수원지방법원 2025타경42590. 평택시 용이동 481-6의 토지와 지상 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택이고 토지는 237.7㎡입니다. 사용승인일은 2019.03.15이며 철근콘크리트조 건물입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
가격표만 보면 감정가의 49%까지 하락해 눈길을 끕니다. 그러나 이 사건의 판단 순서는 가격보다 권리와 임차인이 먼저입니다. 실제 임차인으로 확인되는 사람은 9명이고, 그중 황동규는 전입일이 2021.04.20으로 제시된 말소기준일 2021.07.13보다 앞섭니다. 보증금은 확인되지 않았기 때문에 현재 최저가에 얼마를 더해야 실제 취득비용이 되는지 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42590 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 481-6 · 경기도 평택시 현신로 192-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2~4층 다가구주택 |
| 토지 | 237.7㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 지상 4층 · 사용승인 2019.03.15 · 승강기·난방·급배수설비 |
| 소유자 | 최금숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,176,622,280원 / 576,545,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동수원신용협동조합 / 571,304,154원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 점유를 함께 봐야 한다
제시된 말소기준일 2021.07.13을 기준으로 보면 이후 삼성카드 15,852,205원, 경기신용보증재단 20,000,000원, 신한카드 11,430,497원의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 이상문·강치훈·조성민의 임차권등기도 모두 말소기준 이후의 전입으로 표시되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 핵심은 황동규
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현아 | 1층 68.11㎡ | 2022.11.18 | 10,000,000원 월 800,000원 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 황동규 | 202호 | 2021.04.20 확정 2022.11.18 | 미상 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 인수 가능 |
| 박상용 | 301호 | 2025.02.12 | 미상 | 없음 | 배당요구 있음 | 승계 없음 |
| PIAO DONGXUE | 401호 | 2022.04.12 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| XU TINGTING | 401호 | 2023.05.22 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| PIAO SHUYUN | 401호 | 2022.04.12 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 이상문 | 2층 · 201호 60.66㎡ | 2023.03.10 확정 2023.03.23 | 80,000,000원 | 없음 | 배당요구 있음 | 승계 없음 |
| 강치훈 | 2층 · 202호 47.24㎡ | 2024.07.05 확정 2024.07.05 | 75,000,000원 | 없음 | 배당요구 있음 | 승계 없음 |
| 조성민 | 3층 · 302호 47.24㎡ | 2022.07.06 확정 2022.06.02 | 100,000,000원 | 없음 | 배당요구 있음 | 승계 없음 |
보증금이 확인된 임차권등기 임차인 이상문 80,000,000원, 강치훈 75,000,000원, 조성민 100,000,000원은 모두 전입일이 제시된 말소기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 이현아 역시 2022.11.18 전입으로 대항력이 없습니다. 반면 황동규는 2021.04.20 전입으로 말소기준일보다 앞서며, 보증금이 확인되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 576,545,000원으로 감정가 1,176,622,280원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 403,581,500원, 4회 유찰 시 시나리오는 282,507,050원입니다. 하지만 동일 유형의 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 이 숫자만 보고 “시세보다 싸다”거나 “저평가됐다”고 결론 낼 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 576,545,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,165,450원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,852,205원 | 15,852,205원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,430,497원 | 11,430,497원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 521,096,848원 |
위 배당가정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다. 또한 회차별 시나리오에는 신청채권자 동수원신용협동조합의 청구액 571,304,154원에 대한 배당액이 0원으로 표시되어 있어, 담보권 이전·말소관계와 실제 배당순위를 반드시 원문에서 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 용이동 용이초등학교 동측 인근으로, 주변에는 아파트·학교·다가구주택 등이 소재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 단일 주거용 물건보다 임대·명도·운영 검토항목이 많습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(용이지구), 토지 237.7㎡, 공시지가 1,539,000원/㎡, 중로2류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·공장설립승인지역이며, 2025.08.26~2026.08.25 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우 토지거래계약허가구역에 해당합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각조건에는 제시외 건물 포함이 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황동규 보증금 확인. 202호 황동규의 보증금·배당요구 여부·현 점유상태를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 말소기준 재검증. 2021.07.13 안성시 압류가 기준으로 제시되어 있지만 2022.01.28 해제·말소 이력이 있으므로 실제 기준권리를 원등기에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2019.04.04 동수원신용협동조합 근저당권의 말소 표시와 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전 기재가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 배당표 원문 확인. 신청채권자 청구액 571,304,154원이 시나리오상 배당 0원으로 표시되는 이유를 확인해야 합니다.
- 다수 점유 명도비용. 실제 임차인이 9명으로 확인되므로 각 호실별 점유·퇴거·배당관계를 나눠서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·사용상태와 명도대상 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 지역 다가구·근린생활시설 복합 건물의 최근 거래와 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 권리 문제가 있다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 1,176,622,280원에서 최저가 576,545,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 가격 할인보다 먼저 해결해야 할 변수가 분명합니다. 황동규는 제시된 말소기준일보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액과 실질취득비용이 미정입니다.
여기에 말소기준으로 제시된 안성시 압류의 해제·말소 이력, 기존 동수원신용협동조합 근저당권의 말소 표시와 이후 이전등기, 신청채권자의 시나리오상 배당 0원이라는 특이점까지 겹칩니다. 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택을 함께 사는 복합 물건이고 실제 임차인도 9명입니다. 따라서 이 사건은 “낮은 최저가를 보고 바로 접근하는 유형”이 아니라, 선순위 임차보증금과 실제 말소기준을 확정한 뒤에야 가격을 평가할 수 있는 사건입니다.
