수원지방법원 2025타경42430. 평택시 칠원동 ‘평택지제역동문디이스트5단지’ 510동 2층 201호, 전용 84.9942㎡ 아파트입니다. 소유자는 천경진이고, 등기상 핵심 권리는 2024.06.18 설정된 부평농업협동조합 근저당 채권최고액 360,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2025.08.13 주식회사 해인의 강제경매개시결정은 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 405,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 283,500,000원으로 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 409,997,500원, 최신 거래는 2026.07 440,000,000원입니다. 제공된 비교지표상 최저가는 최근 12개월 평균의 69.1% 수준입니다. 따라서 이 사건은 ‘낮은 최저가가 인수액으로 상쇄되는 구조’가 아니라, 자료상 인수 0원인 상태에서 실제 취득가격 자체가 최근 거래대보다 낮은 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42430 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 칠원동 620 평택지제역동문디이스트5단지 510동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9942㎡ · 방3·거실·주방겸식당·화장실2·다용도실 · 10층건 내 2층 |
| 소유자 | 천경진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 283,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 해인 / 129,836,065원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역 없음. 배당표에도 임차인 배당 또는 매수인 인수액이 잡혀 있지 않아 자료상 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2024.06.18 부평농업협동조합 근저당권이고, 그 뒤 2025.08.13 등기된 주식회사 해인의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 우리자산신탁 명의 신탁과 금지사항등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮다
평택지제역동문디이스트5단지 전용 84.94~84.99㎡ 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 409,997,500원, 최신 거래는 2026.07의 440,000,000원입니다. 현재 최저가 283,500,000원은 제공된 비교지표상 최근 12개월 평균의 69.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 12 | 440,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 17 | 438,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 14 | 405,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 17 | 410,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 1 | 391,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 27 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 11 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 22 | 380,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 13 | 404,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 2 | 451,970,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.9942㎡ | 12건 | 409,997,500원 |
실거래 범위는 380,000,000원~451,970,000원이고, 현재 최저가는 283,500,000원입니다. 최저가만 놓고 보면 감정가 405,000,000원보다 낮을 뿐 아니라 최근 12개월 평균 409,997,500원과 최신 440,000,000원에도 못 미칩니다. 특히 이 사건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 283,500,000원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 283,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,769,000원 |
| 1. 근저당 · 부평농업협동조합 | 360,000,000원 | 278,731,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 해인 | 129,836,065원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 489,836,065원 중 예상 배당액은 278,731,000원이며, 미배당은 211,105,065원입니다. 부평농업협동조합 근저당은 일부 미배당되고 신청채권자 주식회사 해인은 예상배당 0원입니다. 그러나 이 미배당액은 배당 부족분일 뿐, 현재 자료상 매수인 승계액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 압력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 283,500,000원 | 278,731,000원 | 211,105,065원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 198,450,000원 | 194,871,700원 | 294,964,365원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 138,915,000원 | 136,170,190원 | 353,665,875원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 211,105,065원에서 294,964,365원, 353,665,875원으로 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 권리분석의 초점은 채권자 미회수액을 매수인이 떠안는지 여부가 아니라, 실제 점유관계와 입찰가격의 적정성을 확인하는 데 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 평택새빛초등학교 동측 인근이며 주변은 아파트단지·학교·공원 중심의 주거지대입니다. 동측 인근에는 농경지대가 위치합니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 지제역은 서측 직선거리 약 3.6km 지점입니다.
- 주거상품. 2024.02.28 준공, 741세대 단지이며 대상 면적은 전용 84.9942㎡입니다. 지역난방, 엘리베이터, 출입구보안개폐설비, 급·배수 및 화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(신촌지구)이고, 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25 외국인·법인·단체의 주택 취득에 한해 적용되는 것으로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 기초로 평가됐습니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인되며 거래가는 380,000,000원~451,970,000원, 평균은 409,997,500원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계가 미상이므로 현황조사·전입세대·점유자를 입찰 전 최종 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2024.06.18 부평농업협동조합 근저당이 말소기준인지 등기 원본에서 순위와 접수번호 23192를 직접 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가 283,500,000원은 최근 12개월 평균 409,997,500원의 69.1%입니다. 경쟁입찰로 가격이 상승할 경우 최근 실거래 380,000,000원~451,970,000원 범위와 비교해 상한을 정해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 근저당 및 신청채권자의 미배당액이 커도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. ‘채권자 미회수액 = 매수인 부담’으로 오해하지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 관리비 체납과 조세채권 여부를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 기준으로 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세 아래
이 사건은 2024.06.18 부평농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 한 차례 유찰된 최저가 283,500,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 409,997,500원의 69.1%이고, 최신 거래 440,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 권리와 가격만 놓고 보면 경쟁력이 분명합니다. 다만 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 관계인 부재였다는 점은 남아 있으므로, 마지막 승부처는 실제 점유관계 확인과 경쟁입찰 속 응찰 상한 관리입니다.
