수원지방법원 2025타경42377. 평택시 서정동 삼부빌라 지하층 101호입니다. 경매 분류는 아파트로 기재돼 있으나 감정평가의 실제 이용상태는 다세대주택 1개호이고, 방·주방·욕실 겸 화장실·보일러실·현관 등으로 이용되는 전용 29.16㎡ 단위세대입니다. 현재 소유자는 김미정이며 2021.11.25 매매로 28,000,000원에 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 2024.12.20 등기된 주택임차권입니다. 임차권자 신유의 임대차계약일은 2021.11.11, 전입·점유개시는 2021.11.25, 확정일자는 2021.11.11이며 보증금은 55,000,000원입니다. 이 권리는 데이터상 말소기준인 2025.08.01 강제경매개시결정보다 앞서고, 매각으로 소멸하지 않아 배당되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 반드시 인수한다

기존의 2000년 에스케이생명보험 근저당, 2005년 김은희 가압류, 2006년 경매개시결정, 2006년 평택은실 신용협동조합 근저당, 2012년 우리은행 근저당 등은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 것은 2024.12.20 신유의 주택임차권, 2025.08.01 강제경매개시결정, 그리고 그 뒤의 2025.09.01 경기신용보증재단 가압류입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 보증금이 가격을 사실상 고정한다

신유는 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 그러나 현재 최저가 10,290,000원에서는 집행비용 585,220원을 먼저 제외한 뒤 신유에게 9,704,780원만 배당됩니다. 따라서 보증금 잔액 45,295,220원이 매수인에게 넘어갑니다.

③ 유찰돼도 실질취득은 내려가지 않는다

이 물건은 감정가 30,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 10,290,000원까지 내려왔습니다. 일반 경매라면 최저가 하락이 곧 가격 메리트로 연결될 수 있지만, 이 사건은 반대입니다. 낙찰가가 떨어질수록 신유의 미배당 보증금이 증가하기 때문입니다.

④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 최근 거래보다 높다

삼부빌라는 15세대, 사용승인일은 1995.06.26이며 비교 가능한 전용 29.16㎡ 거래는 2021.11 한 건입니다. 지하층 거래가액은 28,000,000원이었고, 전체 평균·최근 평균·최신 거래가 모두 28,000,000원으로 잡혀 있습니다.

감정가는 30,000,000원으로 이 거래보다 높고, 더 중요한 실질취득은 보증금 55,000,000원 수준입니다. 따라서 최저가 10,290,000원만 놓고 “최근 거래보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 오히려 실질취득 기준으로는 현재 확인되는 거래금액 28,000,000원을 크게 웃돕니다. 다만 비교 표본 자체가 2021.11 한 건뿐이라 시세의 신뢰도 역시 높게 볼 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 10,290,000원 가정)

현재 회차에서는 신유 보증금 중 9,704,780원만 배당되고 45,295,220원이 남습니다. 이 잔액이 매수인 인수 대상입니다. 경기신용보증재단 가압류는 경매개시결정 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 송일초등학교 서측 인근 점촌1길에 위치하며, 주변은 다세대주택 밀집지역입니다. 북측 도로변에는 근린생활시설이 산재하고 점촌어린이공원이 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 동측 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 및 지층 규모의 다세대주택이며, 급배수·위생·도시가스설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 다세대주택 부지이며 제1종일반주거지역입니다. 서측으로 소로2류 포장도로와 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 감정평가 탐문 당시에는 현재 비어 있는 것으로 파악됐으나 주택임차권등기 신유가 존재합니다.
• 환금성. 15세대, 1995.06.26 사용승인, 지하층 29.16㎡의 소형 다세대주택이며 확인되는 실거래 표본은 2021.11 한 건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 입찰가를 10,290,000원만 보지 말고 신유 보증금 미배당 인수를 함께 계산해야 합니다. 현재 회차 인수액은 45,295,220원입니다.
• 추가 유찰 착시. 4회 유찰 시 인수액 48,326,654원, 5회 유찰 시 50,448,658원으로 오히려 커집니다. 유찰 자체가 실질취득을 크게 낮추지 않습니다.
• 신유 관계 확인. 임차권자이면서 경매 신청채권자로 나타나는 동일인의 임대차계약, 채권 발생 원인과 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 추가 임차관계 확인. ‘기사항전’ 기재는 보증금·전입·확정일자가 모두 미상이라 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다.
• 현황 확인. 감정평가 탐문상 비어 있는 것으로 파악됐지만 임차권등기는 존속합니다. 실제 점유와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 비교 가능한 거래가 2021.11 28,000,000원 한 건뿐이므로, 실질취득 55,000,000원 수준을 정당화할 현재 거래 근거가 있는지 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1,029만원”이 아니라 “실질취득 5,500만원 수준”

이 사건은 숫자를 어느 쪽에서 보느냐에 따라 인상이 완전히 달라집니다. 감정가 30,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가는 10,290,000원까지 내려왔고, 최근 거래 28,000,000원의 36.8%라는 숫자만 보면 매우 싸게 보입니다.

하지만 신유의 대항력 있는 보증금은 55,000,000원입니다. 현재 회차에서는 9,704,780원만 배당돼 45,295,220원을 매수인이 인수합니다. 더 유찰되면 최저가는 낮아지지만 인수액은 48,326,654원, 50,448,658원으로 커집니다. 따라서 이 물건의 경제적 기준점은 최저가가 아니라 보증금 55,000,000원 수준의 실질취득입니다.

확인되는 거래는 2021.11의 28,000,000원 한 건뿐이고, 지하층 소형 다세대주택이라는 물건 특성과 3회 유찰 이력까지 겹칩니다. 여기에 보증금·전입·확정일자가 미상인 추가 임차관계도 남습니다. 낮은 최저가에 점수를 줄 사건이 아니라, 선순위 임차보증금 인수와 시세 괴리를 먼저 걸러야 하는 고위험형 물건입니다.