577,500,000원
수원지방법원 2025타경42463. 사건상 용도는 오피스텔이지만 감정평가 이용상태는 1층 음식점입니다. 더 정확히는 111호가 인접한 110호와 구분벽체 없이 하나의 음식점으로 이용되고 있습니다. 권리관계의 출발점은 2023.09.26. 설정된 수지신용협동조합의 근저당권이며 채권최고액은 1,944,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 LI YAN은 2023.11.29. 전입했습니다. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없고, 보증금 60,000,000원은 매수인이 떠안지 않습니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 한 권리상 실질취득액은 577,500,000원으로 최저매각가와 같습니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 이 물건의 핵심은 후순위 권리가 아니라 110호와 결합된 실제 이용상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42463 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 1층 111호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 1층 110호와 일단의 음식점으로 이용 중 |
| 소유자 | 영상디앤씨주식회사 |
| 건물 | 지하 5층·지상 8층 · 사용승인일 2023.03.14. |
| 감정가 / 최저가 | 825,000,000원 / 577,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 1,644,385,659원 |
| 매각기일 | 2026.06.01. |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2023.09.26. 수지신용협동조합 근저당권입니다. 2023.10.24. 검단서영제일차주식회사 근저당권, 2025.08.20. 국의 압류, 임의·강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 접수되어 매각으로 소멸합니다.
2025.09.23. 말소기준 근저당권은 알티우스자산관리대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 수지신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 1,749,600,000원의 근질권이 설정됐습니다. 이는 선순위 근저당권의 이전·담보 관계이며, 별도의 매수인 인수액으로 중복 합산되지 않습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 승계 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 / 월차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| LI YAN | 미상 | 60,000,000원 3,500,000원 | 2023.11.29. 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
LI YAN의 전입일 2023.11.29.은 말소기준일 2023.09.26.보다 늦습니다. 따라서 임차인이 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력은 없으며, 보증금 60,000,000원은 매수인 인수 대상이 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 미상이나, 이는 보증금의 배당 가능성에 관한 문제일 뿐 매수인의 보증금 승계로 연결되지는 않습니다.
③ 회차별 가격과 미배당 — 유찰률만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 577,500,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 404,250,000원과 282,975,000원으로 내려가지만, 회차가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 커집니다. 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원이므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 577,500,000원 | 569,325,000원 | 2,259,675,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 404,250,000원 | 397,807,500원 | 2,431,192,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 282,975,000원 | 278,213,350원 | 2,550,786,650원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 577,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,175,000원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 1,944,000,000원 | 569,325,000원 |
| 2. 근저당 · 검단서영제일차주식회사 | 885,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,829,000,000원 중 569,325,000원이 채권자에게 배당되고, 2,259,675,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 신청채권 1,644,385,659원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 율포초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·도시형생활주택·근린생활시설·나지가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 수월하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
- 건물. 지하 5층·지상 8층 철근콘크리트 구조이며 승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비와 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지의 동측·북측·남측이 포장도로와 접하고, 중로1류·중로2류·중로3류와 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 1,807.7㎡, 평지의 가로장방형 상업용 토지이며 공시지가는 5,541,000원/㎡입니다.
- 현황. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다. 다만 111호의 실제 이용은 110호와 결합된 음식점입니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔과 달리 1층 음식점의 임대수요와 수익성, 110호와의 분리 가능성이 매각 및 재임대 가능성을 좌우합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분벽 확인. 110호와 111호의 등기상 경계, 실제 벽체 위치, 출입구와 공용동선, 소방·전기·급배수 설비의 분리 여부를 현장에서 확인하세요.
- 점유 범위 확인. LI YAN의 임대차 목적물과 실제 점유 범위가 111호만인지, 110호까지 포함하는지 임대차계약서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 명도 계획. 보증금 승계는 없지만 음식점 영업시설·집기·간판·주방설비의 귀속과 철거 일정을 포함한 인도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 분리·원상복구 비용. 독립 호실로 활용하려면 구분벽, 출입구, 설비와 내부 마감의 공사가 필요한지 확인하고 입찰가에 반영하세요.
- 세금·배당 확인. 평택세무서 압류가 있으므로 당해세 등 실제 조세채권의 금액과 배당순위를 법원 기록에서 확인하세요.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비와 전기·수도 등 영업시설 관련 미납액을 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 유찰률만 보지 말고, 동일 상권 1층 음식점의 임대료·공실·수익률과 110호 분리 가능성을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 독립성은 확인 전”
이 사건은 등기와 임차인만 보면 비교적 분명합니다. 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, LI YAN의 전입도 후순위라 보증금 60,000,000원을 매수인이 승계하지 않습니다. 현재 최저가 기준 실질취득액은 577,500,000원, 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 판단을 권리분석에서 끝내면 안 됩니다. 111호는 110호와 벽체 없이 연결된 음식점입니다. 물리적 경계와 점유 범위, 출입동선, 설비 분리, 영업시설 귀속을 확인하지 않은 채 감정가의 70%라는 숫자만 보고 응찰하면 독립 사용과 명도 단계에서 예상하지 못한 비용이 생길 수 있습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 현장 확인 뒤 판단입니다.