제주지방법원 2025타경1760. 제주시 삼도이동 라온제나오피스텔삼도 8층 803호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 권리분석의 중심은 2023.03.06. 전세권을 설정하고 같은 날 전입한 송한정입니다. 전세금은 250,000,000원이고 건물 전부에 전세권이 설정돼 있으며, 전입일 역시 말소기준으로 잡힌 2025.06.12. 압류보다 빠릅니다. 따라서 임차인으로서도 대항력이 있는 선순위 점유자로 분석됩니다.
더 큰 문제는 배당순서입니다. 매각물건명세서 비고에는 송한정의 전세권설정일보다 법정기일이 빠른 제주세무서 교부액 239,112,290원과 근로복지공단 최우선임금채권 7,000,000원이 명시돼 있습니다. 이 금액이 먼저 빠지면 낙찰대금 299,000,000원이 송한정의 보증금 상환에 온전히 쓰이지 못합니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인 승계 위험으로 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1760 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1173-2 라온제나오피스텔삼도 제8층 제803호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 탑동로13길 39 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 (주거용)오피스텔 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사삼보이앤지 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 299,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송한정 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
말소기준은 2025.06.12. 국 명의 압류(처분청 제주세무서장)로 잡혀 있습니다. 그보다 뒤의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단·제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 송한정의 전세권은 2023.03.06. 설정으로 말소기준보다 훨씬 빠르고, 등기상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리로 표시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 미상 점유도 별도 존재
| 임차인 / 점유 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송한정 · 8층 803호 전부 · 주거 | 2023.03.06 | 250,000,000원 | 2025.11.10 | 대항력 有 | 임차인 기준 無 | 미배당분 인수 |
| 별도 점유정보 · 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
확인되는 임차인은 송한정이며, 별도로 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유정보가 있습니다. 이 점유자는 전입시점과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력이 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 이 미상 점유가 송한정과 동일한 점유관계인지, 별도 임차관계인지 입찰 전 명세서와 현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 기본 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 기본 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,986,000원 |
| 임차인 송한정 보증금 | 250,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 전세권 · 송한정 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,014,000원 |
위 표는 299,000,000원 매각가의 기본 배당가정입니다. 그러나 매각물건명세서에는 전세권설정일보다 법정기일이 빠른 제주세무서 239,112,290원과 최우선임금채권 7,000,000원이 별도로 명시돼 있어, 이를 실제 배당에 반영하면 송한정의 전세권 배당액과 소유자 잔여액은 크게 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 단순히 싸지는 게 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 299,000,000원 | 250,000,000원 | 0원 | 44,014,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 239,200,000원 | 235,051,200원 | 14,948,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 191,360,000원 | 187,880,960원 | 62,119,040원 | 0원 |
1회 유찰부터 매각가 239,200,000원이 송한정 보증금 250,000,000원보다 낮아집니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 250,000,000원 부근으로 고정되는 구조가 됩니다. 즉 최저가만 내려간다고 실질 취득비용이 같은 폭으로 떨어지지 않습니다.
게다가 이 사건은 송한정보다 앞서는 제주세무서 239,112,290원과 근로복지공단 7,000,000원이 존재합니다. 따라서 낙찰대금이 먼저 이 선순위 채권에 소진되면 송한정의 미배당 보증금이 더 커질 수 있어, “1회 유찰 239,200,000원이라 싸다”, “2회 유찰 191,360,000원이라 메리트가 크다”라고 판단하면 안 됩니다. 이 물건은 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 미배당 승계액으로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 현재 (주거용)오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔로 분석해야 합니다.
- 입지. 제주북초등학교 북서측 인근이며, 주위에 단독주택·공동주택·점포상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 중 8층 803호이며, 위생·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·일반상업지역, 고도지구·방화지구·장애물제한표면구역·역사문화환경보존지역 등 여러 제한이 중첩됩니다. 공시지가는 682,300원/㎡입니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 송한정 배당액 확정. 전세권자이자 대항력 임차인인 송한정에게 실제 얼마가 배당되고 얼마가 남는지 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 제주세무서 239,112,290원 확인. 법정기일·당해세 해당 여부·현재 체납액과 가산세를 입찰 직전 기준으로 확인해야 합니다.
- 근로복지공단 7,000,000원 확인. 최우선임금채권으로 명시돼 있으므로 실제 배당 우선순위와 잔액을 확인해야 합니다.
- 미상 점유관계 확인. 전입일·보증금 미상 점유정보가 송한정과 동일한 관계인지, 별도 임차인인지 확인하기 전에는 추가 인수위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
- 가장임차인·관계인 가능성 점검. 송한정은 등기부상 전세권자이면서 경매 신청채권자이고, 동일 호실 주소와 권리관계가 중첩됩니다. 실제 계약·점유·보증금 지급 자료를 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 239,200,000원·191,360,000원으로 내려가도 대항력 보증금 미배당분이 늘 수 있어 최저가만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·교부청구 내역을 입찰 직전 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 가격은 ‘낙찰가’가 아니라 ‘낙찰가 + 미배당 보증금’이다
이 물건은 신건 299,000,000원이라는 숫자만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 2023.03.06.부터 대항력을 갖춘 송한정의 250,000,000원 보증금과 선순위 전세권이 있고, 그보다 법정기일이 빠른 제주세무서 239,112,290원 및 최우선임금채권 7,000,000원이 앞에 섭니다. 명세서상 금액을 단순 반영하면 송한정의 보증금 약 202,098,290원이 미배당될 수 있어, 신건에서도 실질취득이 약 501,098,290원까지 올라갈 수 있습니다.
유찰되면 더 싸지는 일반 물건과도 성격이 다릅니다. 1회 유찰부터 매각가가 보증금보다 낮아지고, 대항력 임차인의 미배당분이 매수인에게 넘어오는 구조에서는 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득이 쉽게 내려가지 않습니다. 여기에 선순위 조세·임금까지 존재하므로 권리확정 전 입찰은 고위험입니다. 이 사건의 결론은 “신건 가격 보류, 선순위 배당과 미배당 승계액부터 확정”입니다.
