수원지방법원 2025타경42605. 안성 공도 대림한숲원아파트 102동 206호입니다. 겉으로 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 34,500,000원에서 세 차례 유찰돼 내려온 최저가 11,833,500원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 김무경의 30,000,000원 임차보증금입니다. 김무경은 2022.09.23 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.09.30 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2024.10.24 압류보다 앞선 대항력 임차권이므로 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가를 그대로 낙찰가로 가정하면 매각대금 11,833,500원 중 집행비용 613,003원을 뺀 11,220,497원이 임차보증금에 배당되고, 남은 18,779,503원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 실제 자금 부담은 11,833,500원 + 18,779,503원 = 30,613,003원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인의 미배당액이 그만큼 늘어나기 때문에 총 취득부담은 보증금 30,000,000원 부근에서 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42605 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성군 공도면 마정리 45-6 대림한숲원아파트 102동 2층206호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식조 스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제206호 · 사용승인일 1997.03.31. |
| 소유자 | 니드햄올리비아옥경 · 2022.09.23 소유권이전 · 거래가액 33,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 34,500,000원 / 11,833,500원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김무경 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
등기부의 과거 신탁등기와 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.10.24 기흥세무서장 압류입니다. 그런데 김무경은 그보다 앞선 2022.09.23 전입·점유·확정일자를 갖고 있고, 2024.09.30 을구 5번 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김무경 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 30,000,000원 | 2022.09.23 / 2022.09.23 | 2024.09.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 김무경 본인의 임차권이며, 보증금은 30,000,000원 한 건입니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당 잔액 18,779,503원이 곧 매수인 인수위험입니다.
② 실질취득 구조 — 1,183만원이 끝이 아니다
현재 회차 최저가는 11,833,500원으로 감정가 34,500,000원보다 크게 낮아졌습니다. 그러나 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가 하락분이 그대로 매수인의 이익이 되지 않습니다. 매각대금에서 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄어드는 만큼 미배당 보증금 인수액이 증가합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 11,833,500원 | 11,220,497원 | 18,779,503원 |
| 4회 유찰 시 | 8,283,449원 | 7,734,347원 | 22,265,653원 |
| 5회 유찰 시 | 5,798,414원 | 5,294,043원 | 24,705,957원 |
즉 4회, 5회 유찰로 최저가가 더 낮아지더라도 인수액은 각각 22,265,653원, 24,705,957원으로 커집니다. 이 사건에서 입찰가격을 평가할 때는 최저가만 보는 것이 아니라 반드시 낙찰가 + 미배당 보증금을 함께 봐야 합니다. 비교 실거래 자료가 없는 만큼 감정가 대비 비율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,833,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 613,003원 |
| 1. 임차인 김무경 보증금 | 30,000,000원 | 11,220,497원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김무경 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 30,000,000원 중 11,220,497원만 배당되고 18,779,503원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수하는 것으로 분석됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마정리 어린이공원 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 스라브지붕 5층 건물의 2층 206호이며, 사용승인일은 1997.03.31.입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 도시가스설비 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 단지 내외 포장도로에 접하고, 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제1종전용주거지역·제2종일반주거지역이며 성장관리권역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가와 인수액을 합산. 현재 회차 기준 11,833,500원만 준비하는 구조가 아니라 미배당 보증금 18,779,503원을 함께 고려해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 재검토. 4회 유찰 시 인수액 22,265,653원, 5회 유찰 시 24,705,957원으로 오히려 증가합니다.
- 임차권 원본 대조. 김무경의 임대차계약, 보증금 지급내역, 전입·점유 및 임차권등기명령 자료를 직접 확인해야 합니다.
- 경매 신청채권과 임차관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일하므로 두 법률관계의 발생 원인을 원본 문서로 대조할 필요가 있습니다.
- 배당변수 확인. 실제 집행비용·당해세·최우선변제 여부에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 아닌 사건
이 물건은 세 번 유찰돼 최저가가 11,833,500원까지 낮아졌지만, 대항력 있는 30,000,000원 임차보증금 때문에 전형적인 저가 낙찰 구조가 아닙니다. 현재 회차에서는 보증금 중 18,779,503원이 배당되지 않아 매수인이 인수하고, 실질취득액은 30,613,003원입니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 미배당 인수액은 반대로 커집니다. 따라서 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 잔액입니다. 임차인 김무경이 강제경매 신청채권자와 동일하다는 점까지 원본 서류로 확인한 뒤, 실질취득액을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.
