30,013,000원
수원지방법원 2024타경101512. 화성시 영천동 동탄아이티밸리지식산업센터 5층 511호입니다. 공부상 이용상태는 지식산업센터이고, 현재 소유자는 송혜정입니다. 송혜정은 2020.08.22. 매매를 원인으로 2020.10.16. 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 138,380,000원입니다. 같은 날 주식회사국민은행의 채권최고액 138,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 2024.12.12. 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사(양도인: 주식회사 국민은행)를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매 청구액은 123,095,906원입니다. 현재 최저매각가는 감정가 125,000,000원의 24.01%인 30,013,000원까지 낮아졌지만, 최저가가 크게 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경101512 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄대로 677-10, 5층511호 (영천동,동탄아이티밸리지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 지식산업센터 |
| 소유자 | 송혜정 (2020.10.16. 소유권이전 · 거래가액 138,380,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 30,013,000원 (4회 유찰) |
| 경매 청구액 | 123,095,906원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 대항력은 없다
말소기준은 2020.10.16. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 임차인 김도연의 전입일은 2023.12.15.로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 경매개시결정 역시 말소기준 이후 등기로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 추정 데이터에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도연 | 동탄IT밸리 5층 511호 34.1700㎡ · 주거 | 2023.12.15 | 3,000,000원 | 280,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
김도연은 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고 매수인 인수 보증금도 0원으로 계산됩니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 배당 추정에도 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.
② 가격 판단 — 최저가는 낮지만 시세 비교 근거가 없다
현재 최저매각가는 30,013,000원으로 감정가 125,000,000원의 24.01% 수준입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세를 비교할 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 30,013,000원이 시세보다 저렴하다고 표현하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 30,013,000원 | 24.01% | 29,072,766원 | 108,927,234원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 21,009,100원 | 16.81% | 20,230,936원 | 117,769,064원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 14,706,369원 | 11.77% | 14,041,654원 | 123,958,346원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 30,013,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 940,234원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 138,000,000원 | 29,072,766원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 30,013,000원 가정 시 집행비용 940,234원을 제외한 29,072,766원이 근저당권에 배당되고 108,927,234원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 동탄테크노밸리교차로 남서측 인근이며, 주위에는 지식산업센터와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측에 기흥동탄IC(경부고속도로)가 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 지식산업센터입니다. 폐문부재 등으로 감정평가 당시 내부는 확인하지 못했고 건축물현황도 등을 기준으로 내부구조도가 작성됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 건물의 5층 511호이며, 위생·급배수·화재경보·소화전·스프링클러·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,009.2㎡, 공장용지·공업용, 평지의 사다리형 토지이며 남측 및 서측으로 폭 12~15m 중로3류에 접합니다.
- 규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,619,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 현재 최저가 30,013,000원이 감정가의 24.01%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고 지식산업센터의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태. 공부상 지식산업센터인 반면 임차인 조사에는 주거 사용으로 기재돼 있으므로 현장 이용상태와 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 김도연은 대항력이 없어 보증금 인수는 없지만 현재 점유가 존재하므로 인도·명도 과정은 별도로 검토해야 합니다.
- 우선변제. 임차인의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않고 배당표에도 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구 종기 서류를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재 등으로 내부를 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2020.10.16. 국민은행 근저당을 말소기준으로 한 소멸관계와 2024.12.12. 경매개시결정 내용을 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 검증 완료”
권리구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2020.10.16. 국민은행 근저당이고, 임차인 김도연의 전입은 2023.12.15.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 근저당 미배당액이 108,927,234원이나 발생하더라도 매수인이 이를 떠안는 구조가 아니며, 현재 회차의 실질취득은 인수 0원을 기준으로 30,013,000원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 125,000,000원에서 네 차례 유찰돼 30,013,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 최근 실거래 기준 비교가 없고, 공부상 지식산업센터인데 임차인의 사용용도는 주거로 조사됐으며 감정 당시 내부도 확인하지 못했습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·용도·현황 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
