수원지방법원 2025타경42476. 안성시 공도읍 승두리 ‘대연하늘채’ 2동 5층 501호, 이용상태는 다세대주택입니다. 이 사건은 단순히 “임차권등기가 있으니 위험하다” 또는 “확약서가 있으니 안전하다”로 끝낼 수 없습니다. 전성덕의 임차보증금은 173,000,000원이고, 전입신고일은 2021.06.22, 확정일자는 2021.06.04입니다. 말소기준인 국민건강보험공단 압류(2022.05.17)보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있는 임차인입니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 신청채권자 주택도시보증공사가 배당금을 받고 남는 잔여금액에 대한 대항력을 포기하고, 전액 변제를 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 취지가 확인됩니다. 그래서 전성덕 임차권에 한해 실질 인수는 0원*으로 처리하는 것이 맞습니다. 그러나 이 확약은 해당 임차권에만 적용되며, 별도 미상 점유 정보의 보증금·전입·확정일자는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42476 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 승두리 86-6 대연하늘채 제2동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2, 발코니, 현관 등) |
| 소유자 | 박향순 (2021.07.02. 거래가 173,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,015,615원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권, 확약으로 실질 인수 0원*
말소기준은 2022.05.17 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 전성덕의 임대차계약일자·확정일자·주민등록일자·점유개시일자가 존재하므로, 형식상으로는 대항력 있는 임차권입니다. 보증금은 173,000,000원, 범위는 주거용 건물의 전부입니다.
② 임차인 분석
| 이름 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전성덕 | 주거용 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 173,000,000원 | 2021.06.22 / 2021.06.04 | 대항력 有 | 우선변제 | 실질 0원* |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
* 전성덕 임차권은 보증금 173,000,000원의 대항력 구조이나, 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의가 확인되어 실질 인수 0원으로 평가합니다. 이 확약은 전성덕 임차권에 한정됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득가가 실거래 평균보다 높다
대연하늘채의 최근 실거래는 7건이고 평균은 170,857,142원입니다. 이 물건의 최저가이자 확약 반영 실질취득 기준은 192,000,000원으로, 실거래 평균의 112.4%입니다. 전성덕 임차권 인수가 확약으로 해소되더라도, 가격 자체는 평균 실거래보다 높은 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 68.07㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 68.07㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 68.07㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 68.07㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 74.48㎡ | 2 | 173,000,000원 |
| 2021.06 | 68.07㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2021.06 | 74.48㎡ | 5 | 173,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 170,857,142원 |
실거래 최고가도 173,000,000원입니다. 반면 현재 최저가는 192,000,000원으로 최고 실거래보다 19,000,000원 높습니다. 권리 리스크가 줄었다고 해도, 가격 메리트는 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 전성덕 보증금(우선변제) | 173,000,000원 | 173,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 21,909,592원 | 15,512,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,015,615원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재가 192,000,000원 가정에서는 전성덕 보증금이 전액 배당되는 계산입니다. 4회 유찰 시 룰상 미배당 22,350,400원, 5회 유찰 시 룰상 미배당 52,640,320원이 산정되지만, 전성덕 임차권은 확약으로 실질 인수 0원 처리합니다. 단, 미상 점유 정보는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수* | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 100%) | 192,000,000원 | 0원 | 0원 | 192,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 80%) | 153,600,000원 | 22,350,400원 | 0원* | 153,600,000원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 64%) | 122,880,000원 | 52,640,320원 | 0원* | 122,880,000원* |
* 전성덕 임차권에 대한 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의 반영 기준입니다. 확약 밖 미상 점유 정보는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 공도읍 승두리 소재 공도장로교회 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2018.10.15 사용승인된 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 5층 건물 중 5층 501호입니다. 승강기설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 도시가스 난방설비를 갖췄습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 도시지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 대연하늘채는 20세대 규모이고, 최근 실거래 표본은 7건입니다. 실거래 평균 170,857,142원 대비 현재 최저가 192,000,000원은 높게 형성되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매각물건명세서에 반영된 문구인지 원본으로 재확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않는 주거 점유 정보가 있어, 전입세대 열람과 현황조사 원본 확인이 필수입니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 192,000,000원은 실거래 평균 170,857,142원의 112.4%입니다. 권리 해소만으로는 가격 메리트가 생기지 않습니다.
- 배당 변동. 집행비용은 추정치이고, 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
- 명도 절차. 임차권등기 말소 동의가 있어도 실제 점유 상태와 이사 협의, 인도명령 가능성은 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “확약은 좋지만, 가격은 아직 무겁다”
이 사건의 핵심 리스크였던 전성덕 임차권은 확약으로 실질 인수 0원 처리할 수 있습니다. 그 점은 분명히 큰 장점입니다. 하지만 확약은 전성덕 임차권에 한정되고, 미상 점유 정보는 여전히 확인 대상입니다. 더 중요한 것은 가격입니다. 현재 실질취득 기준 192,000,000원은 실거래 평균 170,857,142원보다 높고, 실거래 최고가 173,000,000원도 넘어섭니다. 권리의 주된 불은 꺼졌지만, 가격 메리트는 아직 확인되지 않습니다.