수원지방법원 2025타경42534. 평택시 합정동 748-12, 5층 503호의 다세대주택(원룸형)입니다. 감정가 83,000,000원이 두 차례 유찰되어 최저매각가는 40,670,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 낙찰 뒤 따라오는 임차보증금 인수입니다. 을구 5번 김기훈의 임차권등기는 보증금 91,000,000원, 전입 2021.11.05, 확정일자 2021.10.12로 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 40,670,000원을 기준으로 집행비용 1,132,060원을 먼저 제외하면 김기훈에게 39,537,940원이 배당되고, 남은 51,462,060원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 알려진 금액만 놓고도 낙찰가와 인수를 합친 최소 실질취득은 92,132,060원입니다. 최저가 40,670,000원을 시장가격과 직접 비교해서 “44.7% 수준이라 싸다”고 평가하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42534 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 748-12 5층503호 · 경기도 평택시 통미로22번길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(원룸형) · 철근콘크리트조 5층건 내 5층 503호 |
| 대상 면적 | 21.32㎡ |
| 소유자 | 오찬석 · 2021.11.05 소유권이전 · 거래가액 91,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 40,670,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 91,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차권’이 핵심
등기부상 수원권선신용협동조합의 2016년 근저당과 반월신용협동조합의 2018년 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준으로 제시된 것은 2025.10.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그러나 김기훈의 임차권은 그보다 앞선 전입·확정일자를 갖고 있으며, 매각물건명세서에도 배당 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차관계 — 알려진 인수 외에 보증금 미상 점유자도 있다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기훈 | 부동산 503호전부 | 2021.11.05 / 2021.10.12 | 91,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 잔액 인수 |
| 류동진 | 503호 | 2025.06.18 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
김기훈은 임차권등기까지 마친 선순위 임차권자로, 배당요구도 확인됩니다. 반면 류동진은 2025.06.18 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 류동진을 곧바로 확정적인 인수 임차인으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 보증금과 실제 점유관계를 추가 확인해야 합니다. 김기훈의 51,462,060원만으로 인수위험이 끝난다고 단정할 수 없는 이유입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
비교 가능한 동일 면적 21.32㎡의 실거래는 2021.11, 5층, 91,000,000원 한 건입니다. 거래 표본이 1건뿐이므로 가격 판단의 폭은 넓게 잡아야 하지만, 적어도 현재 회차의 알려진 최소 실질취득 92,132,060원은 이 거래가격보다 이미 높습니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 83,000,000원 | 평가금액 |
| 현재 최저가 | 40,670,000원 | 감정가 49% · 2회 유찰 |
| 김기훈 인수액 | 51,462,060원 | 현재 회차 미배당 보증금 |
| 최소 실질취득 | 92,132,060원 | 류동진 보증금 미상 위험은 별도 |
| 비교 실거래 | 91,000,000원 | 2021.11 · 21.32㎡ · 5층 |
④ 예상배당표 (매각가 40,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,132,060원 |
| 1. 임차인 김기훈 보증금 | 91,000,000원 | 39,537,940원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 91,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김기훈 보증금 중 39,537,940원이 배당되고 51,462,060원이 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 총부담은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 | 김기훈 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 40,670,000원 | 51,462,060원 | 92,132,060원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 28,469,000원 | 63,443,442원 | 91,912,442원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 19,928,300원 | 71,830,409원 | 91,758,709원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 다세대주택(원룸형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 5층 건물의 5층 503호입니다.
- 주위환경. 평택성동초등학교 남동측 인근의 청담제니스 내에 위치하며, 주변은 다세대주택·연립주택·다가구주택·아파트단지 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측 직선거리 약 900미터 지점에 평택역이 위치합니다.
- 설비. 개별난방, 위생·급배수, 엘리베이터, 출입구 보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 토지계획. 제1종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 토지거래계약에관한허가구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 규모. 12세대 규모이며 준공일은 2016.09.28입니다. 동일 면적 실거래 표본은 1건입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김기훈 인수금 확정. 현재 회차 예상 인수 51,462,060원이 실제 매각대금 배당 뒤 얼마로 확정되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 류동진 보증금 확인. 전입은 2025.06.18이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임대차계약, 점유 상태, 보증금 규모를 확인하기 전에는 총 인수액 상한을 산정하기 어렵습니다.
- 최저가만으로 시세 비교 금지. 현재 최저가 40,670,000원이 아니라 알려진 최소 실질취득 92,132,060원을 기준으로 91,000,000원 실거래와 비교해야 합니다.
- 유찰 효과 과대평가 금지. 3회 유찰 시 28,469,000원, 4회 유찰 시 19,928,300원으로 내려가도 김기훈 인수액이 각각 63,443,442원, 71,830,409원으로 늘어납니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.14 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 처리 및 관련 의무관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 파산·압류 확인. 2023.05.09 파산선고와 2025.12.23 국의 압류가 등기돼 있습니다. 압류는 경매개시결정 이후 권리로 매각 소멸 표시가 있으나 원본 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,067만원 낙찰”이 아니라 “9,213만원 이상 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 착시는 명확합니다. 화면에 보이는 최저가는 40,670,000원이지만 김기훈의 보증금 91,000,000원이 배당에서 모두 회수되지 않는 만큼 낙찰자가 잔액을 인수합니다. 현재 회차에서는 알려진 인수액이 51,462,060원이므로 최소 실질취득은 92,132,060원입니다. 비교 가능한 실거래 91,000,000원보다 이미 높은 데다, 류동진의 보증금은 아직 미상입니다.
유찰이 더 진행돼 최저가가 28,469,000원 또는 19,928,300원까지 내려가더라도 김기훈 인수액이 그만큼 커져 알려진 총부담은 91,000,000원 부근에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 핵심은 얼마나 많이 유찰됐느냐가 아니라, 최종 배당 뒤 실제 인수액이 얼마인지와 류동진 임대차가 무엇인지입니다. 현재 상태의 결론은 낙찰가 할인 착시가 크고, 가격·권리 모두 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
