수원지방법원 2025타경42686. 평택시 고덕면 해창리 258-2의 토지 374㎡와 주택이 함께 매각되는 물건입니다. 일반건축물대장상 용도는 주택이고, 감정요항상 건물은 흙불록조 기와지붕 1층입니다. 현재 소유자는 김기범으로 2022.09.07 소유권이전등기를 마쳤습니다. 권리분석의 기준점은 2023.08.02 설정된 평택신용협동조합 근저당 채권최고액 264,000,000원입니다.
이 근저당 이후 2025.01.16 국의 압류, 2025.09.22 평택신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌고 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차를 196,084,084원에 매각된다고 가정한 배당표에서도 집행비용 3,545,177원을 제외한 192,538,907원이 근저당권자에게 배당되고, 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42686 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 258-2 · 등기상 도로명주소 경기도 평택시 고덕면 방시촌길 46-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 일반건축물대장상 주택 · 토지 374㎡ |
| 건물 구조 | 흙불록조 기와지붕 1층 · 외벽 치장벽돌 마감 등 · 새시 창호 |
| 소유자 | 김기범 (2022.09.07 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 400,171,600원 / 196,084,084원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택신용협동조합 / 226,314,026원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 2006.02.24 임정금 명의 근저당권 500,000,000원은 2015.12.30 말소됐고, 2010년의 가압류·압류들도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석상 핵심은 2023.08.02 평택신용협동조합 근저당이며, 이후의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 시세 판단은 보류
감정가 400,171,600원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 196,084,084원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로, 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 단독주택·토지 성격에 지적도상 맹지 요소가 함께 있어 일반적인 집합건물처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 196,084,084원 | 192,538,907원 | 71,461,093원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 137,258,858원 | 134,537,234원 | 129,462,766원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 96,081,200원 | 93,951,738원 | 170,048,262원 |
③ 예상배당표 (매각가 196,084,084원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,545,177원 |
| 2. 근저당 · 평택신용협동조합 | 264,000,000원 | 192,538,907원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 264,000,000원 중 192,538,907원이 배당돼 71,461,093원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕면 해창리 ‘해창5리 마을회관’ 북동측 인근. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 일반건축물대장상 주택이며 토지 이용상황은 단독, 지목은 대, 토지면적은 374㎡입니다.
- 토지. 계획관리지역·자연취락지구이며, 일부제한 300m 이내 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 491,400원/㎡. 지형은 평지·부정형으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 흙불록조 기와지붕 1층, 외벽 치장벽돌 마감 등, 새시 창호이며 급배수·위생설비가 돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 도로명주소는 건물등기사항증명서상 ‘방시촌길 46-2’, 건축물대장상 ‘방시천길 46-2’로 서로 다르게 기재돼 있습니다.
- 환금성. 2회 유찰된 기타 + 토지 물건이고 지적도상 맹지라는 특성이 있어, 매각가격만큼 실제 통행·활용 가능성이 환금성에 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 통행관계 확인. 감정평가서상 지적도상 맹지이며 인접 토지를 통해 출입합니다. 현황도로의 지번·소유자·사용권원과 차량 출입 가능성을 확인해야 합니다.
- 주소 불일치 확인. 등기상 ‘방시촌길 46-2’와 건축물대장상 ‘방시천길 46-2’가 다릅니다. 실제 목적물 동일성 및 현장 표기를 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자와 인도 가능성을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 토지·단독주택의 실제 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역 조건을 실제 취득·이용 목적과 대조하세요.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 일괄매각되는 사건이므로 건물 상태와 토지 활용성을 분리하지 말고 함께 평가해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.02 평택신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 회차 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 감정가 400,171,600원에서 최저가가 196,084,084원까지 내려왔다는 사실만으로 매력도를 높게 볼 수는 없습니다. 실거래 비교값이 없고, 지적도상 맹지·인접 토지 경유 출입·임대관계 미상·2회 유찰이라는 요소가 함께 있기 때문입니다. 이 물건은 권리보다 통행과 활용성, 그리고 실제 환금가격 검증이 승부처입니다.
