수원지방법원 2025타경42368. 평택 지산동 화신노블레스1 4층 403호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김진혁이며 2022.09.06 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 등기부상 대항력 있는 임차권이 존재한다는 점과, 그 인수 위험을 뒤집는 주택도시보증공사의 확약입니다.
허광민은 2022.07.06 전입·확정일자를 갖추고 2022.07.22 점유를 시작했으며, 2024.05.24 임차보증금 245,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 선언된 말소기준권리는 2025.08.13 강제경매개시결정이므로 이 임차권은 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당에서 못 받은 보증금은 매수인에게 남는 구조입니다. 그러나 2026.04.30 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출해, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42368 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 744-3 화신노블레스1 4층 403호 · 도로명 경기도 평택시 송탄로 435 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 중 제4층 제403호 |
| 소유자 | 김진혁 · 2022.09.06 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 94,570,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
2022.01.17 설정된 안산농업협동조합 근저당권 174,000,000원은 2022.07.22 이미 말소됐습니다. 현재 핵심 권리는 허광민의 을구 3번 임차권입니다. 보증금은 245,000,000원, 전입·확정일자는 모두 2022.07.06이고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 선언된 말소기준권리인 2025.08.13 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙상 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.
임차·승계 현황 — 실제 임차인은 1명
| 성명 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허광민 | 전유전부 · 주거(임차권등기) | 245,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 반영 0원 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 표시 | 별도 합산 없음 | 실제 임차인 아님 | 허광민 보증금 승계 | 중복신고 |
보증기관 승계 표시는 허광민 보증금의 대위·승계에 따른 중복 신고로, 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 55.7%, 그러나 추세는 -10.9%
화신노블레스1의 동일 면적대 실거래 중 최근 12개월 기준 거래는 9건, 평균은 169,888,888원입니다. 최신 거래는 2025.09 180,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 -10.9%의 하락 추세입니다. 전체 12건 평균 175,083,333원보다 최근 12개월 평균이 낮기 때문에 가격 판단은 최근 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.95㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2025.04 | 59.71㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2025.03 | 59.71㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2025.02 | 59.95㎡ | 8 | 124,000,000원 |
| 2025.01 | 59.71㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2024.12 | 59.71㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2024.11 | 59.71㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.11 | 59.71㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 59.71㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 169,888,888원 |
현재 최저매각가 94,570,000원은 최근 12개월 평균의 55.7%입니다. 확약에 따라 실질 인수가 0원이므로, 이 사건에서는 최저가와 실질취득의 기준금액이 동일하게 94,570,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 실거래가 115,000,000원부터 196,000,000원까지 폭이 크고 최근 추세도 -10.9%이므로, 단순히 전체 평균만 기준으로 가격 가점을 과도하게 주는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,102,260원 |
| 1. 임차인 허광민 보증금(우선변제) | 245,000,000원 | 92,467,740원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체에서는 허광민 보증금 부족분 152,532,260원이 매수인 인수로 계산됩니다. 이는 확약을 반영하기 전의 룰상 금액입니다. 2026.04.30 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 49% | 94,570,000원 | 152,532,260원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 39% | 75,656,000원 | 171,105,808원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 31% | 60,524,800원 | 185,964,646원 | 0원 |
대항력 인수형의 일반 원칙만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 가격 인하 효과가 상쇄됩니다. 이 사건에서도 확약을 빼고 보면 같은 패턴이 나타납니다. 다만 이번 물건은 허광민 임차권에 대한 확약이 명시적으로 제출돼 그 고리가 끊긴 사건입니다. 따라서 현재 회차의 가격 비교는 확약 반영 후 실질취득 기준인 94,570,000원으로 하는 것이 맞습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 평택시 지산동 송탄우체국 북동측 인근으로, 근린생활시설·업무용빌딩·주거용빌딩이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 제403호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 4층 403호이며, 위생 급·배수시설·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 주상용 건부지이며 동측·북측·북서측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 관광특구, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 공시지가. 2,982,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래규모. 화신노블레스1은 29세대이고 2015.07.02 준공됐습니다. 동일 면적대 거래가격 편차와 3회 유찰 이력을 함께 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.04.30 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 최종 매각물건명세서에도 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 확인. 허광민이 실제 임차인 1명이고, 시보증 표시는 보증기관 대위·승계 중복신고로 별도 보증금이 아님을 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당 부족분 구분. 152,532,260원은 확약 미반영 계산상 인수액이며, 확약 적용 시 허광민 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 175,083,333원보다 최근 12개월 평균 169,888,888원과 최신 거래 180,000,000원, 추세 -10.9%를 우선해 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정상 오피스텔 이용 중이므로 실제 이용·등기·건축물대장상 용도를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 환금성 확인. 29세대 규모, 3회 유찰, 최근 거래가격 편차를 감안해 낙찰 후 매도 가능 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 이번 사건은 확약이 핵심”
표면만 보면 보증금 245,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 94,570,000원보다 훨씬 커 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차에서 152,532,260원의 미배당 보증금이 매수인에게 남는 계산입니다. 그러나 2026.04.30 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 이 임차권에 적용돼 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 가격 판단의 기준은 다시 현재 최저가 94,570,000원으로 내려옵니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 169,888,888원의 55.7%입니다. 권리 해소와 가격 할인은 분명한 장점이지만, 최근 거래 추세 -10.9%, 3회 유찰, 29세대 규모, 근린시설 분류와 오피스텔 이용 상태는 별도로 확인해야 합니다. 권리는 확약 확인이 전제된 안전형, 가격은 할인형, 환금성은 확인형으로 보는 것이 적절합니다.
