수원지방법원 2025타경42499. 평택시 지산동 이안힐시티타워2차아파트 12층 1204호, 전용 56.48㎡ 아파트입니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 등기부에 남은 홍효진의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.08.14, 확정일자는 2021.08.17, 점유개시는 2021.09.08, 주민등록일자는 2021.09.09이고 임차보증금은 220,000,000원입니다. 당시 존재했던 중앙농업협동조합 근저당은 2021.09.08 해지·말소되어, 이후 2025.08.25 강제경매개시결정과 비교하면 이 임차권은 선순위 대항력 구조에 들어갑니다.
보통이라면 여기서 경계해야 합니다. 현재 최저가 101,920,000원에 매각될 경우 배당표상 집행비용 2,226,880원을 제외한 99,693,120원만 임차보증금에 배당되고, 120,306,880원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 전형적인 인수형에서는 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 보증금 부근에 묶입니다. 하지만 이 사건에는 그 일반 규칙을 뒤집는 대항력 포기서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42499 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 851-10 이안힐시티타워2차아파트 12층 1204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 56.48㎡ · 14층 건물 내 12층 |
| 사용승인 | 2017.01.04 |
| 소유자 | 강진성 (2023.07.02 매매, 2023.07.07 소유권이전, 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 101,920,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 실질 인수는 0원
등기부상 중앙농업협동조합의 채권최고액 162,000,000원 근저당은 2017.09.22 설정됐지만 2021.09.08 해지로 이미 말소되었습니다. 홍효진은 같은 날 점유를 개시하고 다음 날인 2021.09.09 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 그보다 앞선 2021.08.17입니다. 주택임차권은 2023.09.19 등기되었고, 말소기준으로 선언된 2025.08.25 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 포기서가 없다면 매수인 인수 가능성이 명확한 권리입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍효진 1204호 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2021.09.09 / 2021.08.17 | 2023.09.19 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
* 현재 매각가 가정에서 룰상 미배당 보증금은 120,306,880원으로 계산되지만, 주택도시보증공사의 대항력·잔존보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의에 따라 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 실제 임차인은 홍효진 1명입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 포기서 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 49%) | 101,920,000원 | 120,306,880원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 39%) | 81,536,000원 | 140,331,648원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 31%) | 65,228,800원 | 156,345,318원 | 0원 |
포기서가 없는 일반 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 ‘최저가가 싸 보이는 착시’가 생깁니다. 이 사건은 반대로, 해당 임차보증금의 승계를 포기서가 차단하므로 현재 회차의 실질취득비용은 최저가인 101,920,000원으로 봐야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 101,920,000원’으로 본다
이안힐시티타워2차아파트는 42세대, 2017.01.04 사용승인 단지입니다. 전용 56.48㎡의 확인된 실거래 12건 가운데 최신 거래는 2024.12 190,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 190,000,000원입니다. 현재 실질취득 101,920,000원은 이 최근 시세의 53.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 56.48㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.12 | 56.48㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2023.11 | 56.48㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2023.07 | 56.48㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2022.10 | 56.48㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2022.09 | 56.48㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2022.08 | 56.48㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2022.06 | 56.48㎡ | 7 | 159,000,000원 |
| 2022.06 | 56.48㎡ | 5 | 218,000,000원 |
| 2022.01 | 56.48㎡ | 8 | 205,000,000원 |
| 2021.12 | 56.48㎡ | 11 | 350,000,000원 |
| 2021.09 | 56.48㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 214,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 190,000,000원 |
전체 12건 평균은 214,750,000원이지만 2021.12의 350,000,000원 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 이 전체 평균보다 최신 거래 190,000,000원과 최근 12개월 평균 190,000,000원을 우선하는 것이 합리적입니다. 특히 최근 가격대가 과거 구간보다 -13.5%로 내려온 추세이므로, 현재 가격이 최근 거래의 53.6%라는 이유만으로 곧바로 높은 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,226,880원 |
| 1. 임차인 홍효진 보증금 (우선변제) | 220,000,000원 | 99,693,120원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 미배당액 120,306,880원이 발생하지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 대항력 및 잔존보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 있으므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 지산동 ‘지산동행정복지센터’ 남측 인근. 주변에는 아파트, 오피스텔, 연립·다세대주택 및 근린생활시설이 섞여 있고 제반 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수도권 전철 1호선 송탄역이 있으며, 동측 근거리에 국도 제1호선이 통과해 제반 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 14층 건물의 12층 1204호이며 2017.01.04 사용승인. 승강기, 화재탐지·경보, 옥내소화전, 스프링클러, 개별난방 설비가 조사됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 비행안전제5구역(전술), 상대보호구역, 가축사육제한구역, 소로3류 접함 등이 기재돼 있습니다. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역도 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 기재기간은 2025.08.26~2026.08.25이며 외국인이 주택을 취득하는 경우를 대상으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 단지 규모는 42세대이고 최신 확인 거래는 2024.12의 190,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 -13.5%, 단지 경매 평균 유찰은 3.8회, 이 물건은 현재 5회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기서 원문 대조. 주택도시보증공사가 제출한 문서에 대항력 포기, 잔존 임차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 기재되어 있는지 매각물건명세서 원문과 함께 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 등기부에는 홍효진의 주택임차권이 남아 있으므로 매각 후 실제 말소 절차가 포기서 내용대로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 현재 점유상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 이용상황은 외부관찰과 건축물대장·평면도를 기준으로 조사됐습니다. 실제 인도 상태는 입찰 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 최근 가격 우선. 전체 평균 214,750,000원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균인 190,000,000원을 우선 기준으로 삼고, 최근 추세 -13.5%를 함께 반영하세요.
- 반복 유찰 이유 확인. 현재 5회 유찰은 단지 평균 3.8회를 웃돕니다. 가격뿐 아니라 42세대 규모, 거래 공백, 실제 물건 상태와 수요를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 이 사건은 포기서가 결론을 바꾼다”
표면만 보면 위험한 사건입니다. 보증금 220,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있고, 현재 최저가 101,920,000원에서는 룰상 120,306,880원의 미배당 보증금이 남습니다. 일반적인 인수형이라면 최저가가 더 낮아져도 매수인의 총부담은 쉽게 줄지 않습니다.
그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 잔존 보증금 청구와 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 확인된 임차권에 대한 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 101,920,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 190,000,000원의 53.6%로 가격 간격은 큽니다. 다만 최근 추세 -13.5%, 5회 유찰, 42세대라는 조건 때문에 단순히 “반값이라 싸다”로 결론 내릴 물건도 아닙니다. 권리의 핵심은 포기서 확인, 가격의 핵심은 환금성 확인. 이 두 가지를 모두 통과해야 현재 할인폭이 실제 투자 메리트로 이어집니다.
