서울남부지방법원 2025타경10646. 서울 강서구 공항동 케이앤와이빌리지 비동 603호의 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2018.03.23. 전입한 임차인 장보름과 2020.01.30. 국 압류의 선후관계입니다. 임차인의 전입이 말소기준권리보다 먼저이므로 장보름은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인입니다. 보증금은 260,000,000원이고 확정일자는 2018.03.12., 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사합니다. 현재 매각가 312,000,000원 가정에서는 보증금이 전액 배당되므로 인수 잔액이 없지만, 유찰되어 매각대금이 보증금보다 낮아지면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다.
가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 동일 건물 거래의 최근 12개월 평균은 273,000,000원, 최신 거래는 294,000,000원인데 현재 최저가는 312,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 비율도 114.3%입니다. 또한 시세 자료의 대상면적 27.24㎡와 실제 비교 거래 면적이 일치하지 않는 것으로 표시되어 있어, 이 거래표를 본건의 직접적인 동일면적 시세로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10646 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 52-6 케이앤와이빌리지 제비동 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지상 7층 건물 내 제6층 제603호 |
| 소유자 | 정용철 · 2018.03.26. 공유자전원지분전부 이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 312,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 260,156,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
말소기준권리는 2020.01.30. 접수된 국 압류입니다. 그보다 앞서 장보름은 2018.03.23. 주민등록을 마치고 2018.03.24. 점유를 개시했으며, 확정일자도 2018.03.12.로 확인됩니다. 따라서 이 임차인은 선순위 대항력 임차인입니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장보름 | 제603호 전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 대항력 有 전입 2018.03.23. | 우선변제 有 확정 2018.03.12. · 배당요구 | 미배당분 인수 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
케이앤와이빌리지 거래자료 중 최근 12개월 거래는 3건이고 평균은 273,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.07. 294,000,000원이며, 현재 최저매각가 312,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.3%입니다. 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 7.9% 높은 수준으로 집계됐지만, 현재 경매 최저가는 그 최근 평균보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 42.53㎡ | 3 | 294,000,000원 |
| 2025.07 | 40.99㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2025.03 | 33.82㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2022.08 | 39.4㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 31.26㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 35.46㎡ | 6 | 252,000,000원 |
| 2021.07 | 40.99㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 273,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,168,000원 |
| 1. 임차인 장보름 보증금 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 가압류 · 인천수산업협동조합 | 188,740,000원 | 46,832,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 장보름 | 260,156,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 312,000,000원 가정에서는 장보름의 보증금 260,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세 등 실제 우선배당 항목에 따라 결과는 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시 핵심 — 낙찰가만 보면 안 된다
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 260,000,000원입니다. 따라서 유찰 후 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다. 실제 취득비용은 낙찰가 + 인수 잔액으로 봐야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 100% | 312,000,000원 | 0원 | 312,000,000원 |
| 1회 유찰 80% | 249,600,000원 | 14,694,400원 | 264,294,400원 |
| 2회 유찰 64% | 199,680,000원 | 63,915,520원 | 263,595,520원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정초등학교 남서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설 등이 위치하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 송정역이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층 건물의 6층 603호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 부정형 토지의 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남측 및 북측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지가격. 공시지가 3,224,000원/㎡, 토지면적 686.0㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 신건에서는 260,000,000원 전액배당 가정이지만 당해세 등 실제 선순위 배당액을 반드시 확인해야 합니다.
- 유찰 후 실질취득 계산. 1회 유찰 시 264,294,400원, 2회 유찰 시 263,595,520원으로 낙찰가만큼 총부담이 내려가지 않습니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 장보름과 경매신청채권자 장보름의 관계, 임대차계약·보증금 지급내역·채권관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있어 당해세 여부와 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있었고 이후 공매취소공고에 따른 말소가 확인됩니다.
- 위반건축물 확인. 복층부분 무단증축 표기의 구체적 현황과 행정상 부담을 건축물대장 및 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 거래자료의 대상면적과 비교 거래 면적이 일치하지 않으므로 동일 면적·층·상태의 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건은 인수 0, 유찰 후에는 보증금이 가격을 붙잡는다”
이 사건은 단순한 “선순위 임차인이 있으니 위험하다”도, “신건에서는 인수 0원이니 안전하다”도 아닙니다. 현재 312,000,000원 매각가에서는 임차보증금 260,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 그러나 현재 가격 자체가 최근 12개월 평균 273,000,000원의 114.3%라서 신건 가격 메리트는 없습니다.
반대로 유찰이 진행되면 표면 최저가는 크게 내려가지만, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오면서 1회 유찰의 실질취득은 264,294,400원, 2회 유찰의 실질취득은 263,595,520원입니다. 따라서 이 물건은 “몇 % 유찰됐는가”보다 “낙찰가와 인수액을 합친 실질취득이 얼마인가”가 핵심입니다. 여기에 국세·지방세 압류, 임차인과 신청채권자의 동일성, 위반건축물 표기까지 확인해야 하므로 권리와 가격을 함께 보수적으로 검토해야 합니다.
