서울남부지방법원 2025타경823. 가산디지털단지역 남측 인근의 지밸리더리브스마트타워 제12층 제1221호로, 집합건축물대장과 감정평가상 이용상태는 산업시설(공장)입니다. 소유자는 한석영이고, 2021.10.15. 신한은행 근저당권 채권최고액 426,000,000원이 설정돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 임의경매개시결정과 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 일반적인 ‘말소기준권리 이후 전부 소멸’만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에 “별도등기 있음: 1토지(을구 18번 구분지상권설정)”이 인수권리로 명시돼 있기 때문입니다. 배당표의 금전 인수액은 0원이지만, 비금전적 권리부담은 남아 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경823 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제12층 제1221호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34(가산동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 산업시설(공장) · 제12층 제1221호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상15층 · 사용승인일 2021.09.09 |
| 소유자 | 한석영 (2021.10.15. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 134,897,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 별도 인수권리가 있다
임차인 없음. 임대관계는 미상으로 조사돼 있으나 별도로 확인된 임차인은 없습니다. 등기상 말소기준은 2021.10.15. 신한은행 근저당권이며, 2025.12.18. 임의경매개시결정과 2026.02.20. 서울보증보험 가압류 17,184,580원은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 신건 236,000,000원
현재 회차는 0회 유찰인 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 236,000,000원입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,104,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 426,000,000원 | 231,896,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 17,184,580원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 총 채권액 443,184,580원 중 231,896,000원이 배당되고, 미배당은 211,288,580원입니다. 매수인에게 승계되는 금전채무는 0원으로 계산돼 있습니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준 시뮬레이션이며, 신청채권자의 청구액은 134,897,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 이용상태는 산업시설(공장)입니다. 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 성격의 산업시설로 봐야 합니다.
- 입지. 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 남측 인근이며, 주변은 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 혼재한 공장지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상15층 건물 내 제12층 제1221호이며 사용승인일은 2021.09.09입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기와 화물용 승강기 등이 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 1토지 을구 18번 구분지상권설정이 매수인 인수권리로 명시돼 있으므로 존속 내용·범위·권리자를 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 금액 인수와 권리 인수를 분리. 배당표상 금전 승계액은 0원이지만 별도등기 권리부담은 남습니다. 두 개를 동일하게 보지 마세요.
- 시세 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 236,000,000원의 가격 메리트를 판단할 근거가 부족합니다.
- 산업시설 적합성. 집합건축물대장상 산업시설(공장)로 등재돼 있으므로 실제 이용계획과 해당 용도의 적합성을 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유관계와 실제 사용자를 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당표 해석. 신한은행 근저당 배당은 채권최고액 기준 추정이고 신청채권자의 청구액은 134,897,300원으로 별도 표시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문에서 권리와 이용상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “0원 인수”만 보고 들어가면 안 된다
이 사건의 등기 흐름 자체는 단순합니다. 2021.10.15. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 서울보증보험 가압류는 소멸하며 확인된 임차인도 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인의 금전 인수액 역시 0원입니다.
하지만 결론은 ‘권리 깨끗’이 아닙니다. 매각물건명세서가 1토지 을구 18번 구분지상권설정 별도등기를 인수권리로 명시하고 있기 때문입니다. 여기에 최근 실거래 비교자료까지 없어 신건 236,000,000원이 시장가격 대비 유리하다는 판단도 할 수 없습니다. 산업시설(공장)이라는 용도까지 고려하면, 이 물건은 금액 인수는 단순하지만 비금전 권리와 가격 검증이 핵심인 사건입니다.
