제주지방법원 2025타경1724. 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 21-14 소재의 건물 및 토지가 경매에 나왔습니다. 도로명주소는 남원체육관로 61이며, 현장 건물 표시는 ‘에비앙빌리지 11동’입니다. 토지면적은 387㎡이고 지목은 대, 용도지역은 자연녹지지역입니다. 일괄매각 대상에는 제시외 건물도 포함됩니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 269,404,000원입니다. 이미 한 차례 유찰되어 표면적인 가격은 낮아졌습니다. 그러나 여기서 가장 중요한 질문은 얼마나 할인되었는지가 아니라 낙찰자가 어떤 권리관계를 떠안게 되는지입니다. 이 사건에는 매각으로 소멸하지 않는다고 표시된 가처분이 있고, 성립 여부가 확인되지 않은 유치권 신고까지 존재합니다. 따라서 일반적인 근저당권 소멸형 경매처럼 접근해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1724 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 21-14 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원체육관로 61 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 건물 현장표시 ‘에비앙빌리지 11동’ |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(목록 1-1) 포함 |
| 토지면적 / 지목 | 387㎡ / 대 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 소유자 | 박광수 (2018.11.07 소유권이전) |
| 감정가 | 384,863,000원 |
| 최저매각가 | 269,404,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 세종부강신용협동조합 |
| 청구금액 | 230,615,424원 |
| 임차인 | 신고 내역 없음 |
| 핵심 특이사항 | 선순위 가처분 · 유치권 신고 · 근저당권 말소 및 이전 기록 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분이 핵심
권리분석에서 가장 먼저 살펴야 할 것은 2021.08.03 접수된 갑구 5번 가처분입니다. 채권자는 권해숙이며, 소유권 일부 2분의 1에 관한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 합니다. 가처분 내용에는 매매·증여·전세권·저당권·임차권 설정 등 처분행위 금지가 기재되어 있습니다.
이 가처분은 제공된 권리 판정에서 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시되어 있습니다. 즉 낙찰자가 매각대금을 완납하더라도 가처분과 관련된 소유권 분쟁 위험이 남을 수 있습니다. 가처분권자의 본안소송 진행 여부와 권리 실현 가능성에 따라 소유권 취득 및 보유에 중대한 영향을 줄 수 있으므로, 단순한 금전 인수액 0원과는 별도로 판단해야 합니다.
소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가처분으로, 권리 판정상 매수인 인수 대상입니다. 금액이 정해진 채무를 추가로 부담하는 문제와 달리, 취득한 소유권의 안정성 자체에 영향을 줄 수 있는 위험입니다. 입찰 전 가처분 사건의 본안소송, 확정 여부, 가처분 말소 가능성을 확인해야 합니다.
한편 말소기준권리는 2025.09.09 접수된 갑구 6번 임의경매개시결정으로 산정되어 있습니다. 그러나 을구에는 2018.06.25 설정된 채권최고액 330,000,000원의 근저당권과 2026.02.23 접수된 근저당권 이전 기록이 함께 확인됩니다. 최초 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되는 반면, 그 근저당권의 이전 기록은 별도로 남아 있어 원본 등기에서 권리의 현재 상태를 재확인해야 합니다.
② 임차인·점유·유치권 — 금전 인수 0원의 함정
신고된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금, 전입일, 확정일자 또는 대항력에 기초한 임차보증금 승계액은 확인되지 않으며, 배당 산정에서도 매수인 인수금액은 0원으로 표시됩니다. 다만 이는 임차보증금 등 금전으로 계산된 인수액에 관한 것이지, 가처분이 소멸한다거나 현장 점유 문제가 없다는 뜻은 아닙니다.
특히 이 사건은 일반적인 임차인 분석보다 유치권 신고의 실체를 확인하는 것이 중요합니다. 매각물건명세서에는 이군재가 2025.11.03 공사대금 21,000,000원을 이유로 유치권을 신고한 사실이 기재되어 있습니다. 다만 그 성립 여부는 불분명하다고 명시되어 있습니다.
신고일: 2025.11.03
신고채권: 공사대금 21,000,000원
유치권이 신고되었다는 사실만으로 유치권이 법적으로 성립했다고 단정할 수는 없습니다. 실제 공사대금 채권의 존재, 목적물과의 관련성, 점유의 계속 여부 및 법적 성립요건을 확인해야 합니다. 성립이 인정되는 경우에는 점유 해소와 명도 과정에서 별도 분쟁이 발생할 수 있습니다. 21,000,000원을 확정 인수채무로 합산해서도 안 되고, 위험이 없다고 제외해서도 안 됩니다.
이 물건의 권리 위험은 서로 성격이 다른 문제들이 겹쳐 있습니다. 가처분은 소유권의 안정성, 유치권은 공사대금과 점유를 둘러싼 분쟁, 근저당권 기록은 담보권 소멸 관계를 확인해야 하는 사안입니다. 어느 하나를 해결했다고 다른 위험까지 해소되는 구조가 아닙니다.
③ 가격 분석 — 70% 할인만으로는 부족하다
감정가 384,863,000원이었던 물건의 현재 최저매각가는 269,404,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준까지 내려왔지만, 인근 비교 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 특히 가처분과 유치권 분쟁 가능성은 일반적인 정상 거래 부동산과 같은 기준으로 가격을 비교하기 어렵게 만듭니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 권리 위험 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 269,404,000원 | 가처분·유치권 검토 필요 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 188,582,800원 | 동일한 권리 위험 잔존 가능 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 132,007,959원 | 동일한 권리 위험 잔존 가능 |
향후 유찰 시 금액은 회차별 가격 시나리오입니다. 실제 다음 매각기일이나 최저가가 확정되었다는 의미는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 269,404,000원 가정 · 검증 전 산출)
매각대금을 현재 최저가로 가정한 산출표에는 집행비용과 소유자 잔여액만 표시되어 있습니다. 그러나 실제 신청채권자의 청구금액은 230,615,424원이며, 등기상 근저당권과 그 이전 기록도 확인됩니다. 이들 채권의 배당이 반영되지 않은 상태이므로, 아래 잔여금은 확정적인 배당 결과로 사용할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 산출표상 금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,571,656원 |
| 1. 신청채권자 · 세종부강신용협동조합 | 230,615,424원 | 0원(배당 미반영) |
| 2. 소유자 교부(자동산출) | — | 264,832,344원 |
| 매수인 금전 인수 산정액 | — | 0원 |
⑤ 토지·이용상황·환금성 메모
- 토지. 서귀포시 남원읍 위미리 21-14, 지목 대, 토지면적 387㎡입니다. 토지이용상황은 단독으로 표시되어 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역입니다. 일반적인 주거용 부동산과 다른 토지이용 제한과 개발 가능성을 확인해야 합니다.
- 지형·형상. 평지이며 세로장방형 토지로 표시되어 있습니다.
- 도로접면. 세로각지(가)로 분류되어 있습니다. 실제 진입 여건과 도로 관계는 현장에서 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 168,100원/㎡입니다. 공시지가만으로 건물과 토지를 포함한 경매물건의 시장가격을 확정할 수는 없습니다.
- 토지이용 제한. 지하수자원특별관리구역, 장애물제한표면구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건축물 현황. 현장 건물 표시는 ‘에비앙빌리지 11동’입니다. 제시외 건물 포함 여부와 건축물의 실제 현황을 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없으나, 제시외 건물의 적법성이나 모든 시설물의 법적 문제가 없음을 보장하지는 않습니다.
- 환금성. 기타 + 토지 유형으로, 소유권 가처분 및 유치권 신고가 매수자 확보와 재매각에 영향을 미칠 수 있습니다. 정상적인 비교 거래가격이 확인되지 않아 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 가처분 본안소송 확인. 권해숙의 소유권 일부 2분의 1 가처분과 관련된 소송 진행, 확정 여부, 취소·말소 가능성을 확인하세요.
- 말소기준권리 재검증. 2018.06.25 근저당권의 말소 표시와 2026.02.23 이전등기 기록을 원본 등기사항증명서에서 대조하세요.
- 공동담보 토지 확인. 근저당권에 기재된 위미리 21-2, 21-4, 21-14 관련 토지와 지분의 담보권 변동을 확인하세요.
- 유치권 실체 확인. 이군재의 공사대금 21,000,000원 신고에 대해 공사계약, 대금 발생, 점유 및 성립요건을 확인하세요.
- 현장 점유 조사. 신고된 임차인이 없더라도 실제 거주자, 점유자, 유치권 주장자와 출입·명도 가능성을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 목록 1-1 건물의 위치, 규모, 이용 상태 및 관련 건축물 서류를 확인하세요.
- 매각 제외 시설 구분. 컨테이너 1동, 목조형물, 전기차 충전시설의 소유자 및 반출·존치 문제를 확인하세요.
- 시장가격 재검증. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 유사한 토지·건물의 최근 거래와 실제 매각 범위를 비교하세요.
- 배당표 재산정. 신청채권자 청구액 230,615,424원, 근저당권 관련 채권, 집행비용 및 우선배당 사항을 반영하여 다시 계산하세요.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장, 건축물대장 및 소송 관련 자료를 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 무거운 권리 위험”
제주 위미리 에비앙빌리지 11동은 감정가 384,863,000원에서 최저가 269,404,000원으로 내려온 물건입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 단순한 할인율이 아닙니다. 낙찰 후 어떤 소유권을 취득하고, 어떤 분쟁을 감수해야 하는지가 본질입니다.
이 사건에는 2021년 설정된 소유권 일부 가처분이 매수인 인수 대상으로 표시되어 있고, 21,000,000원의 유치권 신고도 존재합니다. 근저당권 말소·이전 관계와 예상배당표 역시 추가 검증이 필요합니다. 임차인이 없고 산정상 인수금액이 0원이라는 이유로 권리가 깨끗하다고 볼 수 없습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 가처분 소송의 결과와 말소 가능성, 유치권 성립 여부, 실제 매각 대상 및 정상적인 시장가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 이 물건은 낮은 최저가보다 확실한 소유권 취득이 우선입니다.
