수원지방법원 2025타경42568. 평택시 현덕면 기산리 197-4 일원에 위치한 주택 및 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가에서는 목조 및 조립식판넬구조 아연지붕의 1층 주택을 확인했고, 주변에는 단독주택·농경지·임야가 혼재합니다. 일반적인 아파트 경매와 달리 주택, 농지, 제시외 건물, 토지의 실제 이용현황을 함께 살펴야 하는 일괄매각 물건입니다.
소유자는 공창익입니다. 2016년 상속을 원인으로 소유권이전등기가 이루어졌고, 같은 해 안중농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 전기동·피에스티대부주식회사·김형곤 명의의 근저당권이 뒤따랐습니다. 말소기준은 2016.06.01. 안중농업협동조합 근저당권으로, 후순위 근저당권과 현재 경매개시결정등기는 매각 시 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기만으로 확인되지 않는 부분입니다. 250,000,000원 유치권 신고는 성립 여부에 따라 점유와 인도에 중대한 영향을 미칠 수 있으며, 농취증 발급 가능성과 토지 현황 문제도 낙찰 전 확인해야 합니다. 등기상 인수 0원이라는 사실만으로 안전한 물건이라고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42568 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 현덕면 기산리 197-4 |
| 등기상 소재 | 경기도 평택시 현덕면 기산리 197-5, 197-4, 195 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 주택 및 농경지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 목조 및 조립식판넬구조 아연지붕 1층 주택 |
| 소유자 | 공창익 · 2005.10.01. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2016.05.18. 소유권이전등기 |
| 감정가 | 380,772,400원 |
| 최저매각가 | 91,424,000원 (4회 유찰 · 감정가 약 24%) |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 현재 경매신청채권자 | 전기동 |
| 신청 청구액 | 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.06.01. 을구 1번 · 안중농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 등기상 및 예상배당 기준 0원 · 유치권 성립 여부 별도 확인 |
| 특별매각조건 | 제시외 건물 포함 · 농취증 필요 · 유치권 신고 존재 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 유치권은 별개
말소기준권리는 2016.06.01. 안중농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고 공동담보목록 제2016-547호가 기재되어 있습니다. 이어서 2019년에 설정된 후순위 근저당권도 현재 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.
| 순위 / 설정일 | 권리자 | 채권최고액 | 매각 시 처리 |
|---|---|---|---|
| 을구 1 · 2016.06.01. | 안중농업협동조합 | 120,000,000원 | 말소기준 · 소멸 |
| 을구 2(1) · 2019.05.16. | 전기동 | 300,000,000원 | 소멸 예정 |
| 을구 2(2) · 2019.05.16. | 피에스티대부주식회사 | 30,000,000원 | 소멸 예정 |
| 을구 3 · 2019.05.29. | 김형곤 (2020.03.10. 조인희에게 이전) | 200,000,000원 | 소멸 예정 |
| 갑구 9 · 2025.09.03. | 전기동 · 임의경매개시결정 | — | 소멸 예정 |
② 임차인·점유 및 명도 — 신고 임차인은 없지만 점유 확인 필수
현재 확인된 임차인 신고 내역은 0명입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 임차인이 절대 존재하지 않는다거나 모든 점유자가 소유자라는 결론을 내릴 수는 없습니다.
| 확인된 임차인 | 0명 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 대항력 임차인 | 확인된 신고 없음 · 실제 점유 조사 필요 |
| 우선변제 임차인 | 확인된 신고 없음 |
| 보증금 승계 | 확인된 인수액 0원 · 미확인 임대차 별도 검토 |
| 유치권 신고인 | 유명규 |
| 유치권 신고액 | 250,000,000원 |
| 유치권 성립 | 불분명 · 확정되지 않음 |
따라서 임차인 보증금 인수가 계산되지 않는다는 이유만으로 명도 부담이 작다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 유치권 신고자의 실제 점유 여부는 낙찰 후 인도 가능성과 직접 연결될 수 있습니다. 입찰 전 현장 점유상태, 유치권신고서의 첨부자료 및 관련 분쟁 여부를 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다
이 사건은 감정가 380,772,400원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가가 91,424,000원입니다. 감정가 대비 비율은 약 24.01%입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 91,424,000원 | 24.01% | 560,621,632원 |
| 5회 유찰 시 | 63,996,799원 | 16.81% | 587,555,143원 |
| 6회 유찰 시 | 44,797,759원 | 11.76% | 606,408,601원 |
5회·6회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며 확정된 다음 매각가격이 아닙니다. 채권 미배당은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,424,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,045,632원 |
| 1. 을구 1 · 안중농업협동조합 | 120,000,000원 | 89,378,368원 |
| 2. 을구 2(1) · 전기동 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2(2) · 피에스티대부주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3 · 김형곤 (조인희에게 이전) | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권최고액 합계 | 650,000,000원 | 89,378,368원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 560,621,632원 |
집행비용은 추정치이며, 배당은 채권최고액 기준의 계산입니다. 실제 피담보채권액·배당요구·우선채권·당해세·최우선변제 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 근저당권의 미배당액과 매수인의 인수채무는 별개입니다.
⑤ 매각물건명세서 핵심 — 놓치면 안 되는 위험
⑥ 입지·토지 이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 현덕면 기산리 소재 장수교차로 북동측 근거리입니다. 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 주택 및 농경지까지 차량 접근은 가능하지만 노선버스 정류장까지의 거리와 운행여건을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 건물. 목조 및 조립식판넬구조 아연지붕의 1층 주택입니다. 급·배수, 위생, 난방설비가 있으며 외벽은 벽돌 치장쌓기 등으로 마감됐습니다.
- 토지 용도. 일부는 계획관리지역, 일부는 농림지역·농업진흥구역입니다. 가축사육제한구역도 포함됩니다. 매각대상 토지별 용도지역과 허용 이용행위를 구분해야 합니다.
- 지목 차이. 공부상 기호 3·7은 전, 기호 6은 답이지만 실제로는 기호 3·7이 답, 기호 6이 대로 이용되고 있습니다. 농지 관련 인허가·형질변경 문제가 중요합니다.
- 토지거래 관련 규제. 감정요항표에는 외국인 또는 외국법인·단체의 주택 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정이 기재되어 있습니다. 기재된 지정기간과 실제 입찰 시 적용 상태를 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 토지자료에 계획관리지역·지목 대·평지·부정형·세로한면(가), 공시지가 212,300원/㎡가 기재되어 있습니다. 개별 토지의 이 정보만으로 일괄매각 전체의 시세를 판단할 수는 없습니다.
- 환금성. 일반 아파트와 달리 주택·농지·제시외 건물·통행 이용 문제가 결합된 물건입니다. 유치권 및 농취증 문제가 해결되지 않으면 재매각이나 활용 과정에서도 제약이 발생할 수 있습니다.
⑦ 4회 유찰의 의미 — 할인보다 위험 검증이 먼저
감정가에서 최저매각가가 크게 떨어진 점은 수치상 분명합니다. 하지만 이 사건에는 감정평가 당시 확인된 물리적·행정적 사항뿐 아니라 유치권 신고라는 중대한 불확실성도 존재합니다.
특히 최저가 91,424,000원과 유치권 신고액 250,000,000원의 격차는 상당합니다. 이는 유치권이 실제로 그 금액만큼 성립한다는 뜻은 아니지만, 단순 입찰가 외에 해결 비용과 분쟁 위험을 별도로 검토해야 한다는 의미입니다.
| 검토 항목 | 현재 판단 | 입찰에 미치는 의미 |
|---|---|---|
| 근저당권 인수 | 0원 추정 | 매각 시 말소 구조 |
| 유치권 250,000,000원 | 성립 불분명 | 점유·인도 및 분쟁 위험 |
| 농취증 | 필수 | 미제출 시 입찰보증금 미반환 |
| 주택 면적 차이 | 56.19㎡ / 87.7㎡ | 건축물 적법성 확인 |
| 제3자 진입로 | 일부 이용 중 | 토지 이용 및 통행관계 확인 |
| 실거래 시세 검증 | 별도 확인 필요 | 가격 메리트 판단 보류 |
⑧ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 2026.05.06. 유명규의 250,000,000원 유치권 신고서와 첨부 증빙을 확인하고, 피담보채권·점유·성립요건을 검토하세요.
- 농취증 발급 가능성 확인. 목록 6의 지목 답·현황 대 상태와 불법형질변경 가능성, 농취증 발급 요건을 담당관서에 사전 확인하세요. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있습니다.
- 건축물 실측 및 공부 대조. 목록 4 주택의 공부면적 56.19㎡와 실측면적 87.7㎡ 차이를 확인하고, 증축 및 건축물 관련 위법 여부를 검토하세요.
- 매각대상 경계 확인. 제시외 건물은 포함되지만 이동식 컨테이너와 소재불명 건조기는 평가에서 제외되어 있습니다. 실제 대상과 소유관계를 대조하세요.
- 진입로 사용관계 확인. 목록 5의 일부를 기산리 190-2 주택 진입로로 사용하는 현황에 대해 경계·통행관계와 이용상 제약을 확인하세요.
- 실제 점유자 조사. 임대관계가 미상이며 유치권 신고도 존재합니다. 현황조사 원본과 현장 확인을 통해 점유자 및 명도 가능성을 검토하세요.
- 공동담보 확인. 등기상 공동담보목록 및 근저당권 이전 내역을 확인하고, 매각대상별 담보관계와 실제 피담보채권액을 점검하세요.
- 최신 서류 대조. 2026.10.26. 매각기일 기준으로 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건의 변경 여부를 확인하세요.
- 시장가치 별도 산정. 91,424,000원이 감정가보다 낮다는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 토지별 활용가치, 건물 상태, 거래사례 및 분쟁비용을 함께 검토하세요.
맺으며 — “24%의 가격보다, 낙찰 후 해결할 문제가 더 중요하다”
이 사건은 감정가 380,772,400원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가가 91,424,000원까지 낮아졌습니다. 등기상 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 할인 폭이 큰 경매물건처럼 보일 수 있습니다.
그러나 250,000,000원 유치권 신고가 존재하고 그 성립 여부는 불분명합니다. 농취증을 제출하지 못하면 보증금을 반환받지 못하는 조건도 있으며, 실제 주택 면적과 공부의 차이, 농지의 현황 이용, 제3자 진입로 이용까지 검토해야 합니다.
실거래에 근거한 시장가치가 확인되지 않은 상태에서는 4회 유찰이라는 사실 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다. 권리 등기상 인수는 0원, 그러나 실질적인 취득 위험은 높음. 유치권의 성립 여부와 농취증 발급 가능성이 해소되기 전에는 입찰 보류가 타당한 고위험 유형입니다.
