수원지방법원 2025타경42403. 평택시 서정동 휴먼파크리움 3층 332호입니다. 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가 요항상 건축물대장에는 오피스텔로 등재돼 있습니다. 이번 사건에서 가장 먼저 봐야 할 숫자는 31,556,000원의 최저가가 아닙니다. 등기된 임차권자 김민제의 보증금은 123,000,000원이고, 전입일 2022.04.20·확정일자 2022.02.28로 경매개시결정 2025.08.06보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

현재 최저가 31,556,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 968,008원을 제외한 30,587,992원이 김민제 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 92,412,008원이 남습니다. 따라서 낙찰자의 실질취득은 123,968,008원입니다. 최저가가 더 내려가면 임차인 인수액이 늘어나므로 총 부담은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

2018.09.14. 설정된 수협은행 근저당권의 채권최고액은 70,800,000원이지만, 이 근저당권은 2020.08.18. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 경매개시결정은 2025.08.06. 한국주택금융공사 신청으로 기입됐고, 이 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다. 반면 김민제의 임차권은 그보다 앞선 전입·확정일자를 가지고 있어 매각으로 정리되는 구조가 아닙니다.

② 임차관계 — 확인된 인수와 미상 위험을 분리해야 한다

김민제는 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 반면 ‘택금융’은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 따라서 현재 계산된 92,412,008원의 인수액 외에 이 신고의 실체와 보증금 유무를 입찰 전에 매각물건명세서 원본과 점유관계로 다시 확인해야 합니다.

③ 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 내려가지 않는다

④ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득

휴먼파크리움의 전용 22.28㎡~23.13㎡ 실거래 12건은 아래와 같습니다. 전체 12건 평균은 79,166,666원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 73,166,666원, 최신 거래는 70,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -14.1% 하락 추세입니다.

최저가 자체는 최근 12개월 평균의 43.1%지만 이 숫자를 ‘싸다’고 해석하면 안 됩니다. 현재 실질취득 123,968,008원은 최근 12개월 평균 73,166,666원의 169.4%, 최신 거래 70,000,000원의 177.1% 수준입니다. 최근 시세가 -14.1% 하락 추세라는 점까지 겹치므로 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 31,556,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 김민제 임차인에게 배당되며, 보증금 부족분 92,412,008원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 예상배당은 0원이고 청구액 135,764,576원 전액이 미배당으로 남는 계산입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서정리초등학교 동측 인근으로 오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택·주상용 부동산·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
• 교통. 인근에 노선버스정류장이 있고 서측 인근에 수도권 전철 1호선 서정리역, 동측 인근에 국도 제1호선이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 2018.05.28. 사용승인됐으며, 승강기·급배수·화재탐지·옥내소화전·스프링클러·개별난방설비가 조사됐습니다.
• 용도. 사건 용도는 근린시설이고 건축물대장상 오피스텔로 등재돼 있습니다. 임차권 신고에는 주거 용도가 기재돼 있습니다.
• 토지. 준주거지역이며 공시지가는 2,081,000원/㎡, 토지면적은 3,633.0㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 중로1류에 접합니다.
• 시장 흐름. 휴먼파크리움은 252세대이며, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -14.1%입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 31,556,000원 낙찰을 전제로 한 실질취득은 123,968,008원입니다.
• 김민제 임차권 인수. 배당 후 부족분 92,412,008원이 매수인 부담으로 남는 구조를 입찰가에 반드시 합산해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시. 4회 유찰 시 인수액 101,708,406원, 5회 유찰 시 108,215,885원으로 늘어나 총 부담은 크게 내려가지 않습니다.
• ‘택금융’ 신고 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 원본 명세와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균 73,166,666원, 최신 거래 70,000,000원, 최근 추세 -14.1%를 우선 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
• 용도와 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설, 건축물대장상 오피스텔이며 임차권 신고에는 주거로 기재돼 있으므로 현장 이용상태를 재확인해야 합니다.
• 현장 재확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문 상태로 임대관계 별도 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.

맺으며 — “31,556,000원짜리 물건”이 아니다

이 사건의 가장 큰 함정은 최저매각가가 매우 낮아 보인다는 점입니다. 감정가 92,000,000원에서 세 번 유찰돼 31,556,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 김민제의 보증금 잔액 92,412,008원을 더하면 현재 실질취득은 123,968,008원입니다.

반면 시장은 최신 거래 70,000,000원, 최근 12개월 평균 73,166,666원이고 최근 거래 흐름도 -14.1%입니다. 따라서 최저가 43.1%라는 할인율은 투자 메리트가 아니라 선순위 임차보증금 인수를 가린 숫자에 가깝습니다. 추가 유찰이 발생해도 인수액이 커져 실질취득은 계속 123,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 보증금·전입일이 확인되지 않은 추가 점유 신고까지 남아 있습니다. 낙찰가는 낮지만 실질 가격은 높고, 권리 확인사항도 남아 있는 사건으로 보는 것이 맞습니다.