수원지방법원 2025타경42645. 평택시 합정동 967-6, 7층 건물의 4층 403호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태에는 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있다고 적혀 있습니다. 소유자 이의선은 2022년 1월 12일 230,000,000원에 취득했습니다. 이보다 앞선 2021년 12월 20일 제선화가 전입·점유를 개시했고, 2021년 11월 26일 확정일자를 갖춘 뒤 2023년 10월 11일 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
등기상 오래된 우리은행 근저당 두 건은 각각 2019년과 2021년에 이미 말소됐습니다. 이번 경매에서의 말소기준은 2025년 8월 19일 롯데캐피탈 가압류입니다. 따라서 제선화의 전입·확정일자·임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 통상 구조라면 매각대금에서 보증금을 다 받지 못한 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이 사건에는 그 결론을 뒤집는 주택도시보증공사의 대항력 포기서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42645 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 967-6 4층403호 · 경기도 평택시 평택5로34번길 43-5 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 대상면적 84.85㎡ · 7층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2014.12.12 |
| 소유자 | 이의선 (2022.01.12 매매 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 112,700,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만, 확약이 핵심이다
② 임차인 분석 — 실제 임차·점유 관계 2명
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 제선화 | 403호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.20 / 2021.11.26 | 230,000,000원 | 2023.10.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 최준호 | 403호 | 2024.07.09 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 제선화의 룰상 부족분은 119,677,800원이지만, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 대항력·잔존보증금 청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 최준호에게는 이 확약을 적용하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 ‘확정 실질취득가’가 아니다
대상면적 84.85㎡와 유사한 거래자료는 6건입니다. 전체 평균은 227,733,333원, 데이터상 최근 12개월 평균은 234,100,000원, 최신 거래는 2022년 6월 236,400,000원입니다. 현재 최저가 112,700,000원은 최근 12개월 평균의 48.1%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +8.9%로 하락 추세로 잡히지는 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 84.66㎡ | 4 | 236,400,000원 |
| 2022.01 | 84.85㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.01 | 84.66㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 84.69㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2021.06 | 84.85㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2021.06 | 84.66㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 234,100,000원 |
다만 최신 거래 자체가 2022.06입니다. 따라서 이 자료만으로 2026년 매각기일의 현재 시세를 정밀하게 확정할 수는 없습니다. 더 중요한 점은, 제선화 확약을 반영한 112,700,000원은 어디까지나 최준호의 미상 보증금을 제외한 실질취득 하한이라는 것입니다. 최준호에게 승계될 보증금이 확인되면 실질취득 총액은 그만큼 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 1. 임차인 제선화 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 23,635,175원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 제선화 보증금 부족분은 119,677,800원입니다. 일반 룰상 매수인 인수액으로 계산되지만, 이 사건은 대항력 포기서 및 잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의가 있어 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 최준호의 미상 보증금은 이 배당표에 포함되어 있지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 제선화 인수는 확약으로 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 제선화 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 · 49% | 112,700,000원 | 119,677,800원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 39% | 90,160,000원 | 141,862,880원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 · 31% | 72,128,000원 | 159,570,304원 | 실질 0원* |
확약이 없었다면 제선화 보증금 230,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형 구조가 됩니다. 그러나 이 사건에서는 제선화 관련 잔액에 대한 포기서가 있어 그 인수는 실질 0원으로 바뀝니다. 다만 이 효과는 제선화 관련 권리에만 적용되며, 최준호의 미상 보증금 위험에는 전이되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 합정동 평일초등학교 동측 근거리에 위치하며, 주변에 오피스텔·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교·관공서가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 동측 인근 국도 제1호선과 남측 인근 지방도 제38호선이 통과합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물, 사용승인일 2014.12.12. 승강기·화재탐지 및 경보·스프링클러·옥내소화전·개별난방 설비가 조사됐습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(배미지구), 정방형 평지, 주상용으로 이용 중이며 동측 왕복 2차선 도로에 접합니다. 공시지가는 1,800,000원/㎡입니다.
- 규제. 중로3류 접합, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다. 해당 허가구역 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25이며 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한한다고 적혀 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 집합건물이고 관련 경매 통계상 평균 유찰 4.8회, 낙찰률 0.0%입니다. 다회 유찰이 이미 진행된 만큼 재매각 가능성은 별도 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최준호 보증금 최우선 확인. 2024.07.09 전입은 말소기준일보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액이 최종 실질취득가를 바꿀 수 있습니다.
- 대항력 포기서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력·잔존 보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 조건을 매각물건명세서 원문으로 대조해야 합니다.
- 제선화 인수액을 이중 계산하지 않기. 배당표상 부족분 119,677,800원은 룰상 금액이고, 확약 반영 시 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 최저가만으로 ‘반값 매수’ 판단 금지. 112,700,000원은 최근 12개월 평균의 48.1%지만 최신 거래자료가 2022.06이고 최준호 보증금도 미상입니다.
- 용도 확인. 사건상 다세대이면서 집합건축물대장상 오피스텔로 기재돼 있으므로 실제 사용·대장·등기·대출 가능 조건을 함께 대조해야 합니다.
- 명도 관계 확인. 제선화의 임차권등기 외에 최준호 점유가 조사돼 있으므로 현재 점유 상태와 인도 협의 대상을 확인해야 합니다.
- 소규모 물건 환금성 점검. 8세대 규모와 다회 유찰 이력을 감안해 재매각 시 수요층을 보수적으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “주된 폭탄은 해체됐지만, 아직 안전핀 하나가 남아 있다”
표면적으로는 상당히 위험해 보이는 사건입니다. 감정가와 동일한 230,000,000원 보증금의 선순위 임차권이 있고, 현재 최저가에서는 배당 후 119,677,800원이 부족하기 때문입니다. 하지만 이 주된 인수 문제는 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의로 실질 0원 처리됩니다.
그렇다고 바로 안전형으로 올려 볼 사건은 아닙니다. 별도 점유자 최준호의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 확약 밖 인수 가능성이 남고, 이미 3회 유찰됐으며 소규모 8세대 물건의 관련 경매 통계도 평균 4.8회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 실거래 기준만 놓고 보면 112,700,000원은 데이터상 최근 12개월 평균 234,100,000원의 48.1%지만, 최신 거래가 2022.06이라는 점까지 감안해야 합니다. 결론은 “제선화 리스크는 해소, 최준호 확인 전 가격 메리트 확정 금지.” 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 확약 밖 임차인의 보증금 확인입니다.
