수원지방법원 2025타경42516. 평택 안중읍 학현리의 다세대주택 지하층2호입니다. 소유자 김순자는 2016년 3월 거래가액 29,000,000원에 소유권을 취득했고, 2017년 8월 강옥자 앞으로 채권최고액 22,500,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 현재 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 눈에 띄는 것은 유찰 횟수와 물건 특성입니다. 감정가 47,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 16,121,000원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없고 감정평가상 임대관계도 미상이므로, 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42516 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택군 안중면 학현리 504-67 지하층2호 경기도 평택시 안중읍 안중초롱길 5-34 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 위치 | 벽돌조 스페니쉬 기와잇기지붕 2층 건 내 지하층2호 |
| 소유자 | 김순자 (2016.03.28 소유권이전 · 거래가액 29,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 16,121,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강옥자 / 18,439,729원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당
말소기준은 2017.08.02 설정된 강옥자 근저당권 22,500,000원입니다. 2022년 강옥자가 한 차례 임의경매를 신청했으나 2022.04.01 취하돼 경매개시결정 등기가 말소됐고, 2025.08.28 다시 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 16,121,000원으로 감정가 47,000,000원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 실거래 비교자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 16,121,000원 | 7,069,178원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 11,284,700원 | 11,818,425원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 7,899,289원 | 15,142,898원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가 가정은 11,284,700원, 두 차례 더 진행되면 7,899,289원입니다. 그러나 가격이 내려갈수록 강옥자 근저당의 미배당액만 커질 뿐, 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 권리부담 증가는 나타나지 않지만, 실제 시장가치와 환금성은 별도 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,121,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 690,178원 |
| 1. 근저당권 · 강옥자 | 22,500,000원 | 15,430,822원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 16,121,000원 가정 시 집행비용 690,178원을 제외한 15,430,822원이 강옥자 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 7,069,178원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안중체육관 남동측 인근. 주위는 다세대주택·근린생활시설·단독주택·주거나지 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 스페니쉬 기와잇기지붕 2층 건 내 지하층2호로, 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 알미늄샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 장방형 평지의 다세대주택 건부지이며 남서측으로 세로한면에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·소로3류 접합, 가축사육제한구역 및 안중중고교·안중초 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서로 실제 점유자·전입·임차권 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 지하층 상태 확인. 지하층2호라는 물건 특성상 현장 방문을 통해 실제 내부 상태와 사용상태를 확인하는 것이 중요합니다.
- 가격 비교. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율이 아니라 주변 유사 다세대의 실제 매매가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 이미 3회 유찰된 물건이므로 가격 외에 점유·물건상태·수요 등 반복 유찰의 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 최저가에서는 강옥자 근저당이 전액 배당되지 않지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 환금성과 현장 확인이 핵심
이 물건은 등기·배당 계산만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2017년 강옥자 근저당이 말소기준이고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 가격은 이미 감정가 47,000,000원에서 16,121,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 게다가 지하층 다세대이고 임대관계는 미상이며, 시세를 확인할 실거래 비교자료도 없습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가의 34.3%니까 싸다”가 아닙니다. 권리상 인수는 없지만, 반복 유찰의 이유와 지하층의 실제 상태·점유·시장가격을 확인한 뒤 매수 여부를 판단해야 하는 물건입니다. 권리는 정리되지만 가격 메리트는 현장과 시세 확인 전까지 확정할 수 없습니다.
