수원지방법원 2025타경42411. 평택시 지산동 684-16 1동 6층 602호 아파트로, 감정가 192,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 94,080,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 2023년 등기된 보증금 174,000,000원의 주택임차권입니다. 김경미의 전입일은 2021.08.13, 확정일자는 2021.07.05이고 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.

말소기준은 2025.08.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김경미의 임차권등기는 그보다 앞선 2023.09.12이므로 원칙적으로는 매수인에게 인수될 수 있습니다. 실제 현재 회차 배당계산에서도 보증금 174,000,000원 중 91,986,560원만 배당되고 82,013,440원이 부족한 것으로 계산됩니다.

하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 배당금을 수령한 뒤 남은 금액에 대한 대항력을 포기하고, 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 대항력 포기서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 김경미의 82,013,440원은 계산상 미배당액이지만 매수인이 실제 떠안을 금액에서는 0원*으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙적 인수권리와 포기서가 함께 있다

② 임차인·점유 분석 — 확약 적용 범위를 분리해야 한다

김경미는 전입신고가 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춘 대항력 임차권자입니다. 그러나 제출된 포기서로 인해 김경미의 미배당 잔액은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 것으로 정리됩니다. 반면 기사항전은 전입일·보증금·확정일자를 확인할 수 없어 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

* 김경미 보증금에 관한 계산상 미배당액은 현재 회차 82,013,440원입니다. 다만 제출된 대항력 포기서에는 배당 후 잔여금액에 대한 대항력 포기, 매수인 상대 잔존 임차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 기재되어 있어 김경미에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 이 효과는 별도의 미상 점유 정보에는 적용하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 가격은 강하지만 권리 확인이 전제

84.59~84.76㎡ 거래 표본은 6건입니다. 전체 평균은 177,833,333원, 최저 170,000,000원, 최고 191,000,000원이며 최신 거래는 2024.07 191,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 금액도 191,000,000원으로, 표본은 1건입니다.

현재 최저가 94,080,000원은 전체 실거래 평균의 52.9%, 최근 12개월 평균 191,000,000원의 49.3%입니다. 김경미에 대한 포기서를 반영하면 실질취득도 94,080,000원으로 같아 가격 자체는 최근 거래 수준보다 크게 낮습니다. 또 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 +9.0%로 하락 추세는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)

배당계산 자체는 김경미 보증금에서 82,013,440원의 부족분을 발생시키지만, 포기서에 따라 김경미 부분의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 대지·환금성 메모

• 규모. 지산동684-16공동주택(강태성)은 25세대, 2012.06.20 준공입니다.
• 토지. 토지면적 527.0㎡, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,214,000원/㎡입니다.
• 대지권. 목록2~6은 목록1의 대지 지분으로 대지권미등기 상태입니다. 적정대지가액을 평가해 목록1에 포함한 것으로 기재되어 있습니다.
• 일괄매각. 목록1~6 일괄매각이며 목록2~6 지분매각이 포함되지만, 일괄매각으로 공유자우선매수권은 없습니다.
• 토지이용. 토지이용상황은 연립, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 세로각지(가)입니다.
• 지역 지정. 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
• 경매 체질. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.0회로, 현재 사건 역시 4회 유찰 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각 조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. ‘기사항전’의 실제 점유 여부, 전입신고일, 보증금, 확정일자를 확인하기 전에는 대항력 없음으로 단정하면 안 됩니다.
• 대지권미등기 확인. 목록2~6 대지 지분이 일괄매각에 포함되고 목록1 평가에 반영된 구조를 등기·감정 원본과 함께 대조해야 합니다.
• 가격 기준. 현재 최저가 94,080,000원은 최근 12개월 평균 191,000,000원의 49.3%입니다. 미상 점유 위험이 해소되면 가격 경쟁력이 크지만, 추가 보증금 인수 가능성이 확인되면 실질취득비용은 달라집니다.
• 거래 표본. 실거래는 6건이며 최신 거래는 2024.07 191,000,000원입니다. 170,000,000원~191,000,000원의 거래 범위를 함께 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·포기서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 포기서 밖의 1건

표면만 보면 감정가 192,000,000원짜리 아파트가 4회 유찰되어 94,080,000원까지 내려온 강한 할인 물건입니다. 최근 거래 191,000,000원과 비교하면 최저가는 49.3% 수준이고, 김경미의 174,000,000원 대항력 보증금 역시 주택도시보증공사의 포기서 덕분에 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.

그러나 이 사건을 ‘인수 0원의 깨끗한 반값 아파트’라고 결론 내리기에는 한 단계가 남아 있습니다. 별도의 기사항전 점유 정보가 전입·보증금·확정일자 미상이라 대항력 가능·미상이기 때문입니다. 포기서는 김경미에 대해서만 효력이 있고, 그 밖의 임차 위험까지 없애주지 않습니다.

결론은 가격은 매력적이지만 권리는 조건부입니다. 김경미의 주된 대항력 위험은 포기서로 해소됐고 실질취득 94,080,000원은 최근 거래 수준보다 크게 낮습니다. 하지만 4회 유찰, 대지권미등기 일괄매각 구조, 미상 점유 1건이 동시에 남아 있으므로, 미상 점유의 실체를 확인한 뒤에야 할인율을 투자 메리트로 인정할 수 있는 C등급 사건입니다.