제주지방법원 2025타경1724. 서귀포시 남원읍 위미리 21-14, 현장표시 ‘에비앙빌리지 11동’인 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 387.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독이며 자연녹지지역입니다. 소유자는 박광수입니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 2021년 권해숙의 소유권 일부(2분의 1) 가처분입니다. 해당 권리는 제공된 권리판정상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다.
또 하나의 쟁점은 유치권 신고입니다. 이군재가 2025.11.03.자로 공사대금 21,000,000원을 이유로 유치권을 신고했지만 성립 여부는 불분명합니다. 따라서 신건 최저가 384,863,000원만 보고 가격 메리트를 평가할 수 없고, 가처분의 효력·보전권리와 유치권 성립 여부를 원문 서류에서 먼저 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1724 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 21-14 · 남원체육관로 61 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 토지이용상황 단독 |
| 토지 | 387.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 세로각지(가) |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 소유자 | 박광수 |
| 감정가 / 최저가 | 384,863,000원 / 384,863,000원 (신건) |
| 청구액 | 230,615,424원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(목록1-1) 포함 · 조경수 등 토지에 포함하여 감정평가 |
① 권리 흐름 — 가처분이 핵심
임차인 없음. 임차보증금 인수 문제는 없습니다. 다만 임차인이 없다는 사실이 곧 권리안전을 뜻하지는 않습니다. 2021.08.03. 권해숙의 소유권일부(2분의1) 가처분은 피보전권리가 소유권이전등기청구권이고, 매매·증여·전세권·저당권·임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 내용입니다. 이 권리는 권리판정상 매수인 인수로 표시되어 있어 반드시 별도 검토가 필요합니다.
② 유치권·매각조건 — 2,100만원 신고
이군재는 2025.11.03.자로 공사대금 21,000,000원에 대한 유치권을 신고했습니다. 다만 매각물건명세서에는 그 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있습니다. 따라서 신고액 전부를 곧바로 매수인 부담액으로 확정할 수도 없고, 반대로 단순히 무시할 수도 없습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물(목록1-1)을 포함합니다.
- 조경수 등. 일부 지상 조경수 등은 토지에 포함하여 감정평가했습니다.
- 매각 제외. 이동 가능한 컨테이너 1동, 목조형물, 전기차 충전시설은 매각에서 제외됩니다.
- 현장표시. 목록 1 건물의 현장표시는 ‘에비앙빌리지 11동’입니다.
③ 배당표 (매각가 384,863,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,188,082원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 378,674,918원 |
이 배당모형은 집행비용 6,188,082원과 소유자 교부 378,674,918원으로 구성됩니다. 신청채권자의 청구액은 230,615,424원이며, 회차별 산정에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있습니다. 가처분은 금액배당이 아니라 권리 인수 문제이므로 별도로 판단해야 합니다.
④ 회차별 가격 — 낮아져도 권리위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 금액성 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 384,863,000원 | 378,674,918원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 307,890,400원 | 302,779,934원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 246,312,320원 | 242,063,948원 | 0원 |
1회 유찰 시 307,890,400원, 2회 유찰 시 246,312,320원으로 가격은 내려갑니다. 그러나 소유권 일부 가처분 인수 위험과 유치권 신고는 가격 하락만으로 없어지는 문제가 아닙니다. 따라서 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 토지. 387.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·세로장방입니다.
- 도로. 세로각지(가)입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역입니다.
- 공시지가. 168,100원/㎡입니다.
- 지역·지구. 지하수자원특별관리구역, 장애물제한표면구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 자연녹지지역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 원인서류 확인. 권해숙의 소유권 일부(2분의1) 가처분 결정과 피보전권리 내용을 원문으로 확인하세요.
- 매수인 인수 범위 확인. 가처분이 실제 낙찰 후에도 어떤 범위로 존속하는지 매각물건명세서와 등기부 원문을 대조하세요.
- 유치권 현장점유 확인. 이군재의 실제 점유 여부와 공사대금 21,000,000원의 발생 근거를 확인하세요.
- 매각 제외물 확인. 컨테이너 1동, 목조형물, 전기차 충전시설은 매각 제외이므로 현장에서 경계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물(목록1-1)과 토지에 포함 평가된 조경수 등의 실제 상태를 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 유찰로 최저가가 내려가더라도 가처분·유치권 위험은 별도로 남으므로 권리문제 해결 전 가격 메리트만으로 접근하지 마세요.
맺으며 — “0원 인수”만 보면 안 된다
배당모형상 금액성 인수는 0원이고 임차인도 없습니다. 하지만 이 사건을 안전형으로 볼 수는 없습니다. 2021.08.03. 설정된 소유권 일부(2분의1) 가처분이 매수인 인수로 표기되어 있고, 2025.11.03.에는 21,000,000원 유치권 신고까지 들어와 있습니다. 유치권 성립 여부는 불분명하지만, 소유권 가처분은 금액표에 잡히지 않는 별도의 권리위험입니다. 가격은 신건 384,863,000원, 결론은 권리확인 우선. 이 물건은 가처분과 유치권을 해소·확인하기 전에는 최저가만으로 접근하기 어려운 사건입니다.
