81,340,000원
수원지방법원 2025타경42588. 평택시 비전동 은행아파트 105동 4층 401호입니다. 현재 소유자는 백승미이며, 2019년 소유권이전 등기에는 거래가액 90,000,000원이 기재돼 있습니다. 이번 권리분석의 기준점은 2019.06.20 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권 채권최고액 30,000,000원입니다. 이후 설정된 한화생명보험·피플자산관리대부 근저당과 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
가격은 확실히 내려왔습니다. 감정가 166,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 81,340,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 125,000,000원이고, 최신 거래는 2026.07의 100,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 65.1%이므로 감정가 기준이 아니라 최근 거래 기준으로 봐도 할인 구간에 들어와 있습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -25.7%라는 점 때문에 단순히 “두 번 유찰됐으니 무조건 싸다”로 결론내릴 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42588 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 800-1 은행아파트 105동 4층 401호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건 내 4층 401호 |
| 실거래 비교 면적 | 59.41㎡ |
| 소유자 | 백승미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 주식회사피플자산관리대부 |
| 청구액 | 65,305,315원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 한화생명 근저당
등기부에서 오래된 한국주택은행·농업협동조합중앙회 근저당 등은 이미 말소된 이력이 있고, 현재 경매의 말소기준은 2019.06.20 한화생명보험주식회사 근저당권 30,000,000원입니다. 그 뒤 2022.03.29 한화생명보험 근저당 60,000,000원, 2022.05.16 및 2022.06.24 피플자산관리대부 근저당 60,000,000원·30,000,000원, 2025.09.05 임의경매개시결정이 이어지며 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 65.1% 할인, 그러나 시장은 하락 중
은행아파트는 300세대, 준공일은 1991.06.29이며, 실거래 비교 면적은 59.41㎡입니다. 전체 12건 평균은 161,083,333원이지만 2022년 210,000,000원 거래가 여러 건 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 흐름을 우선하면 최근 12개월 평균은 125,000,000원, 최신 거래는 2026.07 · 100,000,000원이고 최근 대비 과거 추세는 -25.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.41㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 59.41㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2025.06 | 59.41㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2025.05 | 59.41㎡ | 4 | 144,000,000원 |
| 2024.11 | 59.41㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2024.10 | 59.41㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2024.05 | 59.41㎡ | 1 | 162,000,000원 |
| 2024.05 | 59.41㎡ | 1 | 162,000,000원 |
| 2023.06 | 59.41㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2022.10 | 59.41㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2022.08 | 59.41㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2022.08 | 59.41㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.41㎡ | 2건 | 125,000,000원 |
현재 최저가 81,340,000원은 최근 12개월 평균 125,000,000원의 65.1%이고, 최신 거래 100,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이번 회차는 감정가 기준 할인율만 커 보이는 착시가 아니라 최근 거래 기준에서도 가격이 낮아진 구간입니다. 다만 시세 추세가 -25.7%로 내려오고 있다는 사실을 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 60,000,000원 | 49,475,880원 |
| 3. 근저당 · 주식회사피플자산관리대부 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사피플자산관리대부 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 180,000,000원 중 79,475,880원이 배당되고 미배당액은 100,524,120원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 비전고등학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지, 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건의 4층 401호이며 위생·급배수·난방·화재경보기 설비가 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로가 외곽 공도로 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(비전1지구)이며 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25, 외국인·법인·단체의 주택 취득에 한합니다.
- 공시지가. 1,222,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 300세대, 준공일 1991.06.29. 최근 동일 면적 거래는 존재하지만 최근 가격 추세는 -25.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 161,083,333원보다 최근 12개월 평균 125,000,000원과 최신 거래 100,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -25.7%입니다. 현재 65.1% 할인이라는 사실과 추가 하락 가능성을 동시에 봐야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계 미상입니다. 점유자·전입일·보증금·확정일자 확인 전에는 대항력 위험을 단정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 채권은 100,524,120원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 데이터상 3회 유찰 시 56,938,000원, 4회 유찰 시 39,856,600원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “할인은 생겼지만, 하락장을 무시하면 안 된다”
이 물건의 핵심은 감정가 대비 49%라는 숫자 자체가 아닙니다. 현재 최저가 81,340,000원이 최근 12개월 평균 125,000,000원의 65.1%이고 최신 거래 100,000,000원보다 낮다는 점에서 최근 시세 기준 가격 여유가 실제로 생겼다는 것이 중요합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
반대로 시장 방향은 편하지 않습니다. 최근 가격 추세가 -25.7%이고, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 남아 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 관심 구간, 권리·점유는 최종 확인 필요”입니다. 할인율만 보고 서두르기보다는 최근 거래 100,000,000원과 하락 추세를 기준으로 안전마진을 정하고, 점유관계까지 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 접근이 맞습니다.
