수원지방법원 2025타경42476. 안성시 공도읍 승두리 ‘대연하늘채’ 2동 501호 다세대주택입니다. 감정가 192,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 94,080,000원까지 내려왔습니다. 외형만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차보증금의 인수 여부를 정확히 분리하는 것입니다.

전성덕은 2021.06.22 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.06.04입니다. 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류 2022.05.17보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 현재 매각가 94,080,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 2,093,440원을 제외한 91,986,560원이 우선배당되고, 원래 계산상 미회수 보증금은 81,013,440원입니다.

그러나 매각물건명세서 비고에는 신청채권자 주택도시보증공사가 배당 후 잔여금액에 대한 대항력을 포기하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 대항력 포기서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 전성덕과 관련한 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 선순위, 하지만 확약으로 주된 인수 해소

② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 점유자를 분리

③ 최저가가 내려가도 원래는 보증금 인수가 늘어나는 구조

확약을 적용하지 않은 계산에서는 최저가가 내려갈수록 전성덕의 미배당 보증금이 커집니다. 즉 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 낙찰가만 내려간다고 실질취득비용이 같은 폭으로 내려가는 것은 아닙니다.

위 ‘확약 전 계산상 인수’는 배당표·회차 시나리오상의 금액입니다. 실제 판단에서는 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 전성덕에게 적용하므로 해당 임차인의 인수액을 0원으로 봅니다. 미상 점유자는 별도입니다.

④ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세보다 낮다

대연하늘채 실거래는 7건이며 전체 평균은 170,857,142원, 최저 170,000,000원, 최고 173,000,000원입니다. 최신 거래는 2023.02의 170,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 170,000,000원으로 집계되어 있습니다.

현재 최저가 94,080,000원은 최근 12개월 평균 170,000,000원의 55.3%입니다. 전성덕 관련 실질 인수를 0원으로 반영하면 알려진 권리 기준 실질취득도 94,080,000원으로, 최근 시세보다 낮은 가격대입니다. 다만 최근·과거 가격 추세는 -0.6%이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 5.7회, 낙찰률이 0.0%로 집계되어 있어 할인폭 자체가 환금성·권리 확인 난도를 함께 반영한 가격일 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)

배당표 계산상 전성덕 보증금 미배당액은 81,013,440원입니다. 다만 제출된 대항력 포기서의 잔존 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영하면 해당 금액은 매수인의 실질 인수에서 제외합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑥ 권리관계 상세

말소기준권리는 2022.05.17 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 서울보증보험주식회사 가압류 21,909,592원, 안성시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

을구의 전성덕 주택임차권은 2023.07.20 등기되었지만 전입·점유가 2021.06.22로 더 빠릅니다. 따라서 경매등기의 후순위라는 이유만으로 보증금 위험이 사라지는 것은 아니며, 이번 사건에서는 별도의 포기 확약이 있어 결과적으로 실질 인수 0원이 되는 것입니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 공도장로교회 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 방3·거실·주방·화장실2·발코니·현관 등으로 구성되어 있습니다.
• 건물. 2018.10.15 사용승인된 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 5층 건물의 제5층 제501호입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재경보·화재탐지·도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·성장관리권역·공장설립승인지역이며, 토지정보에는 토지거래계약에관한허가구역도 포함되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 740.0㎡, 공시지가 690,400원/㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 토지이용상황 다세대입니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 대연하늘채는 20세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수 5.7회, 낙찰률 0.0%로 집계되어 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 대항력 포기서 원문 확인. 전성덕 보증금 173,000,000원의 잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각 조건에 그대로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. ‘기사항전’은 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서의 해당 부분을 직접 확인해 실제 점유자와 임대차 조건을 특정해야 합니다.
• 최저가만 보고 인수액을 계산하지 않기. 확약이 없다면 현재 회차에도 전성덕 미배당 보증금 81,013,440원이 남는 구조였습니다. 이번 사건의 낮은 실질취득은 확약이 있기 때문에 가능한 해석입니다.
• 환금성 확인. 단지 20세대, 평균 유찰 5.7회, 낙찰률 0.0%라는 지표를 감안해 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 시세 기준. 최근 12개월 평균 170,000,000원, 최신 거래 170,000,000원, 최근·과거 추세 -0.6%를 우선 기준으로 봐야 합니다.
• 배당 외 항목. 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목이 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전 재확인이 필요합니다.

맺으며 — “싸 보이는 이유”를 권리에서 먼저 해소해야 한다

이 사건은 감정가 192,000,000원에서 최저가 94,080,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 최근 12개월 평균 170,000,000원 대비 55.3%라 가격만 보면 큰 할인입니다. 하지만 원래 권리구조는 대항력 있는 전성덕의 173,000,000원 보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 유형이었습니다.

이번 사건은 그 핵심 위험에 대해 주택도시보증공사가 대항력 포기, 잔존 임차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 제출했다는 점이 결정적입니다. 따라서 전성덕 관련 실질 인수는 0원이고, 알려진 권리 기준 실질취득은 현재 최저가 94,080,000원으로 볼 수 있습니다.

다만 결론을 완전한 안전형으로 올리기에는 이릅니다. 별도로 기재된 ‘기사항전’ 점유자는 보증금·전입일· 확정일자가 모두 미상이고, 전성덕에 대한 확약이 그 점유자까지 포괄한다는 근거도 없습니다. 여기에 단지 평균 유찰 5.7회와 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 가격은 매력적이지만, 확약 밖 미상 점유 확인이 끝나야 비로소 입찰가를 논할 수 있는 C등급 물건으로 보는 것이 데이터와 가장 일관됩니다.