요합니다.

② 가격 — 2회 유찰로 감정가의 49%

감정가는 377,000,000원, 현재 회차 최저매각가는 184,730,000원입니다. 2회 유찰돼 감정가 대비 49% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 129,310,999원(감정가 34%), 4회 유찰 시 90,517,699원(감정가 24%)으로 계산돼 있습니다.

다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”라고 단정할 근거는 없습니다. 현재 최저가율은 유찰 경과를 보여주는 지표일 뿐이고, 지식산업센터·근린시설의 실제 매매가와 임대수익성은 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 184,730,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액 26,068,790원이 전액 배당되고, 예상 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여 예상액은 155,274,990원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 조사일 현재 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 공장(지식산업센터)·근린생활시설이며 11층 중 7층 718호입니다.
• 주위환경. 평택일반산업단지 내에 소재하며 주변은 공원·아파트단지·중소규모 공장·근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 지제역이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생 급배수시설, 화물 및 인용 승강기, 주차장, 화재탐지 및 경보시설 등이 설치돼 있습니다.
• 토지. 공장용지 13,565.2㎡, 일반공업지역이며 공시지가는 572,200원/㎡입니다. 공장(지식산업센터)·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·지방산업단지·재생사업지구·토지거래계약에 관한 허가구역이며, 대로3류와 소로1류에 접합니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2024-1716호의 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항을 등기부와 함께 대조해야 합니다.
• 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 명시돼 있으므로 토지 등기사항과 매각대상 범위를 원본으로 확인하세요.
• 점유 재확인. 감정 당시 공실이었지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 현장점유와 임대차 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 주변 지식산업센터·근린시설의 실제 매매가와 임대료를 별도 비교해야 합니다.
• 토지거래허가구역. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있으므로 해당 규제 적용 여부와 절차를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·토지 등기 및 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 신탁과 별도등기

이 물건은 2회 유찰로 최저가가 184,730,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 예상배당상 신청채권자 미배당은 없고 매수인 인수액도 0원이며, 조사일 현재 공실이라는 점은 단순한 요소입니다. 그러나 선행 신탁등기가 있고 신탁원부 확인 필요성이 등기부에 명시돼 있으며, 매각물건명세서에는 토지 별도등기도 적혀 있습니다.

따라서 결론은 “낮아진 최저가는 관심 요소, 신탁원부·토지 별도등기는 입찰 전 필수 확인 요소”입니다. 실거래 시세가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기도 어렵습니다. 이 사건은 숫자상 인수금액보다 신탁 구조와 토지 권리의 원본 검토가 먼저인 물건입니다.