서울남부지방법원 2025타경826. 이 물건은 등기상 집합건물이고, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 다만 감정 조사에서는 외부 육안관측과 탐문 결과 주거용으로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 현재 소유자는 이창호로, 2022.02.10. 공유자 전원 지분을 거래가 205,000,000원에 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 김태영입니다. 김태영은 2022.02.10. 전세금 205,000,000원의 전세권을 설정했고, 이후 2025.04.09.에는 같은 금액의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 주택임차권에는 임대차계약일 2022.01.11., 주민등록일 2022.02.09., 점유개시일 2022.02.10., 확정일자 2022.02.10.이 기재되어 있습니다. 두 등기는 동일한 김태영의 동일 금액 권리 구조이므로 실제 임차인은 1명, 보증금은 205,000,000원으로 봐야 하며 410,000,000원의 서로 다른 임차보증금이 존재하는 것으로 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경826 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 142-20 벨리지움 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 남부순환로 1268-5 |
| 용도 / 현황 | 집합건물 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 11층 · 제2층 제203호 |
| 소유자 | 이창호 (2022.02.10. 거래가 205,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
2021년 국민은행 근저당권 3건은 2022.02.08. 이미 말소되었습니다. 그 뒤 2022.02.10. 김태영의 전세권이 설정됐고, 2025.04.09. 주택임차권등기가 이어집니다. 말소기준으로 계산된 권리는 2025.12.01. 금천세무서장의 압류입니다. 따라서 그보다 앞선 김태영의 전세권과 주택임차권은 단순 후순위 소멸권리가 아닙니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력·우선변제권 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 205,000,000원 | 2022.02.09 | 2022.02.10 | 2025.04.09 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
김태영은 전입신고가 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 전세권 205,000,000원과 주택임차권 205,000,000원이 함께 등기되어 있지만 명의자와 금액이 동일하고, 실제 임차인은 김태영 1명입니다.
③ 유찰돼도 ‘실질취득가’가 크게 안 내려간다
이 사건은 최저가만 보면 유찰 때마다 210,000,000원 → 168,000,000원 → 134,400,000원으로 내려갑니다. 하지만 대항력 있는 보증금 205,000,000원이 매각대금보다 커지는 순간부터 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 210,000,000원 | 0원 | 210,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 168,000,000원 | 40,152,000원 | 208,152,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 134,400,000원 | 73,281,600원 | 207,681,600원 |
즉 1회 유찰에서 최저가는 42,000,000원 떨어지지만 실제 부담은 1,848,000원만 줄어든 208,152,000원입니다. 2회 유찰에서도 207,681,600원입니다. 대항력 있는 임차보증금 때문에 가격 하락분 대부분이 인수액으로 바뀌므로, “유찰됐으니 싸졌다”라고 보면 안 됩니다. 실거래 자료는 없어 현재 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 김태영 보증금 | 205,000,000원 | 205,000,000원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 김태영 | 205,000,000원 | 1,260,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김태영 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 동일 김태영의 임차보증금·전세권 등 각 법적 권리를 별도 줄로 표시하고 있습니다. 이는 서로 다른 임차보증금 410,000,000원이 존재한다는 의미가 아닙니다. 실제 임차인은 1명이고 임차보증금은 205,000,000원입니다. 현재 회차 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 공부와 현황 차이. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 외부 육안관측과 탐문 결과 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 내부 확인 제한. 현장조사 당시 이해관계인의 폐문·부재로 내부를 확인하지 못했고, 첨부 평면도가 실제 내부구조와 다를 수 있어 재확인이 필요합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 가산디지털단지역(지하철 1호선·7호선)이 소재합니다.
- 주변. 각급 학교, 산업단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 조사됐습니다.
- 토지 이용. 2필 일단의 사다리형 토지로 제2종근린생활시설(사무소), 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화·도시가스 난방·주차설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 판단. 1회 유찰 208,152,000원, 2회 유찰 207,681,600원 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차권 잔액 인수 확인. 주택임차권은 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 김태영 권리관계 확인. 전세권자·임차권자·경매개시결정 채권자가 동일하므로 임대차계약, 보증금 지급자료, 점유 및 채권관계를 함께 검토해야 합니다.
- 공부상 용도 확인. 공부는 제2종근린생활시설(사무소), 현황은 주거용이므로 금융·사용·처분 단계에서 용도 차이를 확인해야 합니다.
- 내부 실사. 감정 조사에서 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 구조와 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 210,000,000원 또는 실질취득 2.08억원 안팎이 시장가격 대비 유리하다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 부담은 거의 그대로”
이 사건의 함정은 숫자상 최저가와 실제 부담이 크게 다르다는 점입니다. 현재 신건 210,000,000원에서는 배당상 임차보증금이 전액 변제되어 인수 0원이지만, 1회 유찰부터는 대항력 있는 임차보증금의 미배당분을 매수인이 승계합니다. 그 결과 168,000,000원에 낙찰돼도 실질취득은 208,152,000원, 134,400,000원에 낙찰돼도 207,681,600원입니다.
따라서 이 물건은 “유찰을 기다리면 20%·36% 싸진다”는 일반적인 계산이 통하지 않습니다. 여기에 공부상 제2종근린생활시설(사무소)와 현황 주거용의 차이, 내부 미확인, 동일 김태영의 전세권·임차권·경매신청채권 관계까지 확인해야 합니다. 현재 회차 인수는 0원이지만, 가격 메리트와 권리관계는 별도 검증이 필요한 사건입니다.
