수원지방법원 2025타경42585. 평택시 용이동 ‘e편한세상평택용이2단지’ 203동 8층 802호 아파트입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2018.04.04 농협은행주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 241,200,000원이고, 같은 근저당권은 이후 변경등기를 거쳐 2025.03.12 채권최고액 204,800,000원으로 변경됐으며, 2026.04.06에는 한국주택금융공사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 우선순위의 기준일 자체는 2018.04.04입니다.
말소기준권리 뒤에는 주식회사비케이존대부의 근저당권 172,900,000원과 81,900,000원이 존재하지만 모두 후순위입니다. 제공된 권리판정상 이들 근저당권과 2025.09.08 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 무엇보다 임차인 신고가 없고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원이므로, 낙찰자가 후순위 담보채무를 떠안는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42585 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 738 이편한세상평택용이2단지 203동 8층802호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상 20층 건물 내 8층 802호 · 비교면적 84.98㎡ |
| 소유자 | 최인석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 231,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 비케이존대부 / 171,173,862원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 매수인 인수 0원
실제 임차인 0명. 보증금이나 대항력으로 낙찰자에게 승계되는 임차보증금이 잡혀 있지 않고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 231,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액 역시 231,000,000원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 231,000,000원이 최근 시세보다 낮다
같은 단지 비교평형의 거래는 총 12건이 제시되어 있습니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 흐름을 우선하면, 최근 12개월 평균은 319,000,000원, 최신 2026.07 거래는 305,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액 231,000,000원은 최근 12개월 평균의 72.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 7 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 15 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 12 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 15 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 18 | 317,000,000원 |
| 2025.12 | 84.86㎡ | 14 | 330,000,000원 |
| 2025.12 | 84.91㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2025.12 | 84.91㎡ | 4 | 342,000,000원 |
| 2025.10 | 84.91㎡ | 6 | 325,000,000원 |
| 2025.09 | 84.91㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2025.07 | 84.86㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 319,000,000원 |
최신 거래 305,000,000원과 최근 12개월 평균 319,000,000원이 모두 실질취득액 231,000,000원보다 높습니다. 제공된 최근 구간 추세도 +6.3%로 음수 하락 추세가 아닙니다. 따라서 이 사건에서는 감정가 330,000,000원이 아니라 인수액을 더한 실질취득액 231,000,000원을 기준으로 비교해도 가격 메리트가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 241,200,000원 | 226,966,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사비케이존대부 | 172,900,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 주식회사비케이존대부 | 81,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 496,000,000원 중 예상 배당액은 226,966,000원, 미배당액은 269,034,000원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 평택시 용이동 신흥근린공원 서측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·전·답·다세대·다가구주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 단지. e편한세상평택용이2단지, 399세대이며 사용승인 기준일은 2017.11.30입니다. 비교면적은 84.98㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 20층 건물이며 급배수·위생·승강기·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(신흥지구), 단지 내 포장도로가 외곽공도와 연계됩니다. 공시지가는 1,280,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26부터 2026.08.25까지이며 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한합니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 비교평형 거래 12건이 확인되고 최신 거래는 2026.07의 305,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 319,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1순위 근저당 변동 대조. 2018.04.04 설정권리가 2025.03.12 채권최고액 204,800,000원으로 변경되고 2026.04.06 한국주택금융공사로 이전된 흐름을 원본 등기에서 다시 확인하세요.
- 배당표 명의·금액 대조. 제공된 배당 시뮬레이션은 농협은행주식회사·241,200,000원 기준이므로 실제 배당권자와 채권액을 배당 관련 원본과 맞춰볼 필요가 있습니다.
- 임차인·점유 확인. 현재 분석상 실제 임차인 0명, 인수 0원이지만 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 점유관계를 최종 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 실질취득 231,000,000원을 최근 12개월 평균 319,000,000원과 최신 거래 305,000,000원에 대조해 응찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
- 회차 시나리오. 현재 회차는 231,000,000원, 2회 유찰 시 161,700,000원, 3회 유찰 시 113,190,000원으로 제시되어 있습니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 법원 원본 확인. 매각기일은 2026.07.21로 제시되어 있으므로 사건 진행상태와 관련 서류는 법원 기록을 기준으로 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리도 단순하고, 가격도 최근 시세 아래다
이 물건의 핵심은 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고 말소기준권리 이후의 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 최저가 231,000,000원이 곧 실질취득액입니다.
가격 측면에서도 최근 12개월 평균 319,000,000원의 72.4%, 최신 거래 305,000,000원보다 낮은 수준입니다. 최근 추세 역시 +6.3%로 하락 보정이 필요한 음수 흐름이 아닙니다. 권리 인수 없이 최근 실거래보다 낮은 가격에서 접근할 수 있다는 점이 이 사건의 가장 큰 강점입니다.
다만 1순위 근저당권은 채권최고액 변경과 한국주택금융공사로의 이전등기가 있고, 배당 시뮬레이션의 명의·채권액과 등기 현황 사이에 대조할 부분이 있습니다. 이 부분만 원본으로 확인하면, 종합적으로는 권리 안정성과 가격 메리트가 함께 있는 A등급 유형으로 평가할 수 있습니다.
