수원지방법원 2025타경42668. 평택시 서정동 서정메트로하임 6층 603호입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설·업무시설·도시형생활주택으로 이용되고 있으며, 매각물건명세서 비고에도 도시형 생활주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 김산이며 2022.03.21. 110,000,000원에 매수했습니다. 이후 2024.06.10. 김태은의 110,000,000원 가압류가 설정됐고, 이 가압류가 말소기준권리입니다. 2025.09.18.에는 해당 가압류가 본압류로 이행되며 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 근저당권은 없고, 기준권리는 김태은의 가압류입니다. 해당 가압류와 그에 이은 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사 당시 이해관계인을 만나지 못해 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유·임대관계가 확인됐다는 의미를 혼동하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42668 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 433-26 서정메트로하임 6층603호 · 경기도 평택시 탄현로 84 |
| 용도 / 면적 | 대지 · 도시형생활주택 이용 · 전용 26.37㎡ · 16층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 김산 (2022.03.21. 매매 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 46,060,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 채권자 / 청구 | 김태은 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 단지 | 서정메트로하임 · 299세대 · 2016.12.29. 준공 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
말소기준은 2024.06.10. 접수된 갑구 4번 김태은 가압류 110,000,000원입니다. 이후 2025.09.18. 접수된 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당모형에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만, 최근 추세는 하락
서정메트로하임 전용 26.11㎡·26.37㎡ 거래 12건의 전체 평균은 73,250,000원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 69,166,666원, 데이터상 최신 거래는 2026.08. 73,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -10.6%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 26.11㎡ | 15 | 73,000,000원 |
| 2026.07 | 26.37㎡ | 14 | 64,000,000원 |
| 2026.06 | 26.37㎡ | 10 | 72,000,000원 |
| 2026.06 | 26.37㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2026.05 | 26.37㎡ | 10 | 67,000,000원 |
| 2026.03 | 26.11㎡ | 7 | 74,000,000원 |
| 2025.05 | 26.11㎡ | 15 | 75,000,000원 |
| 2025.05 | 26.37㎡ | 11 | 68,000,000원 |
| 2025.03 | 26.37㎡ | 15 | 85,000,000원 |
| 2024.10 | 26.37㎡ | 10 | 79,000,000원 |
| 2024.07 | 26.37㎡ | 6 | 83,000,000원 |
| 2024.07 | 26.37㎡ | 12 | 74,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 69,166,666원 |
현재 최저매각가 46,060,000원은 최근 12개월 평균의 66.6%입니다. 전체 12건 평균 대비로는 62.9%지만, 전체 평균에는 83,000,000원·85,000,000원 등 이전 고가 거래가 포함돼 있으므로 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 그 기준에서도 현재 최저가는 낮지만, 최근 시장 자체가 -10.6% 하락 추세라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,229,080원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 김태은 | 110,000,000원 | 44,830,920원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 김태은 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 가압류 채권 110,000,000원 중 44,830,920원이 배당되고 65,169,080원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 46,060,000원 | 44,830,920원 | 65,169,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 32,241,999원 | 31,261,643원 | 78,738,357원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 22,569,399원 | 21,763,150원 | 88,236,850원 | 0원 |
가압류 미배당액은 유찰이 진행될수록 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 등기상 채권 미배당이 곧 매수인의 금전 승계로 이어지는 구조는 아닙니다. 다만 임대관계 미상이라는 별도 점유 리스크는 이 배당 계산과 구분해 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서정리초등학교 북서측에 소재하며 주변은 근린생활시설·업무시설·숙박시설 등이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 남측 약 300m 거리에 서정리역이 있고, 서측 탄현로 변에 공공버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설·업무시설·도시형생활주택 용으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 도시형 생활주택 이용이 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물이며 승강기·화재탐지·소화·개별난방·급탕설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 3필 1단지, 일반상업지역이며 공시지가 2,613,000원/㎡, 토지면적 1,150.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 중로2류·소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 현황조사 시 이해관계인 부재로 임대관계 미상입니다. 실제 점유자·전입·임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 12개월 평균 69,166,666원과 최신 거래 73,000,000원을 기준으로 보되, 최근 흐름이 -10.6% 하락이라는 점을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 환금성 확인. 단지 평균 유찰 횟수 2.6회, 데이터상 낙찰률 0.0%입니다. 낮은 최저가와 실제 환금성은 별개입니다.
- 토지 규제 확인. 일반상업지역이면서 토지거래계약에관한허가구역·비행안전제6구역(전술) 등 규제가 함께 기재돼 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 65,169,080원이 발생하지만 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인폭은 크지만, ‘확인된 안전’과는 다르다
이 물건의 가장 강한 숫자는 46,060,000원입니다. 감정가 94,000,000원에서 2회 유찰돼 감정가의 49%, 최근 12개월 실거래 평균의 66.6%까지 내려왔습니다. 등기·배당모형상 인수액도 0원이라 가격 측면에서는 관심을 가질 이유가 있습니다.
하지만 최근 시세는 이전 구간 대비 -10.6% 하락했고, 서정메트로하임 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다. 더 중요한 것은 현황조사상 임대관계가 미상이라는 점입니다. 따라서 결론은 단순한 “저가 안전형”이 아니라, 가격은 할인됐지만 점유·임대관계와 환금성을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다. 등기상 인수 0원이라는 장점은 분명하되, 그것만으로 전체 리스크가 0이 되는 것은 아닙니다.
