서울남부지방법원 2025타경13039. 영등포동6가 리저브오피스텔 제5층 제501호 가운데 조춘봉 지분 2분의 1이 매각대상입니다. 현재 등기부상 공유자는 조춘봉과 최소영으로 각각 지분 2분의 1입니다. 현재 경매개시결정은 2025.11.07 청산을 위한 형식적 경매로 등기됐습니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 69,500,000원이라는 가격이 아니라, 2019.01.21 조춘봉 지분에 설정된 소유권이전청구권 가등기입니다.
말소기준권리는 2020.07.09 김민태의 가압류입니다. 따라서 그보다 뒤의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 갑구 4번 가등기는 상황이 다릅니다. 매각물건명세서는 이 가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없어 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 나아가 가등기의 매매예약이 완결될 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있음도 함께 경고하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13039 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동6가 100 리저브오피스텔 제5층 제501호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 8층 중 제5층 · 사용승인일 2018.07.06 |
| 현재 공유자 | 조춘봉 지분 2분의 1 · 최소영 지분 2분의 1 |
| 매각대상 | 조춘봉 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 69,500,000원 / 69,500,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 청구액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준권리인 김민태 가압류의 청구금액은 127,000,000원입니다. 그 뒤 2020.08.26 김경희 가압류 200,000,000원, 2022.01.18 성하늬 가압류와 그 변경, 2025.11.07 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 선순위 가등기의 인수 문제는 이 소멸 구조 밖에 남습니다.
② 임차인 — 대항력은 있으나 보증금이 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최소영 | 미상 | 2018.10.29 | 미상 | 2025.12.30 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
최소영은 2018.10.29 전입했고, 말소기준권리인 2020.07.09 가압류보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사돼 있습니다. 배당요구는 2025.12.30 접수됐지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 보증금 규모를 산정할 수 없습니다. 따라서 현재의 69,500,000원 최저가만으로 실질취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
③ 지분매각 — 공유자 우선매수까지 겹친다
이 사건은 전체 소유권 매각이 아니라 조춘봉 지분 2분의 1만 매각되는 사건입니다. 낙찰자는 최소영과 공유관계에 들어가게 됩니다. 매각물건명세서에는 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음이 명시돼 있습니다. 따라서 외부 입찰자는 일반적인 단독소유 오피스텔과 달리 공유관계의 지속 가능성과 공유자 우선매수 행사 가능성을 함께 감안해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,651,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 김민태 | 127,000,000원 | 67,849,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 김경희 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12-1번 가압류 | 80,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 20번 경매개시결정 · 파산자조춘봉의파산관재인강성필 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 407,000,000원 가운데 현재 회차 예상 배당은 67,849,000원, 미배당은 339,151,000원입니다. 이 계산에는 최소영의 미상 보증금과 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 부담 판단과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 8층 건물의 제5층 제501호입니다.
- 입지. 영등포시장역 인근으로, 주위는 오피스텔·다세대·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 지구단위계획구역이며 토지면적 324.3㎡, 공시지가 6,503,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 9미터 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 4번 가등기 원인 확인. 담보가등기인지 순위보전가등기인지, 현재 권리자 이선옥·박난희의 권리가 어떻게 존속하는지 확인해야 합니다.
- 갑구 14번 부인등기 확인. 채무자회생및파산에관한법률에 의한 부인 등기가 갑구 4번 가등기에 미치는 효력을 원본과 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 최소영 임대차 확인. 보증금·확정일자·실제 점유·임대차계약 존재를 확인하기 전에는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 공유관계 확인. 낙찰 후 최소영과 지분 2분의 1씩 공유하게 되는 구조와 공유자 우선매수 가능성을 반영해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당계산의 매수인 인수액 0원은 선순위 가등기와 미상 임차보증금 위험을 제거하지 않습니다.
- 회차별 가격만 보지 말 것. 1회 유찰 시 55,600,000원, 2회 유찰 시 44,480,000원으로 낮아져도 선순위 가등기와 임차보증금 리스크는 가격 하락만으로 해소되지 않습니다.
맺으며 — “69,500,000원이 싸냐”보다 “무엇을 인수하느냐”가 먼저
이 사건의 핵심은 감정가나 유찰률이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 소유권이전청구권 가등기가 명세서상 매수인에게 인수되고, 그 가등기의 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있다는 점이 가장 큰 위험입니다. 동시에 2018.10.29 전입한 최소영은 대항력을 갖춘 것으로 조사됐으나 보증금이 미상이라 실질취득액조차 확정할 수 없습니다.
여기에 매각대상이 전체 호실이 아니라 조춘봉 지분 2분의 1이고, 다른 공유자인 최소영에게 공유자 우선매수 기회가 있다는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 가격 할인보다 권리확인이 선행돼야 하는 고위험 지분경매입니다. 가등기 말소 가능성과 최소영의 임대차 보증금이 명확해지기 전에는 최저가가 내려가더라도 단순히 “싸다”거나 “메리트가 생겼다”고 평가하기 어렵습니다.
