수원지방법원 2025타경42627. 평택시 지산동 ‘아라트라움’ 9층 901호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 생활숙박시설(원룸형)으로 기재돼 있습니다. 소유자 박치경은 2022.11.29. 거래가액 162,315,360원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 담보 근저당은 없고, 2025.04.29. 주식회사디에이치저축은행의 가압류 94,995,077원이 말소기준이 됩니다. 이후 2025.09.18. 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐으며 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 등기상 핵심만 놓고 보면 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 이 사건의 승부처는 “최저가가 감정가의 24%니까 싸다”가 아닙니다. 동일·유사 물건의 실거래 시세가 제시돼 있지 않고, 이미 4회 유찰됐으며, 일반적인 주거용 아파트가 아니라 생활숙박시설(원룸형) 이용 상태입니다. 가격 메리트는 반드시 별도의 현재 시세와 환금성 검증 뒤 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42627 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 815-5 아라트라움 9층 901호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 생활숙박시설(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 14층 건물 · 본건 9층 901호 |
| 소유자 | 박치경 (2022.11.29. 소유권이전 · 거래가액 162,315,360원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 34,094,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사디에이치저축은행 / 98,242,099원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 “미상”으로 기재돼 있어 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 등기상 과거 신탁등기들은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2025.04.29. 디에이치저축은행 가압류입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 34,094,000원으로 감정가 142,000,000원의 24.01%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 34,094,000원입니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없기 때문에 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 34,094,000원 | 33,080,308원 | 160,156,868원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 23,865,800원 | 23,036,216원 | 170,200,960원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 16,706,059원 | 16,005,350원 | 177,231,826원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가가 내려가는 만큼 채권자의 미배당은 더 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 권리상 인수액이 가격을 떠받치는 구조는 아닙니다. 반대로 말하면 유찰 횟수 자체를 시세 할인율로 해석해서도 안 됩니다. 생활숙박시설이라는 이용상태와 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,094,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.0% 추정) | - | 1,013,692원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 주식회사디에이치저축은행 | 94,995,077원 | 33,080,308원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 주식회사디에이치저축은행 | 98,242,099원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 34,094,000원 기준 채권자 총 배당액은 33,080,308원, 시뮬레이션상 미배당액은 160,156,868원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 가압류와 본압류 이행 관계에 따른 실제 채권액은 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 지산동 지산동 행정복지센터 서북측 인근 지산로12번길에 위치하며, 공동주택과 근린생활시설이 밀집한 송탄관광특구 내 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 북측 간선도로에 노선버스·마을버스 정류장이 있으며, 송탄역(1호선)이 도보 약 10분 이내 거리에 있어 감정평가상 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 14층 건물로, 급배수·위생·승강기·소화·주차장 설비를 갖추고 개별난방 구조입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 용도·환금성. 사건상 용도는 근린시설이며 감정 이용상태는 생활숙박시설(원룸형)입니다. 일반적인 아파트와 다른 수요층을 형성할 수 있으므로 실제 거래가격과 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역이 기재돼 있으며 공시지가는 2,080,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 시세부터 확인. 최저가 34,094,000원은 감정가의 24.01%이지만, 실거래 비교 자료가 없으므로 인근 생활숙박시설·유사 호실의 최신 거래와 매물을 먼저 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가압류·본압류 관계 확인. 2025.10.01. 경정 내용상 8번 가압류의 본압류 이행이므로, 배당요구서·채권계산서에서 94,995,077원과 98,242,099원의 실제 관계를 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 이용조건 확인. 감정 이용상태가 생활숙박시설(원룸형)인 만큼 실제 이용 가능 범위와 향후 처분 수요를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 유찰 횟수가 많다는 사실 자체를 가격 메리트로 해석하지 말고, 권리 외의 용도·점유·관리상태·환금성 요인을 함께 점검해야 합니다.
- 배당 시뮬레이션 범위 확인. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 매각 전 원본 배당요구와 관련 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 좋은 물건”
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 2025.04.29. 가압류가 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 이미 4회 유찰돼 최저가가 34,094,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 물건의 감정 이용상태도 생활숙박시설(원룸형)입니다. 따라서 감정가 대비 24.01%라는 숫자를 곧바로 할인율로 받아들이기보다, 실제 시장가격·점유관계·용도와 환금성을 먼저 검증하는 물건으로 보는 편이 타당합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 출구전략은 보수적으로 봐야 합니다.
