서울남부지방법원 2024타경6127. 서울 구로구 구로동 83-12, 구로구청 남측 인근에 위치한 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물과 토지입니다. 1·2층은 현황 음식점, 3·4층은 사무실, 지층은 근린생활시설인 노래연습장으로 이용 중입니다. 토지는 166.8㎡, 지목은 대, 제3종일반주거지역이며 공시지가는 5,835,000원/㎡입니다.
등기만 보면 기준점은 분명합니다. 2011.06.01. 주식회사신한은행 근저당권 477,100,000원이 말소기준권리이고, 이후 설정된 소비자금융대부주식회사·상상인플러스·서완석의 근저당과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매 권리분석은 등기만으로 끝나지 않습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인과 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자가 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경6127 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 83-12 · 서울특별시 구로구 가마산로22길 5 |
| 용도 / 구조 | 대지 + 토지 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 |
| 현황 이용 | 1·2층 음식점 · 3층 사무실 · 4층 사무실 · 지층 근린생활시설(노래연습장) |
| 토지 | 166.8㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 소유자 | 김태훈 · 2009.05.08. 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 1,673,577,200원 / 1,673,577,200원 (신건) |
| 청구액 | 400,389,554원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸과 임차 승계를 분리해서 봐야 한다
말소기준권리 이후 권리는 등기상 매각으로 소멸합니다. 특히 2014.02.12. 소비자금융대부주식회사 근저당 1,200,000,000원, 2019.03.07. 하나은행 가압류 55,813,117원, 2020.03.17. 상상인플러스 근저당 300,000,000원, 2024.10.23. 퓨처필드 가압류 128,172,930원, 2024.11.18. 서완석 근저당 396,000,000원 등은 모두 기준권리보다 뒤입니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수 5,000,000원 + 4층 미상
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 다경물류(대표자 조규창) | 3층(83.2000㎡) | 2010.05.06 | 5,000,000원 / 550,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 홍영희 | 1층,2층 전부 | 2015.08.28 | 10,000,000원 / 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김동숙 | 지층 | 2019.01.30 | 10,000,000원 / 900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| Carpos 구로구지회 | 4층 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
확인된 매수인 인수액은 다경물류 보증금 5,000,000원입니다. 따라서 신건 최저가를 그대로 낙찰가로 보면 확인 가능한 실질취득금액은 최소 1,678,577,200원입니다. 다만 4층 점유자의 보증금과 전입일이 확인되지 않아 실제 인수액은 이보다 커질 가능성을 배제할 수 없습니다.
③ 가격 검증 — 시세 할인율은 판단 보류
동일 용도의 최근 실거래 시세 표본이 없어 감정가 1,673,577,200원이 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
특히 이 사건은 단순 낙찰가가 아니라 매수인이 떠안을 임차보증금을 포함해 봐야 합니다. 현재 확인된 금액만 반영해도 실질취득은 최소 1,678,577,200원이고, 4층 점유자의 권리관계가 확정되기 전에는 정확한 총 취득부담을 고정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,673,577,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,135,772원 |
| 인수 · 다경물류 보증금 | 5,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 477,100,000원 | 477,100,000원 |
| 3. 근저당 · 소비자금융대부주식회사 | 1,200,000,000원 | 1,177,341,428원 |
| 4. 가압류 · 주식회사하나은행 | 55,813,117원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사상상인플러스 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사퓨처필드 | 128,172,930원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 서완석 | 396,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 가정 시 채권 총액 2,557,086,047원 중 1,654,441,428원이 배당되고 902,644,619원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다경물류의 5,000,000원은 배당에서 회수되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 승계하는 것으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 구로구청 남측 인근이며, 주변은 근린생활시설·업무시설·공공기관 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 1·2층은 현황 음식점이고 내부계단으로 연결되어 있으며, 3·4층은 사무실, 지층은 노래연습장으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물이며 외벽은 벽돌쌓기 및 일부 페인트마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 토지. 166.8㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 소로각지 · 공시지가 5,835,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역이며 중로3류와 소로2류에 접합니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고 대장상 용도와 현황상 용도가 다소 상이합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 다경물류 인수 반영. 낙찰가 외에 확인된 보증금 5,000,000원을 실질취득비용에 더해 계산해야 합니다.
- 4층 권리 확인. Carpos 구로구지회의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 승계 여부를 입찰 전에 확정해야 합니다.
- 1·2층·지층 명도. 홍영희와 김동숙은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유관계에 따른 인도·명도 절차는 별도로 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 매각 대상 범위와 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 1·2층은 대장상 소매점·근린생활시설이나 현황 음식점으로 사용 중입니다. 지층도 대장상 다방, 현황 노래연습장입니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
맺으며 — “등기 말소 = 인수 0원”이 아니다
이 사건의 말소기준권리는 명확하고 후순위 등기권리 대부분은 매각으로 정리됩니다. 하지만 권리상 안전형으로 단정할 물건은 아닙니다. 다경물류는 2010.05.06. 전입으로 말소기준보다 선순위이며 보증금 5,000,000원이 매수인에게 승계됩니다. 여기에 4층 Carpos 구로구지회의 전입일과 보증금이 미상이라 추가 인수 가능성이 열려 있습니다.
현재 최저가는 1,673,577,200원이고 확인된 인수액까지 합친 실질취득은 최소 1,678,577,200원입니다. 실거래 시세 근거가 없는 상태에서는 이 가격이 싸다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 우선순위는 입찰가 계산보다 4층 임차관계 확인입니다. 후순위 등기 말소만 보고 접근하기보다 선순위 점유와 미상 점유를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단하는 것이 맞습니다.
