수원지방법원 2025타경42444. 평택시 고덕면 해창리 에스타워프라임 9층 941호입니다. 등기상 현 소유자는 오민영이며, 2021.11.30. 소유권을 이전받은 같은 날 국민은행 근저당권 채권최고액 397,200,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류 35,416,644원, 에스지씨이앤씨 가압류 95,658,395원, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정이 순서대로 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
현재 회차의 가정 매각가 176,400,000원에서는 집행비용 3,269,600원을 제하고 국민은행 근저당에 173,130,400원이 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류에는 배당 여력이 없고, 채권자 전체 미배당액은 355,144,639원입니다. 중요한 점은 이 미배당이 곧바로 매수인의 인수로 넘어오는 구조가 아니라는 것입니다. 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42444 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 9층 941호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 111 |
| 용도 | 대지 |
| 등기 유형 | 집합건물 |
| 소유자 | 오민영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 176,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매개시결정 채권자 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 350,402,059원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.11.30. 국민은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 케이비부동산신탁 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 오민영에게 소유권이 이전됐습니다. 말소기준 이후의 경기신용보증재단·에스지씨이앤씨 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제이티피솔루션,134811-0730368, 진윤진 | 2024.12.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 0원 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2024.12.24.는 말소기준일 2021.11.30.보다 늦어 대항력이 없다는 조사 결과가 기재돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,269,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 397,200,000원 | 173,130,400원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 35,416,644원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 에스지씨이앤씨 주식회사 | 95,658,395원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 확인 채권액 528,275,039원 가운데 173,130,400원이 배당되고, 355,144,639원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·이용·규제 메모
- 토지 이용. 토지이용상황은 업무용, 지목은 대이며 토지면적은 8,458.2㎡입니다.
- 형상. 평지·사다리형 토지이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 준주거지역이고 공시지가는 1,656,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 택지개발지구·가축사육제한구역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 도로. 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 현황조사상 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 실거래 별도 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 같은 건물·유사 용도의 최근 거래 및 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 사유 확인. 이미 2회 유찰됐으므로 권리 이외에 물건 특성·수요·가격·사용성 측면의 원인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 해당 토지가 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있으므로 입찰 전 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 355,144,639원으로 크지만, 제공된 시뮬레이션상 그 금액을 매수인이 승계하는 것은 아니며 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2021.11.30. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 실제 임차인 1명도 2024.12.24. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다. 이미 2회 유찰됐고 실거래 비교 근거가 없어 현재 176,400,000원이 실제 시장가치보다 낮은지 확인할 직접 자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 판단은 보수적으로 해야 하는 유형입니다. 입찰의 승부처는 ‘감정가 대비 얼마나 내려왔는가’가 아니라, 실제 이용가치와 시장가격을 별도로 확인해 176,400,000원의 적정성을 검증하는 데 있습니다.
