근저당권을 기준으로 뒤의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고, 실거래 시세 자료도 없어 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 ‘싸다’고 단정할 수는 없습니다. 2회 유찰된 공장(지식산업센터) 물건인 만큼 권리관계와 함께 임대·점유 상태 및 환금성을 확인해야 합니다.
수원지방법원 2025타경42445. 경기도 평택시 모곡동 평택마제스트타워 8층 에이816호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 등기상 소유자는 이유미입니다. 말소기준권리는 2023.01.19. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 159,600,000원입니다. 이후의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 회차 예상배당 기준 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
가격만 보면 감정가 163,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 79,870,000원, 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 가격이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정하는 것은 위험합니다. 특히 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유·임대 상태를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42445 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 모곡동 447-1 평택마제스트타워 8층에이816호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상10층 중 8층에이816호 |
| 소유자 | 이유미 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 79,870,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 138,132,711원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2023.01.19. 접수된 주식회사국민은행 근저당권이며 채권최고액은 159,600,000원입니다. 2025.06.10. 국의 압류와 2025.08.13. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다. 2025.03.26. 케이비부동산신탁 주식회사의 가압류 91,392,000원은 2025.05.02. 말소등기가 접수되어 이미 정리된 권리입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교 자료는 없다
감정가는 163,000,000원, 현재 최저매각가는 79,870,000원으로 감정가의 49%입니다. 현재까지 2회 유찰된 상태이며, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 55,909,000원, 4회 유찰 시 39,136,300원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 79,870,000원 | 81,567,660원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 55,909,000원 | 105,097,362원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 39,136,300원 | 121,568,153원 |
유찰이 진행될수록 매각가는 낮아지지만 국민은행 근저당권의 미배당액은 커집니다. 이 미배당액은 매수인 인수금이 아니라 채권자 측 미회수액이며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 실제 가격 경쟁력은 감정가 할인율이 아니라 해당 지식산업센터의 거래·임대 상황과 함께 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,837,660원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 159,600,000원 | 78,032,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 79,870,000원을 기준으로 집행비용 1,837,660원, 국민은행 근저당권에 78,032,340원이 배당되어 81,567,660원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 모곡동 소재 송탄일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 지식산업센터·일반 공장·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난합니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터) 용도이며, 공용 위생·급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 엘리베이터, 주차장시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적은 9,702.7㎡, 지목은 공장용지이며 일반공업지역입니다. 공시지가는 683,500원/㎡입니다.
- 도로·규제. 동측으로 중로1류와 접하며 일반산업단지, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 임대차계약 존재 여부, 보증금·점유개시 시점 등을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 실거래 시세 자료 없이 감정가 대비 49%만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 거래·임대 조건을 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 세금 확인. 국의 압류등기는 매각으로 소멸하는 구조이나, 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당 순위와 세액을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터) 용도이므로 이용 목적과 산업단지·일반공업지역 관련 제한을 입찰 전에 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조해 권리와 점유관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 임대·환금성 확인이 먼저
이 물건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2023.01.19. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려온 가격만 보고 ‘저렴하다’고 결론내리기는 어렵습니다. 감정평가상 임대관계는 미상이고, 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격·점유·환금성은 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
