수원지방법원 2024타경102447. 용인시 처인구 김량장동에 있는 6층 철근콘크리트 건물의 4층 403호입니다. 감정가 166,000,000원이 10회 유찰되면서 현재 최저매각가는 4,689,088원까지 내려갔습니다. 감정가의 약 2.82%라는 극단적인 가격입니다. 그런데 매각물건명세서에 낙찰자가 인수할 수 있는 임차보증금이 명시되어 있습니다. 입찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당할 금액도 줄어들고, 낙찰자가 부담할 보증금 잔액은 증가하는 구조입니다.
이 물건의 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 낙찰대금과 인수 보증금을 합친 실질취득액입니다. 현 회차의 계산상 총액은 140,484,404원으로, 보증금 140,000,000원에 추정 집행비용 484,404원이 더해진 수준입니다. 이후 유찰로 낙찰대금이 더 낮아지더라도 실질취득액은 보증금 부근에 머물게 됩니다. 최저가가 낮아진다고 투자원가가 같은 비율로 내려가는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경102447 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 김량장동 378-15, 중부대로1398번길 17-4, 4층 403호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 비교 기준 대상면적 42.88㎡ · 6층 건물 중 4층 403호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2018.12.06 준공 · 12세대 |
| 소유자 | 권순일 · 2020.09.11 소유권이전 당시 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 | 166,000,000원 |
| 최저매각가 | 4,689,088원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김슬기 / 140,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.19 주식회사다진투자개발 근저당권 · 채권최고액 1,800,000,000원 |
| 임차보증금 | 김슬기 140,000,000원 · 선순위 대항력 있음 |
| 매수인 예상 인수 | 135,795,316원 (현재 최저가 가정) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 보증금은 남는다
말소기준은 2021.04.19 설정된 주식회사다진투자개발 근저당권입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 임차인 김슬기는 2020.08.24 주민등록을 마쳤고 확정일자는 2020.07.15로 기재되어 있습니다. 말소기준 근저당 설정일보다 앞선 날짜입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수위험 명확
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김슬기 전유부분 전부 · 주거 |
140,000,000원 | 2020.08.24 2020.07.15 |
대항력 있음 | 우선변제 있음 | 매수인 잔액 인수 보증기관 대위승계 없음 |
| 임차인 | 김슬기 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2020.09.18 |
| 점유개시일 | 2020.08.21 |
| 주민등록일 | 2020.08.24 |
| 확정일자 | 2020.07.15 |
| 임차권등기일 | 2024.06.11 (을구 순위 2번) |
| 배당요구 | 있음 · 2024.06.11 |
| 임차보증금 | 140,000,000원 |
| 예상배당 | 4,204,684원 |
| 미배당 잔액 | 135,795,316원 |
| 매수인 인수 | 미배당 잔액 인수 |
김슬기는 보증기관의 대위변제·승계 신고자가 아니라 실제 임차인으로 기재된 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 가압류 채권자로 등장하지만, 이를 김슬기의 임차보증금과 합산하거나 보증기관의 임차인 승계로 계산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 469만원이 아닌 1억 4천만원으로 비교
동일 건물 거래자료에서 확인되는 실거래는 2025년 11월의 155,000,000원 거래 1건입니다. 해당 거래는 6층·45.5㎡이고, 경매 대상의 비교 기준 면적은 42.88㎡입니다. 따라서 최근 12개월 평균도 155,000,000원이지만 이는 거래 1건의 가격일 뿐, 동일 면적·동일 층에 대한 충분한 시장가격 표본은 아닙니다.
| 구분 | 거래월 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 최신 실거래 | 2025.11 | 45.5㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | — | 155,000,000원 |
| 경매 감정가 | — | 42.88㎡ | 4 | 166,000,000원 |
| 현재 최저가 | 10회 유찰 | 42.88㎡ | 4 | 4,689,088원 |
| 실질취득 | 인수 포함 | 42.88㎡ | 4 | 140,484,404원 |
현재 최저매각가는 최근 실거래의 약 3.0%이지만, 이 수치로 가격 메리트를 판단하는 것은 잘못입니다. 실제 비교해야 할 금액은 140,484,404원이며, 최근 실거래 155,000,000원의 90.6%에 해당합니다. 명목상 차이는 14,515,596원입니다.
그러나 거래는 단 1건이고, 비교 거래의 면적은 경매 대상보다 넓으며 층도 다릅니다. 취득세·등기비용·명도비용·수리비 등을 고려하면 14,515,596원의 차이가 실제 이익으로 이어진다고 보기 어렵습니다. 시세 대비 일정한 가격 차이는 있지만, 확실한 저가매수라고 평가하기에는 근거가 약합니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,689,088원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 484,404원 |
| 1. 임차인 김슬기 보증금 | 140,000,000원 | 4,204,684원 |
| 2. 근저당 · 주식회사다진투자개발 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,286,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 김슬기 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차인 미배당 보증금 | 140,000,000원 | 135,795,316원 인수 |
집행비용 484,404원을 공제한 후 임차인에게 4,204,684원이 배당되는 추정입니다. 근저당권의 1,800,000,000원은 공동담보가 설정된 채권최고액으로, 이 호실만의 확정 채무액을 의미하지는 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 원가는 그대로
| 회차 | 최저가 | 예상 임차인 배당 | 인수 잔액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (10회 유찰) | 4,689,088원 | 4,204,684원 | 135,795,316원 | 140,484,404원 |
| 11회 유찰 시 | 3,282,361원 | 2,823,279원 | 137,176,721원 | 140,459,082원 |
| 12회 유찰 시 | 2,297,652원 | 1,856,294원 | 138,143,706원 | 140,441,358원 |
현재 회차보다 추가 유찰되어 최저매각가가 3,282,361원, 2,297,652원으로 떨어져도 실질취득은 각각 140,459,082원, 140,441,358원입니다. 줄어든 낙찰대금만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘어나기 때문입니다. 회차에 따라 소폭 차이가 발생하는 것은 예상 집행비용의 차이입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 처인구 김량장동 소재 용인성당 남서측 인근입니다. 주변은 다세대·연립주택과 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측으로 폭 약 8m 도로가 위치하며 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2018.12.06 준공된 12세대 규모 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층 403호이며 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 1,591,000원/㎡입니다. 규제의 실제 적용 범위는 개별 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다. 내부 상태와 실제 점유관계는 현장 확인 대상입니다.
- 환금성. 12세대 규모에 최근 비교거래가 1건이어서 시장가격의 신뢰 구간을 넓게 봐야 합니다. 10회 유찰 이력과 대항력 인수조건을 고려하면 재매각 및 자금 회수에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확정. 매각물건명세서에 명시된 김슬기 보증금 140,000,000원과 매수인 인수조건을 반드시 원본으로 재확인해야 합니다. 배당액 변동에 따라 인수 잔액도 달라집니다.
- 임대차 원본 확인. 계약일 2020.09.18보다 점유개시일 2020.08.21, 확정일자 2020.07.15가 빠른 이유를 확인해야 합니다. 기존 계약·갱신 및 실제 점유 경위를 점검해야 합니다.
- 신청채권자 관계. 김슬기가 임차권자이자 경매 신청채권자로 기재되어 있으므로 채권 원인과 임차보증금의 동일성, 중복청구 여부 및 이해관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 유지·명도. 임차권등기와 주민등록·점유 이력, 실제 거주 여부, 보증금 반환 및 명도 협의 조건을 확인해야 합니다. 등기 말소 가능성과 임차보증금 반환채무 소멸은 별개입니다.
- 실질취득 자금. 최저매각가 4,689,088원만이 아니라 예상 인수 135,795,316원을 포함한 140,484,404원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다. 취득 관련 비용은 별도입니다.
- 공동담보·세금 확인. 근저당 공동담보목록 제2021-736호와 국세·지방세 압류 관련 배당순위, 당해세, 체납 관리비 등을 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 최근 실거래는 155,000,000원 1건이며 비교 거래의 면적은 45.5㎡입니다. 대상 42.88㎡의 실제 시장가격, 건물 상태와 환금성을 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기명령 및 배당 관련 기록을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 469만원 ≠ 469만원짜리 부동산”
이 사건은 낮은 최저매각가가 얼마나 강한 착시를 만들 수 있는지 보여줍니다. 감정가 166,000,000원의 다세대주택을 최저가 4,689,088원에 살 수 있는 것처럼 보이지만, 실제로는 135,795,316원의 선순위 임차보증금 인수가 기다리고 있습니다. 실질취득액은 140,484,404원이며, 추가 유찰 후에도 약 140,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
최근 실거래 155,000,000원과 비교하면 금액상 차이는 존재합니다. 다만 비교거래가 단 1건이고 대상보다 면적이 넓으며, 12세대 소규모 건물의 환금성과 10회 유찰, 임차인 관계 및 임대차 날짜 확인 문제까지 고려해야 합니다. 가격상의 제한적인 차이만으로 권리·명도·재매각 리스크를 보상받는다고 판단하기 어렵습니다.
결론은 고위험·보수적 검토 대상입니다. 말소기준 근저당과 후순위 압류의 소멸 여부보다, 선순위 대항력 임차인의 보증금 반환채무가 실질 투자원가를 결정한다는 점이 중요합니다. 단순한 저가 낙찰을 기대하는 입찰은 부적절하며, 임차보증금 인수 범위와 실제 시장가치가 확인되기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
