최저가 118,580,000원이 끝이 아니다 — 용인 소아르힐 502호

수원지방법원 2024타경102324. 용인시 처인구 모현읍 왕산리 소아르힐 105동 5층 502호의 다세대 물건입니다. 표면상으로는 감정가 242,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 118,580,000원, 감정가의 49%까지 내려온 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 기준가격은 최저가가 아닙니다. 임차인 신시내는 2020.07.31 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2022.04.04 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 조사됐습니다. 보증금 197,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 금액은 낙찰자가 이어받습니다.

현재 최저가 118,580,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,460,120원을 제외한 116,119,880원이 신시내에게 배당되고, 남은 80,880,120원은 매수인이 인수합니다. 따라서 확인 가능한 취득 부담은 118,580,000원 + 80,880,120원 = 199,460,120원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 신시내의 미배당액이 그만큼 늘어나므로 총부담은 보증금 197,000,000원과 집행비용을 합한 수준에서 거의 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 빠르다

말소기준은 2022.04.04 안산세무서의 압류입니다. 이후 설정된 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 남동세무서 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 신시내의 전입일과 점유개시일은 2020.07.31이고 확정일자는 2020.07.23으로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 2024.11.11 설정된 주택임차권등기 자체의 등기일만 보고 후순위로 처리해서는 안 됩니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명

신시내 외에 임병현도 2020.07.31 전입한 것으로 조사됐습니다. 다만 임병현은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 신시내의 80,880,120원만 계산해 입찰하면 임병현의 보증금 또는 점유관계가 추가로 드러나는 경우 총부담이 더 커질 수 있습니다.

② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 거의 고정

낙찰가가 118,580,000원에서 83,006,000원, 58,104,200원으로 내려가더라도 신시내의 인수액은 각각 80,880,120원, 115,888,108원, 140,341,676원으로 증가합니다. 확인 가능한 실질취득은 세 시나리오 모두 198,445,876원~199,460,120원 범위입니다. 유찰 횟수가 늘어났다는 이유만으로 가격 메리트가 크게 생기지 않는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 118,580,000원 가정)

신시내 보증금의 부족분 80,880,120원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 주택도시보증공사 가압류와 경매신청채권은 배당되지 않으며 매각으로 소멸합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택인 소아르힐 105동 5층 502호이며, 단지는 12세대이고 2019.06.12 준공됐습니다.
• 주위환경. 왕산2리마을회관 북측 인근에 위치하며 다세대주택, 농경지, 단독주택이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 토지면적 594.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 세로한면 도로에 접합니다. 공시지가는 574,100원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대이며 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 재매각 시 거래 수요와 회수 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신시내 보증금 검증. 임대차계약서 원본, 보증금 197,000,000원의 지급 내역, 전입·점유와 임차권등기명령의 근거를 확인하세요.
• 임병현 관계 확인. 신시내와의 관계, 실제 점유 부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 추가 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 실질취득 기준. 현재 회차의 확인 실질취득 199,460,120원에 임병현 관련 추가 위험을 더한 금액을 입찰 판단 기준으로 삼아야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 확인 실질취득은 각각 198,894,108원과 198,445,876원으로 크게 낮아지지 않습니다.
• 배당표 재확인. 당해세와 최우선변제 반영 여부에 따라 신시내 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 종기를 대조하세요.
• 점유·인도 확인. 현장 점유자, 출입 가능 여부와 인도 조건을 직접 조사하고 명도 비용과 기간을 별도로 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 임차권등기명령 기록과 임대차계약 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 유찰가보다 인수액이 먼저다”

이 물건의 감정가 대비 최저가 비율은 49%지만, 이는 매수인이 실제 부담할 가격을 보여주지 않습니다. 신시내의 보증금 197,000,000원 중 현재 배당으로 충당되지 않는 80,880,120원을 인수하면 확인 실질취득은 199,460,120원이 됩니다. 한 차례 더 유찰돼도 198,894,108원, 두 차례 더 유찰돼도 198,445,876원으로 총부담은 거의 유지됩니다.

더 큰 문제는 임병현입니다. 신시내와 같은 2020.07.31 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력과 추가 승계액을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가를 노리는 가격형 경매가 아니라, 선순위 임차관계의 실체를 밝혀야 하는 권리검증형 경매입니다. 신시내의 인수액과 임병현의 미상 위험이 모두 해소되기 전에는 저가 매수라고 평가할 근거가 부족합니다.