수원지방법원 2025타경42581. 평택시 서정동 현진궁전빌라 1층 101호 다세대주택입니다. 감정가는 93,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 45,570,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2021년부터 대항력을 갖춘 보증금 95,000,000원 임차권입니다. 전입일 2021.05.31, 점유개시 2021.05.30, 확정일자 2021.05.11로 말소기준 가압류 2023.01.26보다 앞서므로 원래 구조만 보면 매수인 인수형입니다. 현재 배당가정에서도 임차보증금 중 44,349,740원만 배당되고 50,650,260원이 부족합니다.
다만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 2026.01.26. 대항력 포기 확약서가 제출됐고, 배당으로 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 리포트에서는 해당 임차권의 룰상 인수액 50,650,260원을 그대로 더하지 않고, 실질 인수 0원*으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42581 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 834-4 현진궁전빌라 1층101호 · 경기도 평택시 지장로11번길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 53.48㎡ · 방2·욕실·거실·주방·식당·발코니·현관 · 4층 건물 중 1층 |
| 사용승인 | 1997.11.20. |
| 소유자 | 최영희 · 2021.09.16. 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 45,570,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 99,125,342원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2023.01.26. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당권 2건은 2021.01.26. 이미 말소됐습니다. 현재 소유자 최영희는 2021.09.16. 거래가액 95,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차권·승계 신고 — 실제 임차인 수는 0명
한국토지주택공사는 임차권자로 등기돼 있으나 제공된 임차인 정보에서 보증기관·승계 성격으로 표시되어 있습니다. 따라서 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않으며, 이 사건의 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다.
| 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 95,000,000원 | 2021.05.31 / 2021.05.11 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 | 실질 0원* |
* 배당표 원계산상 부족분은 50,650,260원이지만, 2026.01.26. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서에 따라 이 리포트에서는 실질 인수 0원으로 반영합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 45,570,000원 vs 최근 거래 98,600,000원
현진궁전빌라 전용 53.48㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 85,775,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 98,600,000원 1건이며 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 동일합니다. 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 21.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 53.48㎡ | 4 | 98,600,000원 |
| 2024.04 | 53.48㎡ | -1 | 49,500,000원 |
| 2022.04 | 53.48㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2021.09 | 53.48㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 85,775,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득은 최저가와 같은 45,570,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 98,600,000원의 46.2%입니다. 전체 평균 85,775,000원 대비 비율만으로 판단하지 않더라도 최근 거래 기준에서도 현재 가격은 낮습니다. 다만 표본이 최근 12개월 1건뿐이고, 1997.11.20. 사용승인된 총 10세대 규모 다세대라는 점은 환금성 판단에서 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,220,260원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 95,000,000원 | 44,349,740원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 246,161,113원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 강제경매 | 99,125,342원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 원계산상 한국토지주택공사의 미배당 보증금은 50,650,260원입니다. 다만 매각물건명세서의 2026.01.26. 확약서를 적용하면 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 회차별 인수 원계산 — 낙찰가가 내려가면 부족분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 45,570,000원 | 50,650,260원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 31,898,999원 | 64,075,183원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,329,299원 | 73,472,628원 | 실질 0원* |
확약이 없었다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족분이 늘어나는 구조라 최저가만 보고 싸다고 할 수 없습니다. 이번 사건은 그 원래 위험을 2026.01.26. 확약서가 해소한다는 점이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지장초등학교 남서측 인근. 다세대주택을 중심으로 일부 근린생활시설이 산재하는 저층 공동주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 1997.11.20. 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 1층 101호입니다. 개별난방·도시가스·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 내외 아스콘포장도로를 이용합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 대로2류 저촉 등이 있으며 외국인이 주택을 취득하는 경우의 토지거래계약 허가구역이 2025.08.26.~2026.08.25. 적용됩니다.
- 환금성. 현진궁전빌라는 총 10세대이며 확인된 동일면적 거래는 4건입니다. 최근 12개월 표본은 1건이므로 단일 최근 거래가만으로 매도가를 확정해선 안 됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 표시 없음입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 최우선 확인. 2026.01.26. 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 권리자를 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 기관 명의 관계 확인. 임차권등기 명의는 한국토지주택공사이고 확약 제출자는 서울보증보험 주식회사로 기재돼 있으므로 두 기관의 권리관계와 확약 효력을 원문으로 대조하세요.
- 실질 인수 0원 전제 확인. 확약이 인정되지 않는 경우 배당모형상 현재 부족분은 50,650,260원입니다. 확약 확인 전에는 최저가만으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.
- 시세 표본 주의. 최신 거래는 2026.06 98,600,000원이지만 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 층·상태 차이를 감안해 현장 시세를 추가 확인하세요.
- 저층·소규모 다세대 환금성. 1층 물건이고 총 10세대 규모입니다. 아파트와 같은 거래 빈도를 전제하지 말고 실제 매수수요를 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 구조를 바꾼다”
등기만 보면 이 물건은 보증금 95,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 낙찰가가 내려가도 부족분을 매수인이 부담할 수 있는 전형적인 인수형입니다. 실제 현재 배당가정에서도 50,650,260원이 미배당됩니다. 그러나 2026.01.26. 대항력 포기·잔존 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 있어 정확도 규칙상 주된 인수는 실질 0원*으로 반영됩니다.
그 전제가 확인된다면 현재 실질취득 45,570,000원은 2026.06 최신 거래 98,600,000원의 46.2%로 가격 차이가 큽니다. 반대로 확약의 적용 범위나 효력에 문제가 있다면 가격 메리트 판단 자체가 바뀝니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약서 원문과 기관 간 권리관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
