수원지방법원 2025타경42529. 안성시 공도읍 마정리 시그마빌2 에이동 3층 302호, 전용 66.75㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 136,000,000원이고 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 46,648,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 가격 구조는 일반 경매와 다릅니다. 임차인 홍현기는 2022.05.27 전입했고 확정일자는 2022.05.16이며, 말소기준권리인 2023.06.27 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고, 매각물건명세서에도 보증금 159,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 회차 배당 가정에서는 매각대금 46,648,000원 중 집행비용 1,239,664원을 제외한 45,408,336원이 홍현기에게 배당되고, 남는 113,591,664원은 매수인에게 승계됩니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 미배당 보증금이 커지는 구조입니다. 이 유형은 최저가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에서 거의 변하지 않는 인수형이므로, “감정가의 34%”라는 숫자를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42529 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 마정리 112-56 시그마빌2 에이동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 66.75㎡ · 방3·거실1·주방1·욕실2·발코니1 · 5층 중 3층 |
| 소유자 | 박일성 (2022.05.27 매매 · 거래가액 159,000,000원, 2022.06.16 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 46,648,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍현기 / 10,258,382원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.06.27 국 압류입니다. 그보다 앞선 2022.05.27에 홍현기의 주민등록이 이뤄졌고, 확정일자도 2022.05.16입니다. 이후 2024.05.21 주택임차권등기가 설정됐으며 보증금은 159,000,000원입니다. 등기상 임차권 자체는 매각으로 소멸하지만, 선순위 대항력으로 인해 미배당 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다. 2025.08.27 강제경매개시결정과 2025.11.25 안성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍현기 | 주택(에이동 302호) 전부 | 2022.05.27 / 2022.05.16 | 159,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
홍현기는 전입일이 말소기준보다 앞서고 확정일자와 배당요구가 확인돼 대항력·우선변제권이 모두 확인됩니다. 반면 ‘기사항전’으로 기재된 주거 관계인은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로만 판단해야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
시그마빌2A동 전용 66.75㎡ 거래는 확인된 4건이 있습니다. 과거 전체 평균은 126,000,000원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 100,000,000원 1건이며, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -25.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 66.75㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2022.05 | 66.75㎡ | 3 | 159,000,000원 |
| 2021.12 | 66.75㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2021.11 | 66.75㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.75㎡ | 1건 | 100,000,000원 |
현재 최저가 46,648,000원 자체는 최근 12개월 평균의 46.6%에 불과합니다. 그러나 이 수치는 이 사건에서는 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하므로 실질취득은 약 159,000,000원 수준입니다. 이는 최신 거래와 최근 12개월 평균 100,000,000원보다 높은 수준입니다. 따라서 “최저가가 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,239,664원 |
| 1. 임차인 홍현기 보증금 | 159,000,000원 | 45,408,336원 |
| 2. 경매개시결정 · 홍현기 | 10,258,382원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 홍현기 임차보증금의 미배당액은 113,591,664원으로 계산되며 매수인이 인수합니다. 신청채권자 청구액 10,258,382원은 별도 배당이 0원으로 추정됩니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안성맞춤가족공원 북서측 인근에 위치하며, 소규모 공동주택과 전원주택 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물의 3층 302호로, 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 다세대주택 부지로 이용 중이며 북서측 약 8m, 북동측 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역·공장설립승인지역·하수처리구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 시그마빌2A동은 8세대 규모이고 확인된 동일 면적 거래는 4건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 46,648,000원만 보고 최근 시세의 46.6%라고 판단하면 안 됩니다. 대항력 보증금 승계를 포함한 실질취득 기준으로 보세요.
- 홍현기 보증금. 159,000,000원 중 현재 회차 미배당 113,591,664원이 매수인 인수 예정입니다. 배당표 원문과 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
- 추가 임차관계. ‘기사항전’으로 기재된 주거 관계인의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 가격 하락 추세. 최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 100,000,000원이고 최근 추세는 -25.7%입니다. 과거 전체 평균 126,000,000원보다 최신 시장을 우선해 판단해야 합니다.
- 다회 유찰 구조. 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰도 3.0회입니다. 최저가 하락이 실질취득액 하락으로 이어지지 않는 구조인지 회차별로 다시 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “4,664만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 159,000,000원 임차보증금입니다. 현재 최저가는 46,648,000원까지 내려왔지만 미배당 보증금 113,591,664원이 매수인에게 넘어가고, 낙찰가가 더 내려가면 인수액은 오히려 커집니다. 따라서 실질취득은 보증금 수준인 약 159,000,000원으로 보는 것이 맞습니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 100,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -25.7%입니다. 8세대 규모의 다세대주택, 이미 3회 유찰된 경과, 추가로 권리가 확인되지 않은 주거 관계까지 겹칩니다. 최저가 할인은 크지만 실질취득은 최근 시세 이상이고 권리 불확실성도 남아 있는 사건입니다. 이 물건의 결론은 “싸게 내려온 경매”가 아니라 “낮은 최저가가 인수보증금으로 상쇄되는 고위험 인수형”에 가깝습니다.
