수원지방법원 2024타경102447. 용인시 처인구 김량장동의 6층 다세대주택 중 4층 403호입니다. 감정가는 166,000,000원이지만 7회 유찰돼 최저매각가는 13,670,813원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 8.24%에 불과해 강한 가격 매력처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 기준 가격은 최저가가 아니라 실질취득액입니다.
임차인 김슬기는 2020.08.24. 전입했고, 말소기준권리인 2021.04.19. 다진투자개발 근저당보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 조사됐습니다. 보증금은 140,000,000원이며 확정일자와 배당요구도 갖췄지만, 현재 최저가로는 집행비용을 제외한 13,024,738원만 배당됩니다. 미배당 보증금 126,975,262원은 매수인이 인수하므로 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어나 총 취득부담은 보증금 수준에서 거의 변하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경102447 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 중부대로1398번길 17-4, 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 42.88㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 4층 |
| 건물 규모 / 준공 | 12세대 · 2018.12.06. 준공 · 승강기·난방·위생 및 급배수설비 |
| 소유자 | 권순일 (2020.09.11. 거래가 140,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 13,670,813원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김슬기 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.10. |
① 권리 흐름 — 말소와 인수를 분리해서 봐야 한다
말소기준권리는 2021.04.19. 설정된 주식회사다진투자개발의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이고 공동담보목록이 붙어 있습니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 용인시 압류, 강제경매개시결정과 임차권등기 자체는 매각으로 소멸합니다.
다만 등기가 소멸하는 것과 보증금 인수의무가 없어지는 것은 다릅니다. 김슬기는 근저당보다 앞선 2020.08.24. 전입과 2020.08.21. 점유개시를 기초로 대항력이 인정된 임차인입니다. 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 부담합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김슬기 실제 임차인 1명 | 건물의 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 전입 2020.08.24. 확정 2020.07.15. 점유 2020.08.21. | 140,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 1,367만원이 아니라 1.406억으로 비교한다
해당 건물은 12세대 규모이며 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 2025.11. 6층 전용 45.5㎡가 155,000,000원에 거래됐습니다. 대상 물건의 전용면적은 42.88㎡이므로 단일 거래만으로 정밀한 시세를 확정하기는 어렵지만, 가격 판단의 기준은 현재 최저가 13,670,813원이 아닌 실질취득액 140,646,075원입니다.
| 구분 | 거래월 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 실거래 | 2025.11. | 45.5㎡ | 6층 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | — | 155,000,000원 |
| 현재 실질취득 | 7회 유찰 | 42.88㎡ | 4층 | 140,646,075원 |
실질취득액은 최근 거래가의 90.7%로, 금액 차이는 14,353,925원입니다. 명목 최저가는 최근 거래가의 8.8%에 불과하지만 이는 임차보증금 인수를 제외한 숫자이므로 가격 메리트의 근거로 사용할 수 없습니다. 실질 기준의 할인 폭은 약 9.3%이며, 실거래 표본이 1건뿐이고 면적과 층이 다른 점을 함께 반영해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 13,670,813원 | 126,975,262원 | 140,646,075원 |
| 8회 유찰 시 | 9,569,569원 | 131,002,683원 | 140,572,252원 |
| 9회 유찰 시 | 6,698,698원 | 133,821,879원 | 140,520,577원 |
③ 예상배당표 (매각가 13,670,813원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 646,075원 |
| 1. 임차인 김슬기 보증금 | 140,000,000원 | 13,024,738원 |
| 2. 근저당 · 주식회사다진투자개발 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,286,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 김슬기 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 공제 후 매각대금 전액이 임차인에게 배당되지만 보증금 전액에는 크게 부족합니다. 임차인 미배당액 126,975,262원이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층 403호이며 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 용인성당 남서측 인근으로 다세대주택·연립주택과 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 도로·설비. 북동측으로 폭 약 8m 도로가 있으며 승강기, 난방, 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 대체로 정방형의 공동주택 부지로 제2종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,591,000원/㎡이며 토지면적은 354.5㎡입니다.
- 건물 규모. 12세대의 소규모 공동주택으로 2018.12.06. 준공됐습니다.
- 환금성. 최근 12개월 실거래는 1건이고 건물 경매 통계는 평균 7.0회 유찰, 매각률 0.0%로 나타나 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 실질취득액은 140,646,075원입니다. 최저가가 추가로 내려가도 총 부담은 약 1.405억 수준에서 거의 변하지 않습니다.
- 임차인 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입세대열람, 주민등록 변동내역, 임차권등기명령 기록과 현재 점유자를 확인해야 합니다.
- 날짜 순서 검증. 확정일자 2020.07.15., 점유개시 2020.08.21., 전입 2020.08.24., 임대차계약일 2020.09.18.의 기재 순서를 원본과 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일인. 동일인 관계의 경위와 임대차보증금 채권의 성립·지급을 객관적 자료로 확인해야 합니다.
- 최근 거래 표본의 한계. 비교 거래는 6층 전용 45.5㎡ 1건뿐입니다. 대상은 4층 전용 42.88㎡이므로 층·면적·내부상태 차이를 반영해야 합니다.
- 명도와 점유. 임차권등기 여부와 별개로 현재 점유자가 누구인지 확인하고, 인도·명도 일정과 비용을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세와 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목을 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 기록과 실거래 원본을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “1,367만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건은 최저가만 보면 감정가 대비 91.8% 할인된 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 미배당액을 매수인이 인수하기 때문에 실제 취득부담은 140,646,075원입니다. 추가 유찰이 발생해도 인수액이 증가해 총 부담은 약 1.405억 부근에 머뭅니다.
최근 거래 155,000,000원과 비교하면 실질취득액이 약 9.3% 낮다는 점은 긍정적입니다. 반면 최근 거래가 1건뿐이고, 12세대 소규모 다세대이며, 이미 7회 유찰됐습니다. 신청채권자와 임차인이 동일하고 임대차 관련 날짜의 순서도 원본 확인이 필요합니다. 결론은 가격은 제한적으로 낮지만 권리 검증과 환금성 부담이 큰 C등급 물건입니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 보증금 인수의 실재성과 실질취득액 1.406억의 적정성입니다.
