서울남부지방법원 2025타경13039. 영등포동6가 리저브오피스텔 5층 501호입니다. 등기상 현재 공유자는 조춘봉과 최소영으로 각각 2분의 1 지분을 소유하고 있습니다. 이번 경매는 조춘봉 지분에 관한 청산을 위한 형식적 경매입니다. 따라서 낙찰자가 취득하는 대상은 오피스텔 전체가 아니라 조춘봉의 공유지분 2분의 1입니다.
권리관계의 출발점은 2019년입니다. 갑구 4번에 조춘봉 지분에 관한 소유권이전청구권 가등기가 설정됐고, 그다음인 2020년 7월 김민태의 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 가등기가 말소기준권리보다 앞섭니다. 특히 매각물건명세서는 해당 가등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 매매예약이 완결될 경우 소유권을 상실할 수 있다고 경고합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13039 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동6가 100 리저브오피스텔 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 영등포로33길 7 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설 · 지상 8층 중 5층 |
| 매각대상 | 조춘봉 소유 지분 2분의 1 |
| 공유자 | 조춘봉 2분의 1 · 최소영 2분의 1 |
| 감정가 | 69,500,000원 |
| 최저매각가 | 55,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매 경위 | 파산자 조춘봉의 파산관재인 강성필 · 청산을 위한 형식적 경매 |
| 사용승인일 | 2018.07.06 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
① 권리 흐름 — 인수되는 가등기가 핵심
말소기준권리는 2020.07.09 갑구 6번 김민태 가압류입니다. 청구금액은 127,000,000원입니다. 이후 설정된 김경희 가압류와 조춘봉 지분 관련 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
그러나 2019.01.21 갑구 4번 가등기는 다릅니다. 조춘봉 지분 전부에 관한 소유권이전청구권 가등기로, 권리자는 이선옥과 박난희입니다. 매각물건명세서에 따르면 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없어 확정되지 않았고, 매수인 인수 대상으로 명시되어 있습니다.
한편 갑구 5번 김은희 지분에 관한 가등기는 이미 말소되었습니다. 현재 위험의 초점은 조춘봉 지분에 남아 있는 갑구 4번 가등기입니다. 두 가등기를 동일하게 취급하거나, 기존에 말소된 권리까지 현재의 인수위험으로 합산해서는 안 됩니다.
② 점유·임차관계 — 대항력과 보증금 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최소영 | 2018.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
최소영은 2018.10.29 전입신고한 것으로 조사됐고, 2025.12.30 권리신고 또는 배당요구 관련 문건 접수 내역이 있습니다. 그러나 보증금·차임·확정일자·점유 부분이 확인되지 않습니다. 따라서 전입신고가 빠르다는 이유만으로 대항력 있는 임차인이라고 확정할 수 없습니다. 현재 판단은 대항력 가능·미상입니다.
특히 최소영은 등기부상 현재 공유지분 2분의 1 소유자이기도 합니다. 과거 김은희 지분에 대한 강제경매의 채권자로 기재되어 있고, 2025.08.05 강제경매 매각을 원인으로 그 지분을 취득했습니다. 따라서 일반적인 제삼자 임차인인지, 공유자 자격의 점유인지, 별도의 임대차 관계가 존재하는지부터 구분해야 합니다.
실제 임차관계가 인정되는지, 공유자 점유에 불과한지, 배당요구가 어떤 권리에 기초한 것인지 확인하기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰에도 안전마진 미확인
감정가는 69,500,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 55,600,000원입니다. 감정가 대비 80%에 해당합니다. 그러나 이 가격은 조춘봉의 2분의 1 지분 매각가격이며, 오피스텔 전체를 취득하는 가격이 아닙니다.
동일 또는 비교 가능한 오피스텔의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가와 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 특히 공유지분만 취득하는 점, 가등기 인수, 점유관계 불확실성을 감안하면 감정가 대비 20% 하락만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 채권자 미배당 | 계산상 인수금액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (80%) | 55,600,000원 | 352,800,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 44,480,000원 | 363,720,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 35,584,000원 | 372,456,512원 | 0원 |
위 시나리오는 제공된 매각가격과 예상배당 결과를 비교한 것입니다. 채권자 미배당액은 원칙적으로 매수인 인수금액과 구별됩니다. 선순위 가등기의 소유권 위험과 확인되지 않은 점유자 보증금은 별도 검토 대상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,400,800원 |
| 1. 갑구 6번 가압류 · 김민태 | 127,000,000원 | 54,199,200원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 김경희 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 12-1번 가압류 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 20번 경매개시결정 · 파산관재인 강성필 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 407,000,000원 | 352,800,800원 미배당 |
예상 매각대금 55,600,000원 중 집행비용 1,400,800원을 제외한 54,199,200원이 김민태 가압류에 배당되는 구조입니다. 김경희 및 후순위 가압류에는 배당이 없으며 채권자 미배당 합계는 352,800,800원입니다.
다만 이 계산은 제시된 예상배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 권리의 우선순위, 채권 확정 여부, 집행비용, 조세채권 및 임차인의 권리 확정 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 예상 미배당액을 곧바로 낙찰자가 떠안는 채무로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 영등포구 영등포동6가에 위치하며, 주변에는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 영등포시장역 및 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2018.07.06 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 8층 건물의 5층 호실입니다. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차 설비를 갖추고 있습니다.
- 접근도로. 동측 약 9m 내외 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가 기준은 6,503,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반적인 오피스텔 전체 소유권과 달리 이번 매각은 공유지분 2분의 1이며 선순위 가등기까지 인수됩니다. 지분 단독 처분 및 후속 매수자 확보에 불리할 수 있습니다.
주변 교통과 시설 이용 여건이 보통 수준이라는 점은 참고할 만하지만, 이 물건의 환금성을 결정하는 핵심 변수는 입지보다 권리관계입니다. 전체 소유권을 정상적으로 취득하는 일반 오피스텔과 동일한 가격 기준으로 접근하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기. 갑구 4번 이선옥·박난희 가등기의 담보가등기 여부, 순위보전 목적 여부, 매매예약 완결 가능성 및 소송관계를 확인해야 합니다.
- 부인 등기의 효력. 갑구 14번 파산 관련 부인 등기가 갑구 4번 가등기의 존속과 대항관계에 어떤 법적 영향을 미치는지 확인해야 합니다. 부인 등기가 존재한다는 사실만으로 소유권 위험이 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
- 매각 대상 지분. 조춘봉의 2분의 1 지분만 매각됩니다. 최소영 소유 지분은 경매 취득대상이 아니므로 공유관계 정리 가능성을 검토해야 합니다.
- 공유자우선매수권. 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 실제 신고 여부와 행사 가능 상태를 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 최소영의 점유·임차관계. 전입 2018.10.29, 보증금 및 확정일자 미상입니다. 현재 공유자라는 사실과 별개로 실제 임대차계약 및 점유관계를 확인해야 합니다.
- 권리신고 내용. 2025.12.30 문건 접수의 구체적인 권리 주장과 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 파산·경매 진행. 조춘봉의 파산선고, 파산관재인 신청에 따른 청산을 위한 형식적 경매라는 구조를 파악해야 합니다.
- 시세 검증. 공유지분의 실제 경제적 가치와 오피스텔 전체의 실거래가격을 구분하고, 선순위 가등기 위험을 고려한 취득 타당성을 검토해야 합니다.
- 관리비 및 제세공과금. 미납 관리비와 조세채권 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 파산 및 가등기 관련 법률서류를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰보다 선순위 권리가 먼저다”
이번 영등포 리저브오피스텔 501호의 핵심은 55,600,000원이라는 최저가가 아닙니다. 조춘봉의 2분의 1 지분만 매각되고, 2019년 설정된 소유권이전청구권 가등기가 매수인에게 인수됩니다. 매각물건명세서에는 그 가등기에 따른 매매예약이 완결될 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있다는 경고까지 있습니다.
최소영의 점유·전입과 보증금 관계도 확정되지 않았고, 공유자우선매수권 행사 가능성까지 고려해야 합니다. 예상배당표의 인수금액 0원은 이러한 비금전적 소유권 위험을 제거해 주지 않습니다.
종합 판단은 D등급, 고위험·입찰 보류형입니다. 선순위 가등기의 실질적 효력과 파산 관련 부인 등기의 영향, 최소영의 권리 및 공유지분의 처분 가능성이 명확해지기 전까지 최저가 하락만을 근거로 입찰에 접근하는 것은 적절하지 않습니다. 이 사건의 첫 번째 판단 기준은 가격이 아니라 낙찰 후 취득한 지분 소유권을 안정적으로 보전할 수 있는지입니다.
