⚠️ 실질취득 80,684,004원 🧾 인수 64,906,004원 🏚️ 3회 유찰 📊 시세 대비 185.7%
수원지방법원 2025타경42454. 평택시 포승읍 만호리 스마트빌듀오1차 6층 602호, 전용 23.63㎡의 원룸형 아파트입니다. 이 물건은 감정가 46,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 15,778,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 아주 싸 보이지만, 권리분석의 결론은 정반대입니다. 2023.03.24 전입·확정일자를 갖춘 임차인 장재훈이 있고, 보증금은 80,000,000원입니다.
보증금이 최저가보다 훨씬 크기 때문에, 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수하게 됩니다. 현재 회차 기준 임차인에게 배당되는 금액은 15,093,996원, 미배당 인수액은 64,906,004원입니다. 따라서 시세 비교는 최저가 15,778,000원이 아니라 실질취득 80,684,004원으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42454 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 만호리 574-5 스마트빌듀오1차 6층602호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(원룸형) · 전용 23.63㎡ · 스마트빌듀오1차 |
| 소유자 | 장영인 (2022.12.23. 거래가액 43,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 15,778,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장재훈 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 핵심은 주택임차권 인수
이 물건의 기준이 되는 경매개시결정은 2025.08.18입니다. 그런데 임차인 장재훈은 2023.03.24 전입·점유개시·확정일자를 갖고, 2025.04.24 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 “주택임차권등기는 배당으로 전액변제되지 않으면 매수인에게 인수됨”으로 명시되어 있습니다. 즉, 이 물건은 낮은 최저가보다 미배당 보증금 인수가 가격의 본체입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 중복 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장재훈 | 602호 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2023.03.24 확정 2023.03.24 점유개시 2023.03.24 | 80,000,000원 | 2025.04.24 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
장재훈은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 합니다. 전입신고와 확정일자가 모두 2023.03.24이고, 배당요구도 2025.04.24에 되어 있어 우선변제권을 행사합니다. 다만 배당 재원이 부족하므로, 부족분은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
스마트빌듀오1차의 최근 실거래 12건은 39,000,000원~45,000,000원이고 평균은 43,458,333원입니다. 현재 최저가 15,778,000원만 보면 실거래 평균의 36.3%처럼 보이지만, 이 물건은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 구조입니다. 실질취득 80,684,004원은 실거래 평균의 185.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 22.68㎡ | 12 | 39,000,000원 |
| 2026.03 | 23.63㎡ | 8 | 43,000,000원 |
| 2026.03 | 22.68㎡ | 10 | 44,500,000원 |
| 2026.03 | 23.63㎡ | 8 | 43,000,000원 |
| 2026.03 | 23.63㎡ | 12 | 44,000,000원 |
| 2026.02 | 23.63㎡ | 9 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 23.63㎡ | 13 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 23.63㎡ | 6 | 43,000,000원 |
| 2025.11 | 22.96㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2025.11 | 23.63㎡ | 10 | 45,000,000원 |
| 2025.10 | 22.96㎡ | 6 | 42,000,000원 |
| 2025.10 | 22.96㎡ | 9 | 43,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 43,458,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 15,778,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 684,004원 |
| 1. 임차인 장재훈 보증금 | 80,000,000원 | 15,093,996원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 55,080,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 장재훈 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 15,093,996원만 배당되고, 부족분 64,906,004원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 15,778,000원 | 15,093,996원 | 64,906,004원 | 80,684,004원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 11,044,600원 | 10,445,797원 | 69,554,203원 | 80,598,803원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 7,731,219원 | 7,192,057원 | 72,807,943원 | 80,539,162원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 평택시 포승읍 만호리 “포승국가산업단지” 내 지원시설지구의 상업지역에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 상업용·업무용 건물, 숙박시설, 각종 공장 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 아파트(원룸형)로 조사되어 있으며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고, 부근에 공단을 경유하는 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 규제. 일반상업지역, 국가산업단지(포승지구), 지원시설구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 환금성. 스마트빌듀오1차는 299세대, 사용승인일은 2014.12.31. 최근 실거래 12건 평균은 43,458,333원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가 15,778,000원이 아니라 실질취득 80,684,004원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 주택임차권등기는 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인에게 인수됩니다.
- 임차인·신청채권자 동일성 확인. 장재훈은 임차인이자 신청채권자입니다. 임대차 원인관계와 점유 상태 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오 점검. 4회·5회 유찰되어도 매수인 인수액이 늘어 실질취득은 80,000,000원대에 머뭅니다.
- 관리비·점유 확인. 원룸형 집합건물은 체납 관리비와 실제 점유 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 내용을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “보증금 8,000만원”이 먼저다
이 물건은 최저가만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 46,000,000원에서 3회 유찰되어 15,778,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금은 80,000,000원이고, 현재 회차에서 미배당되는 64,906,004원은 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득은 80,684,004원입니다.
최근 실거래 평균 43,458,333원, 최고가 45,000,000원인 물건에 실질적으로 8,000만원대 부담을 안는 구조라면, 낮은 최저가를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 결론은 분명합니다. 권리분석의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수이고, 현 조건에서는 가격 메리트가 없습니다.
