서울남부지방법원 2025타경10646. 서울 강서구 공항동의 케이앤와이빌리지 비동 603호가 강제경매로 나왔습니다. 감정가 312,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 249,600,000원으로 내려왔습니다. 그런데 이 물건에는 말소기준인 2020년 국세 압류보다 먼저 전입한 임차인이 있습니다. 장보름의 전입일은 2018.03.23., 점유개시일은 2018.03.24.이고, 확정일자는 2018.03.12.입니다. 매각물건명세서에도 대항할 수 있는 임차인으로 기재되어 있어, 보증금이 모두 배당되지 않으면 그 미변제액을 낙찰자가 인수하는 구조입니다.
특히 보증금 260,000,000원이 최저매각가보다 큽니다. 낙찰가가 낮아지면 배당액이 감소하고 매수인의 보증금 인수액이 증가하기 때문에, 실질취득액은 보증금 수준에 집행비용 등이 더해진 금액으로 수렴합니다. 따라서 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 52-6 케이앤와이빌리지 제비동 제6층 제603호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 송정로 65-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 27.24㎡ · 지상 7층 중 6층 |
| 소유자 | 정용철 (단독소유) |
| 건물 준공 | 2016.11.16. · 총 18세대 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 249,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장보름 / 260,156,100원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 말소기준권리 | 2020.01.30. 국 압류 (처분청 광주세무서장) |
| 선순위 임차보증금 | 장보름 · 260,000,000원 |
| 예상 매수인 인수 | 14,694,400원 |
| 예상 실질취득액 | 264,294,400원 (낙찰가 + 예상 인수액) |
① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 시작된 임차권
말소기준권리는 2020.01.30. 국 압류입니다. 그 이후의 가압류·압류·강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상이며, 강서구청의 2020년 압류 중 한 건은 이미 말소되었습니다. 그러나 임차인 장보름은 말소기준권리보다 앞선 2018년에 전입하고 점유를 시작했습니다. 따라서 임차권등기가 2020.04.01. 이루어졌다는 이유만으로 후순위 임차인이라고 볼 수 없습니다. 실제 대항력 발생에 관한 전입·점유 시점이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 / 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 장보름 제603호 전부 · 주거(임차권등기) |
2018.03.23. 2018.03.12. |
260,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 | 14,694,400원 |
임차인 장보름은 전입 2018.03.23., 점유개시 2018.03.24., 확정일자 2018.03.12.입니다. 주택임차권등기는 2020.04.01.이며, 배당요구 사실과 우선변제권 행사가 확인됩니다. 보증기관 대위변제·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계합니다.
임차인이 우선변제권을 행사해 배당을 받더라도 대항력 있는 보증금의 미회수 부분은 별도 문제입니다. 낙찰자가 최저매각가만 납부했다고 해서 임차인에 대한 모든 부담이 없어지는 구조가 아닙니다. 실제 인도·명도 과정에서도 보증금 잔액 변제 여부를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 할인과 실제 가격 메리트는 다르다
케이앤와이빌리지의 최근 12개월 실거래 평균은 273,000,000원(3건)이며, 전체 7건의 평균은 261,571,428원입니다. 최저매각가 249,600,000원은 최근 평균의 91.4%로 표시되지만, 이는 선순위 임차보증금 인수를 제외한 입찰가격 비교입니다. 실질취득액 264,294,400원 기준으로는 최근 평균의 약 96.8%가 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 42.53㎡ | 3층 | 294,000,000원 |
| 2025.07 | 40.99㎡ | 3층 | 280,000,000원 |
| 2025.03 | 33.82㎡ | 6층 | 245,000,000원 |
| 2022.08 | 39.40㎡ | 5층 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 31.26㎡ | 7층 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 35.46㎡ | 6층 | 252,000,000원 |
| 2021.07 | 40.99㎡ | 3층 | 280,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 261,571,428원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 273,000,000원 |
전체 실거래 평균과 비교하면 실질취득액 264,294,400원은 전체 평균 261,571,428원을 오히려 웃돕니다. 다만 전체 평균 역시 서로 다른 면적과 과거 거래가 혼재한 값이므로, 이를 근거로 본건의 정확한 고평가·저평가를 확정할 수는 없습니다. 최근 거래 추세 지표는 +7.9%로 나타나지만, 동일 면적 거래가 확보되지 않은 상태에서는 가격 메리트 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,294,400원 |
| 1. 임차인 장보름 보증금(우선변제) | 260,000,000원 | 245,305,600원 |
| 2. 가압류 · 인천수산업협동조합 | 188,740,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 장보름 | 260,156,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미변제 · 매수인 인수 | — | 14,694,400원 |
집행비용 4,294,400원과 임차인 배당 245,305,600원으로 매각대금이 소진되는 추정입니다. 장보름의 강제경매 청구금액은 동일 임차권자 관련 금액이므로 임차보증금과 독립된 보증금으로 합산하지 않습니다. 국세·지방세의 우선 배당 여부와 실제 집행비용은 확정되지 않았으며, 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시뮬레이션 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액
| 구분 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 감정가 80% |
249,600,000원 | 14,694,400원 | 264,294,400원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% |
199,680,000원 | 63,915,520원 | 263,595,520원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
159,744,000원 | 103,292,416원 | 263,036,416원 |
현재 회차에서 실질취득액은 264,294,400원입니다. 2회 유찰 시에는 263,595,520원, 3회 유찰 시에는 263,036,416원으로 추정됩니다. 낙찰가 자체는 크게 낮아지지만 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득액은 260,000,000원인 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 회차별 소폭 차이는 추정 집행비용의 차이에서 발생합니다.
⑥ 위반건축물·압류·입지 리스크
- 위치. 서울특별시 강서구 공항동 송정초등학교 남서측 인근으로, 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 송정역이 있습니다. 대중교통 편의는 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 7층 건물의 6층 세대입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 남측과 북측의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,224,000원/㎡이며, 부지는 부정형이고 공동주택 건부지로 이용됩니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 다세대주택으로, 아파트 대단지와 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다. 본건과 동일한 전용면적의 거래사례를 별도로 확보해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 재확인. 장보름의 보증금 260,000,000원, 배당예상액 245,305,600원, 예상 미변제액 14,694,400원의 관계를 원본 명세서와 배당자료로 확인하세요.
- 대항력·우선변제 원본 대조. 전입 2018.03.23., 점유개시 2018.03.24., 확정일자 2018.03.12., 임차권등기 2020.04.01. 및 현재 권리 상태를 확인하세요.
- 신청채권자와 임차인 관계. 장보름의 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 집행권원, 배당요구 내역을 대조하고 중복 청구 여부를 확인하세요.
- 체납세금 우선순위. 국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부를 확인하여 추정배당이 달라지는지 검토하세요.
- 복층 무단증축. 위반건축물 표기의 현황, 시정명령, 이행강제금, 원상복구 범위 등을 건축물대장과 현장으로 확인하세요.
- 동일 면적 시세 검증. 본건 전용 27.24㎡와 직접 비교 가능한 거래를 확보하고, 전용면적이 더 큰 거래의 평균가격만으로 상한 입찰가를 정하지 마세요.
- 실질취득액 중심의 입찰 판단. 낙찰가뿐 아니라 보증금 인수액, 취득 관련 세금, 명도비용, 관리비 및 위반건축물 관련 비용을 함께 검토하세요.
- 공매 및 절차 확인. 과거 공매공고·취소 이력과 현 경매의 진행 상태를 법원 및 관련 기록에서 대조하세요.
맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득액은 크게 내려가지 않는다”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 감정가 312,000,000원에서 최저가가 249,600,000원으로 내려갔다는 사실보다, 선순위 임차보증금이 260,000,000원이라는 사실이 훨씬 중요합니다. 현재 회차 예상 인수액을 더한 실질취득액은 264,294,400원이며, 추가 유찰이 이루어져도 미배당 보증금이 늘어 실질 부담은 보증금 수준에 머무릅니다.
실거래 평균 273,000,000원은 본건보다 전용면적이 큰 거래를 포함한 수치입니다. 따라서 실질취득액이 해당 평균보다 낮더라도 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 복층 위반건축물 표기, 체납 관련 압류, 임차인 겸 신청채권자의 권리관계까지 고려하면, 이 사건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 일이 아니라 실제 인수채무와 적정시세, 건축물 위험을 먼저 확인하는 것입니다.
결론은 권리 인수 주의·시세 판단 보류·입찰 전 정밀 확인입니다. 낙찰가만 기준으로 한 할인율보다 실질취득액과 물건 자체의 위험을 중심으로 판단해야 합니다.
