수원지방법원 2025타경42531. 평택시 포승읍의 ‘평택라마다앙코르호텔’ 12층 1218호로, 감정평가상 이용상태는 숙박시설(호텔)입니다. 공부상 명칭은 평택라마다앙코르호텔이지만 건물 외관에는 ‘K-TREE’ 표식이 있고, 감정평가 기준시점 현재 사용 명칭은 케이트리호텔 평택으로 조사됐습니다. 현재 감정가는 181,000,000원, 1회 유찰 뒤 최저매각가는 126,700,000원입니다.
권리 측면에서는 핵심이 비교적 분명합니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2021.06.17. 주식회사 신한은행 가압류 153,808,498원입니다. 확인된 실제 임차인은 2곳이고 전입일은 각각 2022.01.13., 2023.06.20.로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 현황조사 기준 두 임차인 모두 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42531 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 만호리 574-3 평택라마다앙코르호텔 12층1218호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 숙박시설(호텔) · 지하4층 지상18층 중 12층 1218호 |
| 소유자 | 박재성 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 124,723,700원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 현재 사용 명칭 | 케이트리호텔 평택 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차인이라 인수는 0원
데이터상 말소기준은 갑구 7번 신한은행 가압류입니다. 이 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 2025.08.27. 접수된 현재 사건의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 앞선 2022.09.30. 임의경매개시결정은 2023.11.30. 취하로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 골든튤립호텔계룡산,160111-0477160,조철호 | 호텔 객실 | 2022.01.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 더포힐스에이치엠,224111-0063061, 김용진 | 호텔객실 | 2023.06.20 | 미상 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 임차인은 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았지만, 전입신고 자체가 2021.06.17. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 실제 임차인으로 분류되므로 실제 임차인은 2명입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 이들로 인해 매수인이 승계하는 금액은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 153,808,498원 | 124,126,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신한은행 가압류 채권 중 29,682,298원이 미배당으로 남고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 숙박시설(호텔)로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니라 호텔 객실이라는 점이 매수층과 환금성 판단의 출발점입니다.
- 입지. 서해안고속도로 서평택IC 남서측 근거리에 위치하며, 국가산업단지 내 숙박업소·근린생활시설·주상복합건물이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 서해안고속도로, 포승향남로, 서동대로와 노선 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층 지상18층 건물 중 12층 1218호이며 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·소화설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 국가산업단지·지원시설구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,173,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 20미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 표시 명칭. 공부상 평택라마다앙코르호텔이지만 외관에는 ‘K-TREE’ 표식이 있고, 감정평가상 현재 명칭은 케이트리호텔 평택입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 권리관계 대조. 2017년 근저당 설정, 2021년 신한은행 가압류, 2025년 근저당권 이전 등기의 관계를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 임차관계 확인. 실제 임차인 2명 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 객실 점유·운영 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 호텔 운영 구조 확인. 숙박시설 객실은 일반 주거용 집합건물과 수익·관리 구조가 다를 수 있으므로 위탁운영, 객실 수익배분, 관리비·운영비 부담관계를 확인하세요.
- 가격은 실질취득 기준. 현재 회차에서 매수인 인수가 없으므로 실질취득은 126,700,000원입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 88,690,000원, 3회 유찰 시 62,082,999원으로 제시돼 있습니다. 다만 가격 하락과 함께 채권 미배당도 확대됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘호텔 객실의 가격과 환금성’이 승부처
이 사건의 권리분석만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2021.06.17. 신한은행 가압류, 실제 임차인 2곳은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으며 현재 예상 인수액도 0원입니다. 따라서 임차보증금 승계 때문에 실질취득가가 급증하는 유형은 아닙니다.
그러나 물건의 성격은 일반 주거용이 아닌 숙박시설·호텔 객실입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 ‘싸다’고 평가하기보다는, 126,700,000원의 실질취득가를 기준으로 실제 운영수익과 객실 점유·위탁운영 조건, 비용구조와 재매각 가능성을 확인해야 합니다. 권리 인수는 낮지만, 환금성과 운영구조 확인 없이는 공격적으로 평가하기 어려운 물건입니다.
