수원지방법원 2025타경42568. 평택시 현덕면 기산리의 1층 주택과 여러 필지 토지를 묶어 파는 일괄매각 물건입니다. 소유자 공창익은 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2016년 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 해 안중농업협동조합 앞으로 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 전기동·피에스티대부주식회사·김형곤 명의 근저당권과 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 밖에 있습니다. 2026.05.06. 유명규가 250,000,000원의 유치권신고서를 제출했으나 성립 여부가 불분명합니다. 유치권이 성립하면 매수인은 점유를 배제하기 어렵고, 명도와 공사대금 분쟁이 장기화될 수 있습니다. 여기에 농지취득자격증명, 현황과 공부의 지목 차이, 주택 면적 차이, 타인 주택 진입로 이용 부분까지 겹쳐 있어 권리분석보다 현장·행정 검증이 더 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42568 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 현덕면 기산리 197-4 일원 |
| 등기상 부동산 | 경기도 평택시 현덕면 기산리 197-5, 197-4, 195 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 주택 이용 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 공창익 (2005.10.01. 협의분할에 의한 상속, 2016.05.18. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 380,772,400원 / 266,541,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전기동 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도
말소기준은 2016.06.01. 설정된 안중농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 2019.05.29. 김형곤 앞으로 설정된 채권최고액 200,000,000원의 근저당권은 2020.03.10. 조인희에게 이전됐습니다.
② 회차별 가격 — 유찰돼도 핵심 위험은 줄지 않는다
현재 기준 최저매각가는 266,541,000원으로 감정가 380,772,400원의 70%입니다. 다음 회차가 진행될 경우 제시된 시나리오상 186,578,700원, 130,605,089원으로 낮아지지만, 유치권 신고와 농지취득자격증명 위험은 최저가 인하와 함께 자동으로 사라지지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 266,541,000원 | 262,009,426원 | 387,990,574원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 186,578,700원 | 183,166,598원 | 466,833,402원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 130,605,089원 | 127,976,618원 | 522,023,382원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 650,000,000원입니다. 현재 회차에서도 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원이고, 전기동의 근저당권은 142,009,426원만 배당돼 미배당이 발생합니다. 다만 후순위 담보권의 미배당 자체는 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 이 물건에서 실질취득비용을 흔드는 것은 후순위 채권보다 유치권의 성립 여부입니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,541,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,531,574원 |
| 1. 근저당 · 안중농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 전기동 | 300,000,000원 | 142,009,426원 |
| 3. 근저당 · 피에스티대부주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김형곤 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 선순위 안중농업협동조합 근저당권이 먼저 배당되고, 전기동 근저당권부터 미배당이 발생합니다. 총 채권 미배당은 387,990,574원이며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았고, 유치권 신고는 배당표와 별도로 판단해야 합니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 현덕면 기산리 장수교차로 북동측 근거리에 위치합니다. 주위는 단독주택, 농경지와 임야가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 주택과 농경지까지 차량 접근은 가능하지만 노선버스 정류장과의 거리 및 운행여건을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 건물. 목조 및 조립식판넬구조 아연지붕의 1층 주택으로 급·배수, 위생 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 면적 차이. 목록4의 1층 주택은 공부면적 56.19㎡보다 실측면적 87.7㎡가 크며, 현황 실측면적을 기준으로 평가됐습니다.
- 토지 현황. 공부상 지목이 ‘전’인 일부 토지는 현황 ‘답’, 공부상 ‘답’인 목록6은 현황 ‘대’로 이용되고 있습니다.
- 농지 규제. 농림지역·농업진흥구역에 해당하는 토지가 포함돼 있고, 목록6은 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않으며 불법형질변경 가능성은 담당관서 확인이 필요합니다.
- 도로 이용. 목록5 토지 북측 극히 일부는 기산리 190-2 주택의 진입로로 이용 중입니다.
- 평가 제외. 이동이 용이한 이동식 컨테이너 1동은 평가에서 제외됐고, 목록4의 곡물건조용건조기 5.76㎡는 소재불명으로 평가되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택·농경지·임야가 혼재한 지역이고 대중교통이 다소 불편합니다. 여러 필지와 건물을 일괄 취득해야 하며 농지 규제까지 있어 일반 주거상품보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 검증. 유명규의 250,000,000원 신고와 관련해 공사계약서, 견적서·세금계산서·송금자료, 공사 완료 시점, 채권 변제기 및 채무자를 확인하세요.
- 점유 시점 확인. 유치권자의 점유가 경매개시결정 전부터 계속됐는지, 현수막이나 잠금장치만 설치한 형식적 점유인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록6을 포함한 대상 토지의 발급 가능 여부와 불법형질변경 여부를 평택시 담당관서에 확인한 뒤 입찰해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 위험이 명시돼 있습니다.
- 건물 면적 차이. 공부면적 56.19㎡와 실측면적 87.7㎡의 차이에 대해 무허가·제시외 부분, 철거 또는 이행강제금 가능성을 확인하세요.
- 진입로 사용관계. 타인 주택 진입로로 사용되는 토지 부분의 위치·면적과 통행권 분쟁 가능성을 현황측량으로 확인하세요.
- 평가 제외 물건. 이동식 컨테이너와 소재불명 곡물건조기는 매각대금에 포함된 자산으로 단정하지 말고 소유관계와 현존 여부를 확인하세요.
- 임대·점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사서, 전입세대확인서, 주민등록, 사업자등록과 현장 점유자를 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 유치권신고서를 직접 확인하고 변경·취하·추가신고 여부를 확인하세요.
맺으며 — “싸진 등기부보다, 남아 있는 현장이 더 무겁다”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 후순위 근저당권이 모두 소멸한다는 점만 보면 단순합니다. 하지만 실제 입찰 판단은 정반대입니다. 250,000,000원의 유치권 신고, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 공부와 현황의 지목 차이, 주택 면적 차이, 타인 주택 진입로 이용이 한꺼번에 얽혀 있습니다.
현재 최저가 266,541,000원은 감정가의 70%지만, 유치권 성립 여부가 정리되지 않은 상태에서는 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 또한 농지 규제와 낮은 대중교통 편의, 복합 일괄매각 구조로 환금성도 제한적입니다. 결론은 등기상 권리는 소멸, 현장 위험은 미해소입니다. 유치권 배제 근거와 농취증 발급 가능성을 입찰 전에 확보하지 못한다면, 낮아진 최저가만으로 접근하기 어려운 물건입니다.