수원지방법원 2025타경42394. 경기도 평택시 모곡동 평택마제스트타워 지하1층 B122호입니다. 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 10층 중 지하1층에 위치합니다. 등기상 소유자는 배성훈이며, 2023.02.28 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 133,200,000원이 말소기준입니다.
이후 2025.08.11 임의경매개시결정, 국의 압류 2건, 카카오뱅크와 오케이에프앤아이대부의 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 권리 자체는 비교적 단순합니다. 문제는 가격과 환금성, 점유·임대관계 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42394 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 모곡동 447-1 평택마제스트타워 지1층비122호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 지식산업센터(공장)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 10층 중 지하1층 B122호 |
| 소유자 | 배성훈 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 46,991,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사 / 120,063,254원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
2022.12.28 하나자산신탁 명의의 소유권보존 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.02.28 배성훈 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 133,200,000원이 말소기준입니다. 이후 임의경매개시결정과 압류·가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있어 등기상 매수인에게 승계되는 권리는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰이 곧 ‘시세 할인’은 아니다
현재 회차 최저매각가는 46,991,000원으로 감정가 137,000,000원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 32,893,699원, 5회 유찰 시는 23,025,589원으로 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 총액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 46,991,000원 | 329,662,257원 | 283,917,095원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 32,893,699원 | 329,662,257원 | 297,760,645원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 23,025,589원 | 329,662,257원 | 307,451,129원 | 0원 |
중요한 점은 실거래 비교자료가 없다는 것입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 없습니다. 특히 지하층 지식산업센터·공장이라는 이용 특성과 3회 유찰 이력을 함께 보면, 낙찰가보다 실제 매매수요와 재매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,991,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,245,838원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 133,200,000원 | 45,745,162원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 82,672,367원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 113,789,890원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 채권 총액은 329,662,257원, 예상 배당액은 45,745,162원이며 미배당액은 283,917,095원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 지제동 소재 평택지제역 북측 원거리에 위치하며, 주위는 산업공단지대로 근린생활시설과 혼재된 복합지역입니다.
- 교통. 차량 출입은 용이하고 시내버스정류장이 인근에 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 시건장치로 내부 이용상태는 직접 확인하지 못했으며, 건축물현황도 등에 따르면 공장(지식산업센터)입니다.
- 토지. 공장용지·일반공업지역이며 토지이용상황은 공업기타, 지형은 평지·세로장방, 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 683,500원/㎡입니다.
- 규제. 일반산업단지·일반공업지역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 가축사육제한구역에 저촉되고 자연녹지지역·중로1류·완충녹지에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 지식산업센터 동일 건물·유사 층의 실제 매매가를 별도로 확인해야 합니다.
- 지하층 환금성. 대상은 10층 건물 중 지하1층 B122호입니다. 실제 사용성과 향후 매수수요를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·임대차. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 평가됐습니다. 현황 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 대상 토지가 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있으므로 적용 범위와 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 증명되지 않았다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.02.28 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시·압류·가압류는 모두 매각으로 소멸하며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 대상은 지하1층 지식산업센터(공장)이고 이미 3회 유찰됐으며, 감정평가상 임대관계도 미상입니다.
현재 최저가는 46,991,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 뜻으로 해석할 근거는 없습니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 이 물건은 권리 통과, 가격·환금성은 추가 검증이 맞는 결론입니다. 낙찰가보다 중요한 것은 실제 사용성, 점유관계, 동일 건물의 거래가격과 재매각 가능성입니다.
