수원지방법원 2025타경42601. 평택 비전동 용진프라자 1층 107호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이고, 철근콘크리트구조 3층 건물의 1층에 있습니다. 소유자 강은희는 2015년 5월 12일 매매를 원인으로 거래가액 340,000,000원에 취득했고, 같은 달 29일 수성중앙새마을금고가 채권최고액 296,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
등기만 놓고 보면 구조는 단순합니다. 2015년 4월 설정됐던 와룡새마을금고 근저당 1,105,000,000원은 2015년 5월 29일 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 수성중앙새마을금고 근저당 이후 2025년 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 다만 이 물건은 권리등기보다 점유관계 확인이 더 중요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42601 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 994 용진프라자주건축물제1동 1층 107호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 비전6길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 철근콘크리트구조 3층 건물 내 1층 107호 |
| 소유자 | 강은희 · 2015.05.12 매매 · 거래가액 340,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 126,224,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준 | 2015.05.29 수성중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 296,400,000원 |
| 청구금액 | 240,777,070원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유가 변수
말소기준권리는 2015.05.29 수성중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 296,400,000원이며, 현재 회차 매각가 126,224,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 123,656,864원이 배당되고 172,743,136원이 미배당으로 남는 계산입니다. 그러나 이 미배당 근저당채권 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 관계 — 확인된 2명은 후순위, 1건은 미상
| 임차·점유자 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜선 | 106,107,111,112호 168제곱미터 | 40,000,000원 | 4,400,000원 | 2018.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석동현 | 107호42제곱미터 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 2021.04.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성명 미상 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
확인된 임차인은 이혜선·석동현 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고가 말소기준일 2015.05.29 이후이므로 대항력은 없습니다. 석동현은 2025.09.22 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 이혜선 역시 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가 368,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 126,224,000원, 감정가의 약 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 88,356,800원, 그 다음은 61,849,759원으로 제시돼 있습니다.
하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 아파트보다 개별 점포의 위치·가시성·업종 적합성·임대수익·공실 여부에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로 ‘감정가 대비 34%’를 곧바로 가격 메리트로 환산하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,567,136원 |
| 2. 근저당 · 수성중앙새마을금고 | 296,400,000원 | 123,656,864원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 수성중앙새마을금고의 미배당액은 172,743,136원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 미상 점유관계의 권리 내용이 확인되기 전에는 현재 모형의 매수인 인수 0원을 최종 확정값으로 보지 않는 것이 안전합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 평택시 비전동 비전중학교 남측 인근. 아파트·근린생활시설·학교·공원이 혼재하고 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 이용. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점입니다. 외벽은 석재붙임·판넬 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보·탐지·소화·주차장 시설이 있고, 승강기는 기준시점 현재 운행 정지 상태입니다.
- 토지. 인접지와 등고 평탄한 장방형 토지이며 주차장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 849.5㎡, 공시지가는 1,135,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 중로, 남서측·북서측·북동측 소로 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)·택지개발지구 등으로 기재돼 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가 기준 임대내역은 미상으로 기재돼 있어 실제 점유·임대현황 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 주거 점유 최우선 확인. 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유관계가 말소기준보다 선행하는지 반드시 원본 대조가 필요합니다.
- 이혜선 점유 범위 확인. 현황상 106·107·111·112호 168제곱미터로 기재돼 있어, 경매대상 107호와 실제 사용범위 및 계약관계를 확인해야 합니다.
- 석동현 배당요구 확인. 2025.09.22 배당요구는 확인되지만 확정일자는 확인되지 않습니다.
- 일반음식점과 주거 표시의 불일치 점검. 공부상 용도와 실제 점유·사용형태가 다르면 인도·임대·영업 활용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.
- 승강기 운행 정지 확인. 기준시점 현재 운행 정지로 기재돼 있으므로 현재 상태와 정상화 비용·관리현황을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 크더라도 최근 실거래 비교가 없어 126,224,000원이 시장가보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당표 및 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유관계다
이 물건의 첫인상은 강합니다. 감정가 368,000,000원짜리 근린시설이 3회 유찰돼 126,224,000원까지 내려왔습니다. 등기부도 복잡하지 않습니다. 이미 말소된 와룡새마을금고 근저당을 제외하면 2015.05.29 수성중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 이혜선·석동현은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
하지만 결론을 ‘권리 깨끗, 34%라 싸다’로 끝내면 안 됩니다. 주거로 표시된 미상 점유관계 1건은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부 자체가 열려 있습니다. 게다가 일반음식점 용도의 근린시설이고 최근 실거래 비교값도 없어, 감정가 대비 하락폭만으로 시장가격 메리트를 판정하기 어렵습니다. 확인된 권리는 비교적 단순하지만, 미상 점유가 해소되기 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.
