수원지방법원 2025타경42568. 평택시 현덕면 기산리 일대의 토지와 1층 주택 등이 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 주택이며, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 명시돼 있습니다. 최저매각가는 130,605,000원으로 감정가 380,772,400원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다.
등기만 보면 기준점은 명확합니다. 2016.06.01. 안중농업협동조합 근저당 120,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 설정된 전기동·피에스티대부주식회사·김형곤의 근저당과 2025.09.03. 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기 순위보다 유치권 신고와 농지취득자격증명, 공부와 현황의 차이입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42568 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 현덕면 기산리 197-4 |
| 관련 부동산 | 경기도 평택시 현덕면 기산리 197-5, 197-4, 195 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 주택으로 이용중 |
| 소유자 | 공창익 |
| 감정가 / 최저가 | 380,772,400원 / 130,605,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
말소기준권리는 2016.06.01. 설정된 안중농업협동조합 근저당 120,000,000원입니다. 뒤이어 2019.05.16. 전기동 300,000,000원, 피에스티대부주식회사 30,000,000원, 2019.05.29. 김형곤 200,000,000원의 근저당이 설정됐으며 모두 말소기준권리 이후입니다. 김형곤의 근저당권은 2020.03.10. 조인희에게 이전됐습니다.
과거에도 여러 차례 경매 절차가 있었습니다. 2020.10.08. 전기동의 임의경매는 2021.10.26. 취하됐고, 2022.07.12. 피에스티대부 주식회사의 임의경매도 2023.06.08. 취하됐습니다. 2023.06.27. 유정아의 강제경매는 2024.12.05. 기각됐습니다. 현재 절차는 2025.09.03. 전기동을 채권자로 한 임의경매개시결정입니다.
② 현황·매각조건 — 가격보다 먼저 확인할 것
| 구분 | 확인 내용 |
|---|---|
| 일괄매각 | 제시외 건물 포함 |
| 이동식 컨테이너 | 목록1,5,6 지상 이동이 용이한 이동식 컨테이너 1동은 평가에서 제외 |
| 목록4 주택 | 공부면적 56.19㎡보다 실측면적 87.7㎡가 과대해 현황 실측면적 기준으로 평가 |
| 곡물건조용건조기 | 목록4 1층 5.76㎡는 소재불명으로 평가하지 않음 |
| 목록5 토지 | 북측 극히 일부가 기산리 190-2 주택 진입로로 이용중 |
| 목록6 토지 | 공부상 지목은 답, 현황은 대 · 농지취득자격증명 필요 |
감정평가상 공부와 현황의 차이도 있습니다. 공부상 지목이 기호(3,7)은 ‘전’, 기호(6)은 ‘답’이지만 현황은 기호(3,7)이 ‘답’, 기호(6)이 ‘대’입니다. 토지와 건물이 혼재된 일괄매각인 만큼 단순한 등기 말소 여부보다 실제 이용상태와 행정상 취득 가능 여부를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,605,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,628,470원 |
| 1. 근저당 · 안중농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 전기동 | 300,000,000원 | 7,976,530원 |
| 3. 근저당 · 피에스티대부주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김형곤 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 650,000,000원 중 예상 배당액은 127,976,530원, 미배당액은 522,023,470원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 확정 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 현덕면 기산리 ‘장수교차로’ 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 주택 및 농경지까지 차량접근은 가능하지만 노선버스 정류장과의 거리 및 운행여건상 대중교통사정은 다소 불편합니다.
- 건물. 목조 및 조립식판넬구조 아연지붕 1층 주택으로, 급·배수설비·위생설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 농림지역이 혼재하며 일부 토지는 농업진흥구역에 해당합니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 토지 현황. 일부 공부상 지목과 실제 이용상태가 다르고, 목록5 일부는 인접 주택의 진입로로 이용되고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인·점유 확인. 유명규가 신고한 250,000,000원 유치권의 공사대금 발생 근거, 변제기, 점유 상태와 계속성을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록6은 증명서 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 불법형질변경 확인. 목록6의 공부상 지목과 현황이 다르므로 담당관서에 불법형질변경 가능성 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외·평가 제외 물건. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되지만 이동식 컨테이너 1동은 평가 제외, 곡물건조용건조기 5.76㎡는 소재불명입니다.
- 실측면적 확인. 목록4 1층 주택은 공부면적 56.19㎡와 실측면적 87.7㎡ 사이에 차이가 있습니다.
- 진입로 이용관계. 목록5 북측 극히 일부가 기산리 190-2 주택의 진입로로 이용되는 점을 현황 확인해야 합니다.
- 확정 인수 0원과 별도 판단. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 유치권 신고 성립 여부는 별도 검토 대상입니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 3회 유찰로 최저매각가가 130,605,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 비율만 보고 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 실거래 비교 대신 먼저 봐야 할 것은 250,000,000원 유치권 신고, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 공부와 현황의 지목·면적 차이, 일부 토지의 진입로 이용입니다.
등기상으로는 2016.06.01. 안중농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조라 비교적 명료합니다. 하지만 이 물건은 등기보다 현장과 행정조건이 더 중요한 유형입니다. 확정 인수액 0원이라는 숫자만으로 안전형으로 분류하기보다, 유치권 성립 여부와 농취증 발급 가능성을 먼저 해소한 뒤 입찰가를 검토해야 합니다.
