최저가 70%보다 먼저 볼 것 — 선순위 근저당 11.05억의 매수인 인수위험

수원지방법원 2025타경42601. 평택시 비전동 용진프라자 1층 107호로, 집합건축물대장상 용도는 일반음식점입니다. 소유자 강은희 씨는 2015년 5월 29일 거래가 340,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 수성중앙새마을금고가 채권최고액 296,400,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 수성중앙새마을금고 근저당이 선언된 말소기준권리이며, 이후 2025년 9월 8일 임의경매가 개시됐습니다.

그러나 그보다 앞선 2015년 4월 15일, 당시 소유자 문창진을 채무자로 한 와룡새마을금고 근저당이 이미 설정돼 있었습니다. 채권최고액은 1,105,000,000원이며 공동담보목록 제2015-393호가 기재돼 있습니다. 2015년 5월 29일 일부포기를 원인으로 한 말소기록도 존재하지만, 권리 판정상 이 근저당은 여전히 말소기준권리 이전 권리로서 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 따라서 원등기와 공동담보의 잔존 범위가 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 11.05억

현재 회차 매각가 257,600,000원을 가정하면 집행비용 4,406,400원을 제외한 253,193,600원이 와룡새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준으로는 851,806,400원이 미배당으로 남습니다. 실제 피담보채무는 채권최고액과 다를 수 있지만, 그 잔액과 공동담보 배분이 확인되지 않은 상태에서는 이 금액을 잠재 인수위험의 상한으로 보수적으로 다뤄야 합니다.

② 임차인·점유 분석

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 이름이 확인된 임차인은 2명입니다. 두 임차인의 전입일은 모두 2015년 5월 29일 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 별도의 주거 점유정보 1건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.

③ 실질취득 노출 — 유찰돼도 약 11.08억 수준

실거래 비교값보다 먼저 선순위 근저당의 잔존위험을 가격에 합산해야 합니다. 채권최고액 전액을 위험상한으로 놓고 각 회차의 와룡새마을금고 예상배당을 차감하면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 잔액이 늘어 총 노출액은 거의 줄지 않습니다.

현재 회차의 실질취득 노출 상한 1,109,406,400원은 감정가 368,000,000원의 301.5%입니다. 2회 유찰 시에도 1,108,324,480원, 3회 유찰 시에도 1,107,567,136원으로, 최저가 하락분 대부분이 선순위 근저당 미배당 증가로 바뀝니다.

④ 예상배당표 (매각가 257,600,000원 가정)

전체 채권최고액 1,401,400,000원 중 예상배당은 253,193,600원, 총 미배당은 1,148,206,400원입니다. 이 총 미배당에는 매각으로 소멸하는 수성중앙새마을금고 근저당의 미배당도 포함됩니다. 매수인 인수위험의 핵심은 그중 선순위로 존속 판정된 와룡새마을금고 근저당의 미배당 가능액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 비전동 비전중학교 남측 인근이며, 주위는 아파트·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다. 주위 환경은 보통입니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 일반음식점입니다. 주거용 아파트가 아닌 1층 근린시설로 접근해야 합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 3층 건물 내 1층 107호이며 위생·급배수·화재경보·소화·주차장 시설이 있습니다. 승강기는 기준시점 현재 운행이 정지돼 있습니다.
• 도로. 토지는 남동측 중로, 남서측·북서측·북동측 소로의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·소사벌택지지구이며, 주차장·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 해당합니다.
• 토지거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인·외국법인·외국단체가 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역입니다.
• 공시지가. 1,135,000원/㎡이며 토지면적은 849.5㎡, 지목과 이용상황은 주차장입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 을구 1번 원등기 확인. 일부포기를 원인으로 한 말소기록의 정확한 범위와 와룡새마을금고 근저당이 107호에 실제로 존속하는지 원등기 전체를 확인해야 합니다.
• 피담보채무 잔액 확인. 채권최고액 1,105,000,000원은 실제 채무액과 다를 수 있습니다. 기준일 현재 원금·이자·지연손해금 잔액을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2015-393호의 다른 담보물, 처분 여부, 회수액과 배분 관계를 확인해야 이 호실에 남는 부담을 계산할 수 있습니다.
• 말소조건 확보. 와룡새마을금고가 어느 금액을 지급받으면 107호 근저당을 말소하는지 확인되지 않으면 입찰가 상한을 산정할 수 없습니다.
• 점유자 현장 확인. 이혜선·석동현의 실제 점유구획과 별도 주거 점유자의 성명·전입일·보증금·점유개시일을 확인해야 합니다.
• 업종·명도 확인. 일반음식점 이용상태와 영업 여부, 사업자등록·시설물 소유관계·원상복구 범위·명도비용을 확인해야 합니다.
• 승강기 상태 확인. 감정 기준시점에 승강기 운행이 정지돼 있으므로 정지 사유와 정상화 비용, 관리단 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 최우선변제 가능액은 별도로 조사해야 합니다.
• 최저가 착시 금지. 감정가의 70%라는 숫자가 아니라 선순위 근저당을 정리한 뒤의 실질취득비용으로 판단해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 아니라 살아남는 권리를 보라”

이 사건의 최저가는 257,600,000원으로 감정가보다 110,400,000원 낮습니다. 그러나 그 할인액은 선순위 근저당 위험에 비하면 작습니다. 현재 회차 배당 후에도 와룡새마을금고 근저당의 채권최고액 기준 미배당 가능액은 851,806,400원이고, 이를 포함한 실질취득 노출 상한은 1,109,406,400원입니다.

더 유찰되더라도 선순위 미배당이 증가해 총 노출은 약 11.08억~11.09억 수준에 머뭅니다. 동시에 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유정보도 남아 있습니다. 와룡새마을금고 근저당의 확정 말소, 실제 채무잔액, 공동담보 회수관계와 미상 점유자의 권리가 모두 확인되기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다. 이 물건의 결론은 명확합니다. 가격 할인보다 인수권리가 훨씬 크다.