수원지방법원 2024타경102324. 용인시 처인구 모현읍 왕산리 소아르힐 105동 5층 502호 다세대 물건입니다. 표면상으로는 감정가 242,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가가 58,104,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 본질은 유찰률이 아니라 선순위 임차보증금입니다. 신시내는 2020.07.31. 전입·점유, 2020.07.23. 확정일자를 갖고 있고 보증금은 197,000,000원입니다. 말소기준권리인 2022.04.04. 압류보다 앞선 임차관계라 매각대금에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족분이 매수인에게 넘어갑니다.
현재 최저가 58,104,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 1,445,872원을 먼저 제외한 뒤 신시내에게 56,658,128원이 배당되고, 남은 140,341,872원이 미배당됩니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 198,445,872원입니다. 보증금 197,000,000원에 가까운 수준으로 총부담이 고정되는 구조이며, 낙찰가가 더 떨어져도 미배당 인수액이 커져 가격 하락 효과가 대부분 상쇄됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경102324 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 모산로 31-10, 105동 5층502호 (소아르힐) |
| 물건종류 | 다세대 · 소아르힐 |
| 소유자 | 권영만 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 58,104,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 197,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차관계가 먼저다
말소기준권리는 2022.04.04. 갑구 5번 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 추가 압류와 2024.11.11. 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기 자체가 지워지는 것과 임차인의 대항력에 따른 미배당 보증금 인수는 별개의 문제입니다.
신시내의 전입·점유는 2020.07.31., 확정일자는 2020.07.23.로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 을구 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 미배당 보증금 책임까지 없어지는 것으로 보면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임병현 | 2020.07.31 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 신시내 | 2020.07.31 / 2020.07.23 | 197,000,000원 | 有 | 有 | 140,341,872원 |
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 1.98억
| 회차 | 최저가 | 신시내 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 58,104,000원 | 140,341,872원 | 198,445,872원 |
| 5회 유찰 시 | 40,672,800원 | 157,459,310원 | 198,132,110원 |
| 6회 유찰 시 | 28,470,960원 | 169,441,517원 | 197,912,477원 |
표면 최저가는 58,104,000원에서 40,672,800원, 28,470,960원으로 내려가지만 신시내의 미배당 보증금 인수액은 반대로 140,341,872원, 157,459,310원, 169,441,517원으로 증가합니다. 결국 실질취득은 각각 198,445,872원, 198,132,110원, 197,912,477원으로 거의 움직이지 않습니다. 이 물건은 유찰 횟수보다 보증금 197,000,000원 중심의 총부담 구조를 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,104,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,445,872원 |
| 1. 임차인 신시내 보증금 | 197,000,000원 | 56,658,128원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 신시내 | 197,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신시내 보증금 197,000,000원 중 56,658,128원만 배당되는 것으로 계산되어 부족분 140,341,872원이 매수인 인수액으로 잡힙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 소재 왕산2리마을회관 북측 인근으로, 다세대주택·농경지·단독주택이 혼재하는 지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 다세대, 평지·사다리형이며 공시지가는 574,100원/㎡, 토지면적은 594.0㎡입니다.
- 단지 규모. 소아르힐은 12세대, 사용승인일은 2019.06.12.이며 경매물건 평균 유찰횟수는 4.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신시내 보증금 인수 전제. 현재 회차 예상 인수액 140,341,872원을 낙찰가에 반드시 더해 총자금 계획을 잡아야 합니다.
- 임병현 임대차 확인. 전입일은 2020.07.31.이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 점유부분·계약서·보증금·배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 신시내 관계 확인. 임차권자이면서 강제경매 채권자로 나타나므로 임대차와 채권관계의 실제 경위를 대조해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 5회·6회까지 유찰되더라도 신시내 미배당 인수가 늘어 실질취득은 약 1.98억원 수준으로 유지됩니다.
- 세금·배당 원본 확인. 말소기준권리가 국의 압류인 만큼 체납세액과 실제 배당순위, 당해세 여부를 매각 전 최신 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,810만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 하나만 보면 감정가 242,000,000원짜리 다세대가 네 번 유찰되어 58,104,000원까지 내려온 파격적인 물건처럼 보입니다. 그러나 신시내의 대항력 있는 보증금 197,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 140,341,872원을 매수인이 인수하면 총부담은 198,445,872원입니다. 5회·6회 유찰 시에도 낙찰가는 내려가지만 인수액이 올라 실질취득은 거의 1.98억원에 고정됩니다.
게다가 임병현은 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 따라서 이 물건은 “4회 유찰이라 싸다”가 아니라 선순위 임차보증금과 미상 임차관계를 먼저 해결해야 하는 권리분석형 물건입니다. 최저가가 아니라 실질취득과 추가 인수 가능성을 기준으로 판단해야 합니다.
