수원지방법원 2025타경42499. 평택 지산동 ‘이안힐시티타워2차아파트’ 12층 1204호, 전용 56.48㎡ 아파트입니다. 등기 흐름만 보면 2023년 강진성 소유권 이전 뒤, 2025년 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 구조입니다. 일반 경매처럼 “최저가 2.08억이면 실거래 평균 2.1475억보다 낮다”로만 보면 안 됩니다. 이 사건의 본질은 보증금 220,000,000원의 대항력 임차권과, 이를 상쇄하는 포기서입니다.
정확한 판단 순서는 가격이 아니라 권리입니다. 임차인 홍효진은 임차권등기상 전입·확정일자가 확인되고, 보증금도 220,000,000원입니다. 현재 매각가 208,000,000원 가정 배당표에서는 우선변제 후 15,712,000원 부족분이 생깁니다. 원칙대로라면 이 부족분이 매수인 인수 위험이지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기서가 제출되어 이 임차인에 한해 실질 인수는 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42499 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 851-10 이안힐시티타워2차아파트 12층 1204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 56.48㎡ · 철근콘크리트구조 기타지붕 14층 건물 내 제12층 제1204호 |
| 소유자 | 강진성 (2023.07.07. 소유권이전, 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건의 말소기준은 2025.08.25 강제경매개시결정입니다. 그런데 홍효진의 임차권등기는 2023.09.19에 이미 등기되어 있고, 그 안에 전입 2021.09.09·확정일자 2021.08.17·점유개시 2021.09.08이 표시됩니다. 따라서 단순 등기순위만으로도 말소기준보다 앞선 임차권입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍효진 | 별지 기재 부동산 1204호 전부 · 주거 | 220,000,000원 | 2021.09.09 대항력 | 2021.08.17 우선변제 | 2023.09.19 | 원칙상 부족분 인수 가능 · 포기서 제출로 실질 0원* |
② 시세 비교 — 확약 반영 후에도 ‘큰 할인’은 아니다
동일 단지·동일 면적 전용 56.48㎡의 실거래 12건입니다. 평균은 214,750,000원, 최저는 159,000,000원, 최고는 350,000,000원입니다. 현재 최저가 208,000,000원은 실거래 평균의 96.9% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 56.48㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.12 | 56.48㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2023.11 | 56.48㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2023.07 | 56.48㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2022.10 | 56.48㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2022.09 | 56.48㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2022.08 | 56.48㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2022.06 | 56.48㎡ | 7 | 159,000,000원 |
| 2022.06 | 56.48㎡ | 5 | 218,000,000원 |
| 2022.01 | 56.48㎡ | 8 | 205,000,000원 |
| 2021.12 | 56.48㎡ | 11 | 350,000,000원 |
| 2021.09 | 56.48㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 214,750,000원 |
확약을 신뢰해 실질취득을 208,000,000원으로 본다면 평균보다 낮습니다. 그러나 할인폭은 6,750,000원 수준에 그칩니다. 반대로 확약이 원본상 불완전하거나 적용 범위를 잘못 읽으면, 원칙상 미배당 15,712,000원을 더한 223,712,000원이 실질 기준이 됩니다. 이 경우에는 실거래 평균을 넘게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 홍효진 보증금 | 220,000,000원 | 204,288,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중앙농업협동조합 | 162,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정상 임차보증금 부족분은 15,712,000원입니다. 다만 제출된 포기서가 적용되는 홍효진 임차권에 대해서는 매수인 실질 인수를 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 인수 시나리오 — 확약 없으면 총액이 내려가지 않는다
대항력 임차권이 있는 물건은 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만, 보증금 미배당분이 늘 수 있습니다. 이 사건도 확약을 제외하고 원칙만 적용하면 4회 유찰 166,400,000원, 5회 유찰 133,120,000원에서도 실질 부담은 각각 223,129,600원, 222,663,680원으로 보증금 수준에 고정됩니다.
| 구분 | 낙찰가 가정 | 원칙상 인수 | 원칙상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 100%) | 208,000,000원 | 15,712,000원 | 223,712,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 80%) | 166,400,000원 | 56,729,600원 | 223,129,600원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 64%) | 133,120,000원 | 89,543,680원 | 222,663,680원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지산동행정복지센터 남측 인근에 위치하고, 주변에는 아파트·오피스텔·연립·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장 및 수도권 전철 1호선 송탄역이 위치합니다. 동측 근거리에 국도 제1호선이 통과합니다.
- 건물. 2017.01.04 사용승인, 철근콘크리트구조 기타지붕 14층 건물 내 12층 1204호입니다. 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 스프링클러, 개별난방 설비가 조사되었습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 토지거래계약에관한허가구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 표시됩니다. 공시지가는 1,451,000원/㎡입니다.
- 환금성. 이안힐시티타워2차아파트는 42세대, 동일면적 거래 표본은 12건입니다. 실거래 범위가 159,000,000원부터 350,000,000원까지 넓어 개별 상태와 거래 시점 영향을 크게 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기서 원본 확인. 대항력 포기, 잔존 임차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 홍효진 임차권에 명확히 연결되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 배당과 말소 동의의 실제 진행 조건을 매각물건명세서와 관련 서류로 대조해야 합니다.
- 확약 적용 범위. 포기서는 홍효진 임차권에 한정해 판단합니다. 확인되지 않은 별도 점유자나 별도 권리까지 자동으로 해결된다고 보면 안 됩니다.
- 가격 상한. 확약 반영 기준으로도 최저가 208,000,000원은 실거래 평균 214,750,000원의 96.9%입니다. 큰 할인형 물건으로 보기는 어렵습니다.
- 관리비·명도. 아파트 관리비 체납과 실제 점유 상태는 입찰 전 현장 및 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·명세서·현황조사·배당요구·포기서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약이 살리고, 가격이 제한한다”
이 사건은 권리만 보면 위험해 보입니다. 임차보증금 220,000,000원, 전입 2021.09.09, 확정일자 2021.08.17의 임차권이 말소기준보다 앞서 있기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사의 대항력 포기와 잔존 임차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 제출되어 홍효진 임차권에 관한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 문제는 그다음입니다. 실질취득 208,000,000원은 실거래 평균 214,750,000원 대비 96.9%라, 서류 리스크를 감수하고도 압도적으로 싸다고 말하긴 어렵습니다. 권리는 서류로 확인, 가격은 보수적으로 제한 — 이 두 가지가 이 물건의 결론입니다.