수원지방법원 2025타경42477. 평택시 서정동 552-419, 경진빌라 2층2호 다세대주택입니다. 감정가는 74,000,000원인데 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 36,260,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 반값 경매처럼 보이지만, 등기부에는 2021.07.28. 한국토지주택공사의 주택임차권이 등기돼 있고 임차보증금은 80,000,000원입니다. 전입신고 2017.04.24., 점유개시 2017.04.29., 확정일자 2017.02.24.로, 말소기준권리인 2022.12.27. 압류보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 사라지지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 인수됩니다.
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 36,260,000원 중 집행비용 1,052,680원을 먼저 제외한 35,207,320원이 임차보증금에 배당되고, 남는 44,792,680원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 즉 낙찰가가 낮아졌다고 경제적 취득원가가 같은 비율로 내려가는 구조가 아닙니다. 3회 유찰 시 인수액은 55,474,876원, 4회 유찰 시에는 62,952,413원으로 오히려 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42477 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 552-419 2층2호 · 경기도 평택시 복창로28번길 28-4 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 49.59㎡ · 방2·욕실1 · 2층 제2호 |
| 소유자 | 황수정 · 2015.06.29. 소유권이전 · 거래가액 73,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 36,260,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 94,257,534원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 1990.04.12 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2022.12.27. 평택세무서장 처분의 압류입니다. 하지만 한국토지주택공사 임차권은 2021.07.28. 등기됐고, 전입신고와 확정일자는 그보다 더 앞선 2017년입니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 선순위이므로 매각으로 소멸하지 않습니다. 반면 2022.12.27. 압류와 2025.08.21. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차권자 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 전유부분 전부 | 80,000,000원 | 대항력 有 전입 2017.04.24. | 우선변제 有 확정 2017.02.24. · 배당요구 | 보증기관 승계 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
경진빌라(552-419)는 총 6세대 규모이고, 비교 면적은 49.59㎡입니다. 확인되는 거래는 2025.05. 74,000,000원과 2023.07. 73,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 74,000,000원, 전체 평균은 73,500,000원이며 최근 거래는 과거 거래보다 1.4% 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 49.23㎡ | 1 | 74,000,000원 |
| 2023.07 | 49.23㎡ | 1 | 73,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.23㎡ | 1건 | 74,000,000원 |
표면 최저가 36,260,000원은 최근 12개월 평균의 49.0%에 불과합니다. 하지만 이 사건은 그 비율을 가격 메리트로 쓰면 안 됩니다. 미배당 임차보증금을 인수하므로 경제적 취득원가는 약 80,000,000원 수준에 묶입니다. 이는 최근 거래 74,000,000원과 감정가 74,000,000원을 모두 웃도는 수준입니다. 따라서 ‘반값 경매’, ‘시세보다 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,052,680원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 80,000,000원 | 35,207,320원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 94,257,534원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당액 44,792,680원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 94,257,534원은 예상배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 복창초등학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지·학교가 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 송탄역(지하철 1호선)이 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 2층2호이며 사용승인일은 1990.04.12.입니다. 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 가축사육제한구역, 소로3류 접합, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 총 6세대 규모의 1990년 사용승인 다세대이며 확인되는 실거래는 2건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 36,260,000원만 보고 감정가 대비 49%라고 판단하지 말고, 인수되는 임차보증금을 합쳐 실질취득 기준으로 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 한국토지주택공사 임차권의 전입 2017.04.24., 확정일자 2017.02.24., 보증금 80,000,000원과 배당요구 내용을 등기부·매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 유찰 효과 제한. 3회 유찰 시 인수 55,474,876원, 4회 유찰 시 62,952,413원으로 늘어납니다. 추가 유찰이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않습니다.
- 호별배치 확인. 건축물현황도와 현황 배치가 상이하므로 실제 2층2호의 위치·전유부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시장가격 기준. 최근 거래는 74,000,000원, 최근 12개월 평균도 74,000,000원입니다. 가격 판단은 표면 최저가가 아니라 실질취득과 이 시세를 비교해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가 ≠ 반값 취득”
이 사건은 표면 가격만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 74,000,000원에서 두 번 유찰돼 36,260,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 선순위 한국토지주택공사 임차권의 보증금 80,000,000원이 남아 있고, 현재 회차 예상 미배당액 44,792,680원이 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 늘어나는 구조라 유찰 횟수 자체가 할인 메리트를 만들지 않습니다.
최근 12개월 실거래는 74,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 최저가 36,260,000원이 아니라 약 80,000,000원 수준의 실질취득 기준으로 비교해야 하고, 그 기준에서는 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 여기에 1990년 사용승인, 총 6세대 규모, 건축물현황도와 현황의 호별배치 상이까지 겹칩니다. 표면 가격은 낮지만 실질가격과 권리부담은 무겁습니다.
