수원지방법원 2025타경42531. 평택시 포승읍 평택라마다앙코르호텔 12층 1218호로, 감정평가상 이용상태는 숙박시설(호텔)입니다. 현재 소유자는 박재성이며, 권리분석상 말소기준은 2021.06.17. 신한은행 가압류 153,808,498원입니다. 현황조사에서 확인된 두 임차 주체는 각각 2022.01.13.과 2023.06.20. 전입해 모두 이 기준일보다 늦고, 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 이에 따라 현재 매각가정에서 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 여기서 곧바로 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 이 물건은 이미 2회 유찰돼 최저가가 88,690,000원까지 낮아졌지만, 숙박시설 객실의 시장가격을 직접 비교할 실거래 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 181,000,000원의 감정가와 88,690,000원의 최저가 사이 할인율은 ‘감정가 대비’ 수치일 뿐, ‘시세 대비 할인율’은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42531 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 만호리 574-3 평택라마다앙코르호텔 12층 1218호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 숙박시설(호텔) · 지하4층·지상18층 건물 중 12층 1218호 |
| 소유자 | 박재성 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 88,690,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장흥군수산업협동조합 / 124,723,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 표식 | 공부상 평택라마다앙코르호텔 · 외관상 K-TREE 표식 · 현재 사용 명칭 케이트리호텔 평택 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인 승계는 없다
말소기준은 2021.06.17. 신한은행 가압류입니다. 두 임차인의 전입일은 각각 2022.01.13.과 2023.06.20.으로 모두 기준일 이후이고, 권리분석상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 이를 낙찰자가 승계할 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 이용 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 골든튤립호텔계룡산,160111-0477160,조철호 | 호텔 객실 | 2022.01.13 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 더포힐스에이치엠,224111-0063061, 김용진 | 호텔객실 | 2023.06.20 | 보증금 미상 · 월세 3,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인 2명. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 확인된 임차 주체이며, 확정일자·보증금·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 우선변제·최우선변제 해당 여부는 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 원본 명세서 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가는 181,000,000원, 현재 최저매각가는 88,690,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 그러나 이 사건에서는 동일 또는 유사 객실의 최근 실거래 비교값으로 가격을 검증할 수 없으므로, 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
오히려 객관적으로 확인되는 시장 신호는 2회 유찰입니다. 숙박시설 객실은 일반 주택과 달리 실제 이용수익, 운영주체, 관리비 구조, 객실 가동률과 매수층 범위 등에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 검토는 “181,000,000원에서 얼마나 떨어졌는가”보다 88,690,000원에 취득했을 때 실제 매도·운영 가능성이 있는가를 중심으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,996,420원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 153,808,498원 | 86,693,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 88,690,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 1,996,420원 이후 신한은행 가압류에 86,693,580원이 배당되고, 해당 채권의 미배당은 67,114,918원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 숙박시설(호텔)로 이용 중입니다. 공부상 명칭은 평택라마다앙코르호텔이고 현재 사용 명칭은 케이트리호텔 평택입니다.
- 입지. 서해안고속도로 서평택IC 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 국가산업단지 내 숙박업소·근린생활시설·주상복합건물 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 서해안고속도로·포승향남로·서동대로 및 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 지하4층·지상18층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·탐지·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 상업용으로 이용 중이며 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 국가산업단지(포승지구), 지원시설구역, 가축사육제한구역 등에 해당하며 토지 공시지가는 1,173,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트가 아니라 호텔 객실인 만큼 매수층과 매각경로가 제한될 수 있고, 이미 2회 유찰됐다는 사실은 가격과 환금성을 함께 점검해야 할 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 88,690,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 호텔·유사 객실의 실제 거래·매물·수익 구조를 확인하세요.
- 임차인 2명 원본 대조. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 호텔 운영관계 확인. 두 임차 주체가 호텔 객실을 사용 중인 만큼 실제 점유·운영계약·객실 인도 가능 시점과 명도 절차를 확인하세요.
- 을구 순서 확인. 2017년 근저당 말소 표시와 2025년 근저당권 이전등기가 함께 존재하므로 등기부 원본에서 말소·이전 관계를 직접 대조하세요.
- 배당 미충족과 인수 구분. 현재 회차 신한은행 미배당 67,114,918원은 매수인 인수액이 아닙니다. 제공된 시나리오의 인수액은 0원입니다.
- 관리비·운영비 확인. 호텔형 집합건물은 관리비와 운영 관련 비용이 수익성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 체납 및 부담 구조를 확인하세요.
- 현장 표식 확인. 공부상 평택라마다앙코르호텔, 외관상 K-TREE, 현재 사용 명칭 케이트리호텔 평택으로 확인되므로 현장에서 객실·운영주체를 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 49%는 시세가 아니다”
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없고, 회차가 더 내려가더라도 제공된 시나리오상 인수액은 계속 0원입니다. 권리의 핵심인 ‘낙찰 후 추가로 떠안을 돈’은 현재 분석에서 크지 않습니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 181,000,000원에서 2회 유찰돼 88,690,000원이 됐다는 사실은 확인되지만, 이를 시세와 직접 비교할 실거래 근거는 없습니다. 숙박시설 객실이라는 용도와 2회 유찰이라는 시장 반응까지 감안하면 “감정가의 절반이니 싸다”가 아니라 “인수는 0원이지만 88,690,000원이 실제 시장에서 싼지부터 검증해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리 인수는 비교적 단순, 가격과 환금성은 보수적으로 확인. 이 사건의 핵심입니다.
