수원지방법원 2025타경42725. 안성시 공도읍 승두리 ‘대연하늘채’ 2동 3층 302호, 전용 68.07㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정인성으로 2023년 3월 8일 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 김현호의 주택임차권입니다. 전입·점유가 2021년 6월 11일, 확정일자가 2021년 5월 20일이고 보증금은 170,000,000원입니다. 말소기준인 2024년 12월 20일 희망1자산대부관리 유한회사 가압류보다 앞선 권리라 원칙적으로는 매수인에게 잔존 보증금이 승계되는 구조입니다.

현재 최저가는 감정가의 49%인 84,770,000원입니다. 단순 배당계산만 적용하면 집행비용 1,925,860원을 제외한 82,844,140원이 임차보증금에 배당되고, 87,155,860원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 그 잔액을 매수인에게 청구하지 않겠다는 대항력 포기서와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 있어, 정확한 투자 판단은 룰상 인수액 87,155,860원이 아니라 실질 인수 0원*을 기준으로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준권리는 2024.12.20. 희망1자산대부관리 유한회사 가압류 5,274,887원입니다. 이에 앞서 김현호의 전입·점유와 확정일자가 갖춰졌고, 2023.07.10. 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기도 마쳐졌습니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금으로 전액 변제되지 않은 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

김현호는 임대차계약일 2021.05.09, 확정일자 2021.05.20, 주민등록·점유개시 2021.06.11로 말소기준보다 선순위입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증기관을 별도 임차인으로 더해 보증금을 중복 합산하면 안 되며, 실제 임차인은 1명입니다.

③ 시세 비교 — 가격 할인은 크지만 거래 최신성은 보수적으로

대연하늘채는 총 20세대, 사용승인일은 2018.10.15입니다. 대상 전용면적 68.07㎡와 면적이 일치하는 거래가 확인되며, 최신 거래는 2023.02 · 3층 · 170,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표도 170,000,000원, 현재 최저가 대비 비율은 49.9%입니다.

전체 7건 평균은 170,857,142원이지만 가격 메리트 판단에서는 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 평균과 최신 거래는 모두 170,000,000원이고, 현재 실질취득 84,770,000원은 그 49.9%입니다. 다만 최근 거래 추세가 -0.6%로 하락 방향이고, 확인되는 최신 거래월이 2023.02라는 점 때문에 170,000,000원을 곧바로 현재 처분가로 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 부족분은 87,155,860원이지만, 제출된 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권 말소 동의에 따라 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없을 때와 완전히 다르다

확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 하지만 이 사건은 제출된 확약 때문에 해당 임차보증금의 실질 인수액을 0원*으로 처리하므로, 유찰 시 실질취득도 매각가와 함께 내려갑니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 5층 건물의 3층 302호입니다.
• 주위환경. 공도장로교회 남동측 인근으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재경보·화재탐지·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 740.0㎡ 대지, 평지·사다리형이며 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 690,400원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·도시지역·제1종일반주거지역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 포기서 원문 확인. 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각 대상 2동 302호에 적용되는지 원본으로 다시 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 확약으로 경제적 인수는 0원*이지만 등기 말소가 실제로 이행되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
• 점유 상태 확인. 임차권등기 내역과 별도로 현재 현장 점유자·인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 시세 최신성 확인. 확인되는 최신 거래가 2023.02 170,000,000원이므로 입찰 직전 인근 중개업소 매물과 실제 거래 가능 가격을 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성 확인. 20세대 다세대이고 단지 경매 평균 유찰 5.7회, 낙찰률 지표 0.0%이므로 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 잡아야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 실제 취득 시 적용되는 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”

등기만 보면 보증금 170,000,000원의 선순위 주택임차권이 있어 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 84,770,000원에서 배당만 계산하면 87,155,860원이 남으므로, 확약이 없다면 낮은 최저가를 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 잔존 보증금에 대한 대항력과 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 서류가 제출돼 있습니다. 그 문서가 그대로 이행되는 전제에서 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 84,770,000원입니다.

가격만 보면 최근 시세 지표 170,000,000원의 49.9%로 할인폭이 큽니다. 반면 이미 4회 유찰됐고, 20세대 다세대이며 단지 경매 평균 유찰 횟수도 5.7회입니다. 거래 추세 역시 -0.6%로 하락 방향이고 확인되는 최신 거래는 2023.02입니다. 따라서 결론은 “권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 환금성과 확약 이행 확인이 입찰의 핵심”입니다.